北京五月楼市量价齐跌开发商备感压力

2010年06月11日 03:38
来源：证券日报

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□ 本报记者王峥

楼市新政的威力近期愈发显现。继恒大地产公开宣布全面85折销售后，绿地集团也在近日宣布在全国41个城市中的100个楼盘进行优惠促销。

而除去这俩家公开表态降价销售的房企外，此前万科在深圳的两处新盘也是连夜低开，佳兆业、保利地产的楼盘同样开始降价销售。对此分析人士认为，开发商的纷纷降价意味着促销大潮已经正式启动。而在促销大潮背后更多的则是开发商在资金方面的考虑。

五月北京楼市量价齐跌

2010年6月10日上午，国家统计局公布了2010年1-5月全国房地产市场运行情况，其中北京地区5月房价同比上涨14.3%，环比下降0.1%。而这也是连续15个月以来，北京房价首次下降。

在环比价格出现小幅下降的同时，北京今年5月份的楼市成交量则出现大幅下滑。根据北京房地产交易管理网的数据统计显示，5月北京二手房成交量为14501套，比4月下降58.5%。其中，住宅成交13545套，环比下降58.8%，量价齐跌的情况再次出现。

此外，来自21世纪不动产数据监测中心的数据显示，5月上海二手房成交量为6777套，比4月的21831套大幅下降68.9%。深圳二手房共成交12264套，比4月下降21.6%，而这也是深圳二手房交易量连续第3周下滑。

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示：“眼下市场形势很明显，第二套住宅提高首付、第三套住宅停止放贷、房价上涨过快区域限制外地人贷款购房，三条政策一下子让楼市需求降到冰点，市场的需求基本上是没有指望了。

至于新房市场，北京、上海等多个一线城市，4月以来新开盘项目零成交已经是司空见惯，联达机构市场部门对北京近期取得预售许可证的项目监控数据就显示，其中80%的项目都处于零成交状态。

房企销售金额平均下滑42%

市场的冷清也给各大房企的销售带来了很大的压力。截至6月10日，恒大、万科、绿城、龙湖等14家上市的房企相继发布了5月销售业绩报告。根据搜房网的统计，在本批已经发布5月销售业绩报告的14家房企中，除了恒大在新政之初率先启动降价策略，5月销售环比上升8%之外，其余13家房企受4月新政影响明显，销售金额环比平均下滑42%。

其中，在香港上市的龙湖地产5月份的合同销售额跌至15亿元，与龙湖4月合同销售25亿元相比，环比下降四成。富力地产5月销售收入约12.53亿元，销售面积约10.61万平方米，与去年同期相比，分别下降48%和58%。即使是内地龙头的万科地产，其5月销售中虽然有51.1亿元的斩获，但也没有摆脱新政效应的影响，环比4月销售金额下降34%，成交均价也较4月份下调超过1000元。

业内人士认为，5月份房企销售金额平均下滑42%，对于现在融资困难的房企来说，可谓又一个沉重的打击，房企对于现金的渴求会越来越强烈。

融资压力大

信托民间融资受青睐

根据中国指数研究院数据统计显示，在其检测的21家重点房企中，目前有12家资金缺口达到其流动资金的10%以上。其中华侨城以159%的比例排名第一，融资压力最大；保利地产因频繁拿地，也以占比24.54%排名第三。

杨少锋就表示：“除了银行放慢放贷速度，清查囤地，清缴土地增值税同样也给房企带来了不小的资金压力。

而随着房企通过银行授信以及增发等途径进行融资的难度大幅度增加，相对受到限制较小的信托融资则开始受到房地产企业的青睐。

记者一位在信托公司工作的朋友此前几日向记者透露，今年4月份以来，越来越多的房地产公司开始找到他们进行信托产品的融资，金额都在上千万元以上，利息则为每年9%-12%之间，并且因为公司一般都会以其旗下的优质土地储备做为抵押，所以这些信托产品的销售还是不错的。

而除了信托融资，民间自发的融资也开始成为房企填补现金缺口的一种方式。杨少锋就表示，此前一个专门从事民间贷款的朋友早两个月听说今年房企资金会很紧张后，赶紧从海外融资了数十亿的资金以2分5到3分的利息给房企放贷。

但是，不管是信托融资还是民间融资，其高额的利息都是房企不容忽视的一个重要问题，尤其是在今年房企销售不利的情况下，这部分融资产生利息很可能在今后一段时间内大量吞噬房企的利润。业内人士就认为，这种情况下房企只有通过降价销售快速回笼资金才能最快的填补现金缺口。

此外，杨少锋还对记者透露，自己从几大上市房企总裁处得知，他们基本上对于降价已经没有什么异议了，关键的问题，不是该不该降，而是什么时候降、降多少的问题。