上海成交前10楼盘房价环比最高降两成

2010年06月08日 04:18
来源：每日经济新闻

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每经记者杨羚强发自上海

虽然万科已澄清全国统一降价的传言，一再表示销售价格将由各个公司根据各地的实际情况来确定，总部不会给各个地方公司下令进行全国性统一降价。但是深圳多家媒体报道称，继北京万科之后，深圳和成都等地的万科楼盘又曝出部分楼盘降价的消息，并引领所在区域的其他楼盘跟风。

对此，中原地产分析师许萌表示，下一步将有更多的开发商会加入降价潮。虽很多公司的资金远没到断链的程度，但对开发商来说，提高总资产周转率是确保调控期项目的高回报。他们会选择保留地理位置核心区域的优质楼盘，而把位于非核心区域的楼盘先降价处理。

降价10%～20%才卖得动?

深圳多家媒体报道，近日，万科深圳的两个楼盘万科清林径和万科第五园四期里城的最后一栋单位的开盘价格均低于市场预期。其中，万科清林径的最低单位仅8000多元/平方米，均价1万元/平方米，而其在售的大户型产品均价为2万元/平方米。万科第五园四期里城的开盘均价为20500元/平方米，而3月份时，该盘同样的单位均价是22000元/平方米。此外，万科在北京、成都等地也有楼盘降价，并带动了周边其他楼盘的跟风降价。

中国房地产信息集团分析师薛建雄统计，上海5月31日至6月6日成交排名前十的楼盘中大多数都有降价促销行为，其中排名第一名的复地北桥城降价幅度相比今年5月初降价超过20%。复地北桥城5月初成交的房源均价高达18931元/平方米，但最近上市的一批房源中复式房均价为15000元/平方米左右，平层11000元/平方米。成交第二名的保利叶都，目前16713元/平方米的均价虽与2月、3月、5月 (4月没有公寓成交)的18259元/平方米、17652元/平方米17444元/平方米相比降幅并不大，但是此批房源赠送面积接近40%，而之前房源仅赠送10%左右的面积。

薛建雄表示，目前上海楼市的成交情况是降价10%～20%的楼盘能稍微卖得动，只有降价达到30%左右，开发商才可能再现今年4月的“日光盘”一幕。

非核心区楼盘降价或成趋势

“降价并不仅仅是资金的需要，也是出于企业策略的考虑。”中原地产分析师许萌表示，虽然根据他们的测算，大部分房地产企业现金流可以维持三到六个月不降价，但是房地产企业是否降价并不仅仅从公司的现金流考虑，也会从公司的项目盈利能力分析。

一般情况下，决定房地产项目投资收益的，一是销售利润率，二是总资产周转率。宏观调控的目的是抑制房价，开发商眼下很难通过提高房价来提高项目的投资收益率。这使很多开发商转而提高存货周转速度，通过提高总资产周转率，提高项目的投资收益率对一部分房地产项目的降价促销，成为部分开发商的策略。

许萌分析，开发商对不同的项目，会采取不同的销售策略。那些地理位置位于城市核心位置的优质楼盘会被开发商保留，待楼市回暖房价重新走高时，以比现在更高的价格销售。非城市核心区域的楼盘，则被提前降价出货，以加速资金周转速度，确保公司在市场调控周期可以获得比较高的投资收益。

事实上，万科的5月销售月报显示，销售面积和销售金额分别同比减少32.6%和20.2%。碧桂园公布的5月份销售月报则显示，该公司5月份实现合同销售额约22亿元，同比2009年增长约34%；合同销售建筑面积约46万平方米，同比2009年增长约28%，其原因是“定价合理”

许萌表示，对非城市核心区域的楼盘降价处理很可能成为未来的趋势，范围可能从目前的零星几家房地产企业，扩散到大部分企业。