拨开降价疑云房产税愈行愈近

2010年06月11日 05:53
来源：新京报作者：周晓东

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本报记者周晓东摄新京报制图/鲁嘉

楼市新政调控已经进入第二个月。北京楼市已经从成交量低迷的“黑色5月”走入降价预期更强的6月。

近一周，在有开发商表示“房子卖不动”的话音中，北京楼盘的“掉价声”也隐隐约约：团购、打折、特价房……一系列被购房人理解为“降价”的方式已经在市场显现。

根据本报记者对市场的探访，“降价”正在以不同形式，不同幅度向更多企业和楼盘蔓延，而是虚是实，还需细细盘算。

品牌房企降价潮或打破楼市僵局

品牌房企将引领楼市降价潮。就在恒大地产8.5折销售余音未了，部分开发商放言不会跟风降价，甚至公开表示厌恶恒大的降价行为之时，数量众多的品牌房企开始加入降价销售的行列。尽管他们没有恒大降价那么直接、干脆，多少有些遮遮掩掩。比如通过特价房、送优惠等变相的手法进行降价促销，还不愿意承认降价销售行为，但明眼人还是可以看出来其中的道道。折算办法虽然复杂，购房者还是可以通过计算，得出这些促销方案后的降价幅度。

调控新政在北京落地不久，万科就在北京通过平价开盘，首次引发品牌房企疑似降价的热议。而降价的“前行者”是宣布并实践全国项目8.5折销售的恒大。上述两大房企降价销售后，就很少见到品牌房企的降价行动，这样的局面一直持续到5月底。而日前，来自市场的信息显示，富力地产在北京以特价房的方式“暗降”销售的同时，绿地开展全国性的优惠月，100个楼盘降价促销；合生旗下合生麒麟社推出最高优惠30万，珠江摩尔国际中心推出折算后低至9.3折的优惠。这些信息显示，越来越多的大型品牌房企已加入到降价销售大军中来。

令人记忆犹新的是，2008年引发全国房价大降的是万科的言论和行动。其时，万科在多个城市的促销行为被媒体放大，最终引发全国楼市的普降局面出现。今年调控政策出台后，虽然有零星小项目降价销售，但由于这些项目并非名企开发，且在市场中的影响力较小，所以他们未能引起市场的反响和跟进。业内普遍的观点是，调控政策下，今年能够触发楼市下降神经的应该是大型品牌房企的行动。

还有一个让所有大房企必须认真对待和接受的事实是：今年5月，万科、富力、绿城等房企销售量同比均大幅度下降，只有恒大的销售量“一枝独秀”。究其原因，就是恒大采取了全国降价销售，赢得了销售量的大幅度上扬，并取得非常好的销售业绩。

恒大的降价促销已先行一步抢占了市场，其他大佬也渐次扛起降价大旗，在这种示范效应下，可以预计会有更多企业跟进，那么，死扛数月之久的楼市多米诺骨牌或就此倒下。

□张学冬

从重庆、上海等流行的房产税征收版本可以看出：新购二套房和别墅的征税可能性相当高。本报记者周晓东摄

房产税何时要落地，经过数年的讨论、数月的猜测和辟谣之后，国务院最终在5月31日表态：要逐步推进房产税的改革。随后，被重点关注的就一个词：“逐步推进房逐步推是多少步？围绕着这一说法，地方政府的态度成为时下关注度焦点，但是截至目前，大多数城市都没有明确的表态。不过，重庆、上海和北京有先行一步的姿态，按照多位学者的意见，从技术层面来看，房产税是想收就能收，北京最早可能明年开收；但是从市场和社会利益层面来看，可能还需要等待时机。

北京最快明年推出房产税？

6月9日上午，北京市政协常委会审议通过了“关于编制北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划的若干建议”。有建议提及，在一定时期内应坚持一个家庭限新购一套商品住房，限制外地个人仅仅为了投资而在北京购买普通商品住房；对持有多套住房、高端住房等研究征收房产税或物业税，对闲置房产征收房产税或物业税。

这是北京市对房产税的征收日程传递出的最明朗的信息。

尽管作为政协建议，还面临是否被采纳的悬念，但是却传递出一个重要的信息，那就是在接下来的5年之内，该税收就要启动。中央财经大学财税研究院刘玉章教授等学者在讨论该问题时表示，鉴于房产税的推出操作层面较简单，而房价已经到了非调控不可的程度，房产税可能从明年起就推出。

渝、沪已处“临战”状态

最近一周内，重庆和上海对于房产税的推行日程也渐趋明朗。公开的消息显示，今年3月，重庆市政府已将这一方案上报，是否能通过审批还在等待中；上海最近已经给中央上报了关于房产税的两套方案。如果中央能够及时批复，从理论上说，重庆和上海已经处于房产税实施的临战状态。

根据目前国家出台的政策，要求各地在2010年底前完成房屋基础信息系统建设，正是为税收政策做的准备工作。处于房产税风口浪尖的上海，媒体打听到的最新消息是“或许将在下半年开征。”鉴于目前已经进入6月份，按照这样的说法，房产税已经近在眼前。

