“退房潮”来袭北京楼市拐点隐现

2010年06月09日 22:27
来源：21世纪经济报道作者：杨丽萍

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成交持续低迷后，北京楼市何时步入价格拐点？

据北京房地产交易管理网数据显示：6月首周，北京房地产交商品房市场继续成交量萎缩态势，纯商业住宅总成交量仅为595套，同比5月首周的1430套，下跌幅度达到了58.4%。

同时，此前“硬扛”的新房市场此时也是“降价”风起，6月8日，继恒大、万科掀起“降价风波”后，绿地集团也宣布开展优惠月活动，促销范围遍布全国41个城市的全部项目，专家测算，绿地此次最低降价幅度约为94折。

“退房”波涌

开发商的销售命脉正在走向恶化，“退房潮”则是重要一击。

河北某企业驻京办事处的刘先生，今年4月初在位于北京北五环外回龙观地区的首开智慧社以单价20500元、总价约180万元的价格预定了一套房子。

6月7日，刘先生接受本报记者采访时说，虽然自己在老家有一套小房子，但因为没有贷款，所以，智慧社的房子按新政前的政策可以按首套房算并可贷到八成的款。

然而，事情很快发生了变化，4月中旬以来的新政，让刘先生陷入意想不到的尴尬。“由于我是驻京办事处，工资是在原单位发，在北京没有纳税证明，按照新政策，我就必须按照全款付，180万，对于我这样一个企业普通员工，完全是个天文数字，只有退房了。

刘先生的“退房”只是目前北京楼市的一个缩影。据记者调查发现，目前北京楼市不少楼盘都出现了退房或者退购房卡的现象，比例在5%-10%之间不等，个别楼盘比如首开石榴派的退卡率则达到了50%。至于退房和退卡的原因，除了类似于刘先生这种按新政难以支付首付或者全款的情况之外，还有一部分自住型客户认为价格将会下降，因而决定暂时退房等待时机。更有一批投资者感觉市场即将下行，投资风险较大，因此选择退房。

以首开智慧社为例，其价格变化已在悄然之中。

据记者实地调查了解到，将于近期推出的智慧社三期的三栋50年产权的商住楼，开盘对外均价约为每平方米15000元，有知情人士则透露，团购价或只有每平方米13000元左右。而同一项目两三个月前开盘的产权70年的二期住宅价格均价接近两万元。虽然有产权年限差别，但按惯常的销售策略，同一个楼盘里70年住宅楼和50年商住楼，销售差价一般在每平方米2000元至4000元之间，智慧社目前两种产权的差价则高达7000元每平方米，难怪购房者会“退房”而走。

集体看空

如果说“退房”是让楼市雪上加霜，而成交持续低迷则令开发商通体冰凉。

北京房地产交易管理网数据显示，继续上月一二手房成交量大幅下降之后，6月以来，商品房交易继续下探。购房者与开发商隔岸僵持。一批项目被迫降价。

据了解，6月8日，上海绿地集团也宣布，将在全国41个城市的全部100多个项目开展“优惠月”活动。而降价先锋恒大地产仍将继续执行优惠策略。

恒大总裁夏海钧就此表示，短期内房地产商要尊重市场或者审时度势的话，价格调整是应对危机的最好办法。哪一个企业最早调整了价格，哪个企业就会在竞争中抢占先机取得胜利，“5月份恒大的销售数据证明了我们的策略是正确的。

根据公告，5月恒大地产实现合约销售额40.5亿元，创下今年以来的单月最高纪录，同比增长328.6%。

北京中原三级市场研究部总监张大伟表示，二套房限贷政策在6月初的确定，将使得投资性购房客户购房更加谨慎，而大量刚性需求也会因期待房价下跌而转为观望，这将使得6月楼市成交量继续延续5月份的下跌趋势。

据记者走访发现，前期涨价最迅速的一些通州楼盘率先开始了大幅回落，其中最大跌幅高达5000元每平方米。

北京链家地产发布相关报告预测：未来三月新房将领跌北京楼市。部分购房者转入租赁市场，使得5月份北京租赁量超过2万件。根据21世纪不动产对北京300个成交活跃楼盘的监测数据显示，5月份全市租金水平环比涨幅达到1.8%。