随着落地日程的渐趋明朗，有关房产税的执行细节也逐步受到关注，争议不下。从政府的态度来看，有反对者提出的征收房产税涉嫌的违法意见已告一段落，而收取的对象、操作的难点、对房价的影响是不容回避的问题。

- 四问“房产税开征”

沪渝先试点京最快明年开征

问：北京何时开征房产税？

从最新的消息来看，北京市政协已经于6月9日就房产税和物业税的问题提出了新的建议，中央财经大学财税研究院刘玉章教授等多位业界人士表示，从操作层面看,只要市地税局提出有操作可行性的草案，报经国务院批准即可，最早在2011年，这一政策就有望在北京推出。

而据伟业我爱我家研究中心的分析，上海有望在6月份以房产税试点城市的身份和模式推出楼市调控细则。随后，重庆以及其他城市有望得到中央的批复而陆续开展。在经过一段时间试点后，北京有望在吸取其他城市经验的基础上，适时推出房产税。这和其他研究者所推测的2011年时间点有一定的关联度。

首套基本不征二套及别墅可能性大

问：房产税向谁征收？如何征收？

房产税的征收对象可以从一些日程相对明朗的城市中看出一些端倪。比如重庆市长黄奇帆6月8日在接受媒体采访时表示，重庆并不会针对所有商品房征收房产税，房产税目前考虑只针对高档住房。所谓高端房，就是指价格在重庆的平均房价3倍以上的房子。

在近期的一场论坛上，复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三称，上海递交了两套方案，A方案比较温和，已购房产不征税，房产税没出台前买的房子都不征税，不管三套还是四套，而房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征；B方案比较严厉，新房老房都得上税。

此前，上海流出三个征收标准版本：第一个版本是只对二套房和别墅征收；第二个版本较为详细，传采取“新老划段”，仅对新购入房屋进行征收，且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”，如对新购房屋人均面积超过70平米部分征收；同时对不能提供3年以上工作纳税记录的非上海户籍居民，购房也将征税。刚刚流传的第三个版本是，从第三套起征，以购房金额为基数进行征收，自行报税缴纳。

从这些说法可以得出一个基本结论：今后购买第三套房，一定会征收房产税，目前和今后只有一套房的家庭基本不会征；而新购二套房和别墅的征税可能性亦相当高。至于目前已经手握两套以上房产的业主，会成为争议最大的群体，也是市场影响最大的征收对象，暂时还没有明确的信息。

增加持有成本恐难长期抑制房价

问：是否能有效影响房价？

中房协秘书长顾云昌表示，房产税的征收，将增加投资客持有房屋过程中的成本，从而促使其将房屋“吐”回市场。我爱我家副总裁胡景晖则表示，房产税的试点，以及日后在全国的逐步推开，将加大对房屋保有环节的征税，这无疑将对目前手头上持有两套以上房产的业主产生心理上的压力，从而停止观望，选择挂牌出售。

中华房商合作联合会执行主席和秘书长贾卧龙表示，无论称“物业税”还是“房产税”，又或者“房地产税”、“不动产税”，这些都不重要，最重要的是政府动用税收杠杆的初衷是通过对大户型、非自住高档住宅保有环节增加税负来控制楼市投机行为，进而达到抑制高房价的最终目的。然而由于增加税收并不能长期有效地增加房源供给，也就不会从根本上抑制房价。归根结底，无论未来对房地产如何征税，对房价的长远影响都是很有限的，一旦操作不当反而可能起到推动房价的反作用，增加购房者的负担。因此，征收房产税只可解燃眉之急，绝非控制高房价的长久之计，调整土地制度，改进市场机制依然是解决房地产问题最根本的手段。

有望从源头上改变执行难

问：如何保证政策在地方的有效执行？

正如和以往的很多政策一样，征收房产税如何避免执行难、上有政策下有对策的问题十分受关注。依赖“土地财政”的地方政府是否有动力去推进新政策？房产税的执行思路有望从源头上改变这一执行难题。

北京市统计数据显示，北京2009年土地出让金当年实际收入达到了494亿元，而当年北京市财政收入为2026.8亿元(不含土地出让金)，土地收益可以为财政收入的25%。这种情况在经济不发达的城市更加显著。财政部财政科学研究所所长贾康表示，开征房产税，可以使地方政府得到一种大宗、稳定的支柱税源。中国房地产学会副会长陈国强介绍，根据国外的经验，很多国家的税收收入中，房产税所占比例非常大。从趋势来看，由于当前的房价已经引起诸多的社会问题，地方政府的执行力度有望加强。即便房价下跌，房产税也将令地方财政得以在调控中保全。

而根据传言中的上海具体操作来看，房产税将以购房金额为基数进行征收，自行报税缴纳。根据目前国家出台的政策，要求各地在2010年底前完成房屋基础信息系统建设，这将对今后的房产税征收提供基础支持，不缴，或少缴税收信息将被更有效的进行监管。

二手房租售比重回1:500

目前二手房市场租金涨房价跌，导致租售比(月租与房产总价的比值)明显回落到1:500以内。本报记者杨杰摄

房价降、房租涨，对北京楼市的租售比产生了直接的影响，五月份北京的房屋租金环比与同比皆现上涨势头，同比数据的涨幅更是超过了2成。这一变化使得北京楼市的租售比出现较明显的回落，市场整体的租售比重新回落到1:500(月租与房产总价的比值，通常是用租售比的倒数进行比较大小)以内，据了解，去年12月至今年3月租售比高者达到1：800。受租售比回落的支撑，业主转售为租的现象有所增加，未来在租售比形势较好的区域可售房源或呈现减少的趋势。

租售比重回1:500以内

据北京中原三级市场研究部的数据显示，2010年5月北京市中高档二手商品房买卖均价为23673元/平米，环比4月下浮1.63%；单位平均租金为50.9元/平米/月，环比上涨了1.79%，同比上涨了18.86%。目前北京市中高档二手商品房租售比为1：465，与4月份的1：481相比，租售比呈现回落。

根据我爱我家市场研究中心的统计数据显示：近15个月来二手房价格出现首跌，就整体的市场租售比而言，目前楼市的租售比已经回到1:500以内，房价下跌幅度虽然有限，但是租金上涨却相当可观：5月份全市租金价格同比去年大幅上涨了23.33%，其中城八区的涨幅为22.44%，而城八区外的租金价格同比去年大涨了24.22%，超过了城八区的租金涨幅。5月中低端租赁市场的成交均价为2274元/月，与去年同期相比上涨了近19%，而高端租赁市场本月均价为5259元/月，同比去年上涨了约近13%，中低端租赁市场的涨幅远远超过了高端租赁市场的涨幅，租售比回归的趋势更明显。

西部楼市租售比优势显现

据北京中原三级市场研究部的数据显示，目前市场中租金价格上涨，买卖市场房源优惠，租售比最佳的区域有世纪城区域、石景山区域、马家堡区域、双井区域等。主要原因为，4月中旬以来政府陆续出台系列政策调控房产市场发展，北京市买卖市场观望气氛浓重，成交量锐减，买卖价格也出现了下降。但与此同时，租赁市场十分火爆，在“转购为租”、拆迁过度租赁住房、高考租房、6月份毕业生离校提前租房和换房需求的促进下，5月份租赁成交量大涨，助推了租金价格的上浮。

从历史数据来看，北京东部(东城区和朝阳区)受CBD的影响，租金涨幅一直要高于西部，但是本月，我爱我家统计的北京西部地区(海淀区、西城区)的租金均价为3097元/月，与去年同期相比上涨了近17%，涨幅方面已接近北京东部地区的租金涨幅，随着西城、海淀重点中小学暑期招生的临近，以及6月中下旬毕业生租房高峰的到来，北京西部地区的租金涨幅有望在六月份超过北京东部区域。

根据我爱我家的统计数据，面对国家对楼市的宏观调控，以及二手房价的下跌，二手房业主不再像4月下旬那样恐慌性抛售，而是选择暂缓出售手中房源，本月业主挂牌量明显骤降52.08%，尤其是在租售比较好的区域，业主转售为租的现象有所增加。此趋势可能会导致二手房价格的下降速度趋缓，因为租售比具有竞争力的区域，可售房源会呈现减少的趋势。

- 置业建议

是租房还是买房？

无论是租房还是买房，只是一种理念的转变。

目前对具有刚性居住需求的人士而言，如果资金不是很充裕，面对北京房产市场居高的房价，与其要用家中所有的积蓄来买房，不如在工作的区域周边暂时租住一套质量、环境、交通都比较好的房屋，等到自己有充足资金的时候再买房。

其实，购房居住的最大优势就是可以给居住者以稳定性和安全感，但租房可以减轻购房的经济负担，提升生活质量，又能够居住在环境较好且交通便捷的市区内。

对于目前资金比较充裕的刚性需求者而言，目前房价已经出现了下调，建议重点关注，在一些租售比形势较好的区域适时购房，不论是自住还是在未来出租，都是不错的选择。

- 区域推荐

马家堡房源充足

5月份马家堡区域中高档二手商品房均价20694.5元/平米，环比下浮了0.85%；单位租金43.05元/平米/月,环比上涨了0.87%。平均租售比为1：481。目前马家堡区域买卖房源和租赁房源都比较充裕，在地铁4号线的带动作用下，许多西单、金融街等商圈的白领人士都转到南城买房和租房。目前该区域房价小幅回落，租金走势较为平稳。

区域内有众多热销楼盘，如名都家苑、明月嘉园、星河城、玺萌鹏苑等，各种户型均有，而且小区环境佳，目前这些楼盘出售的均价在21000-23000元/平米左右，出租价格为一居室2300元/月左右、二居室3100元/月左右，三居室4000元/月左右。

本版采写/本报记者张家齐