标杆房企销售集体陷入“黑五月”

2010年06月12日 02:05
来源：第一财经日报

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14家上市房企已发布5月销售业绩报告，仅恒大地产一家月报飘红，环比上涨8%，其余13家开发商5月销售额平均环比下滑42%。

叶国靖

开发商们说：“我们都开始降价了，你们怎么还不买呢？”

购房者们说：“得拿出点诚意价格啊！非诚勿扰！”各地楼市陷入最难熬的观望期，双方僵持不下的主要原因在于销售价格并没有降到购房者普遍可以接受的范围。

僵持的一个后果是，大型开发商陷入“黑暗的五月”。他们想疯狂吸金，用于买“诺亚方舟船票”。遗憾的是，钱或许凑得不够。

第一财经日报《财商》记者统计：5月份，万科、绿城等绝大多数主流开发商的销售面积和销售金额环比直线大跌。截至6月10日，万科A(000002.SZ)、绿城(03900.HK)、中国海外发展 (00688.HK)、富力地产(02777.HK)、雅居乐地产(03383.HK)、龙湖地产(00960.HK)等14家上市房企已经发布了5月销售业绩报告。14家上市房企仅恒大地产(03333.HK)一家月报飘红，环比上涨8%，其他13家开发商5月销售额平均环比下滑42%。

不过，这仅仅是噩梦的开始。深度调整的6月以及此后的时间，将是开发商的黑暗岁月。

标杆房企业绩大幅下滑

楼市长阴当头棒，5月份标杆房企业绩一片灰暗。

万科披露的5月份经营数据显示，公司5月份实现销售面积47万平方米，销售金额51.1亿元，分别比2009年同期减少32.6%和20.2%，环比则分别下降26%和 34%。

其实，很多公司的5月份销售数据并不好看。如绿城5月销售20亿元，与4月65亿元的销售收入相比，直线下跌近七成。

虽然有观点称高端物业不受宏观调控影响，但事实上，这次调控所打击的目标，正是一些面向二次、三次置业者的高端楼盘。绿城披露的最新数据显示，5月新推6个项目约15万平方米，新推房源整体去化率达71%(包括合同和协议销售)，而4月绿城共推出16个项目约33万平方米。

对此，绿城表示：“我们在杭州、济南，以及舟山等一些地区推出的一些新盘，没有特别大的推盘趋势。对于市场，长线来看是比较好的，但是从短线来讲，一些政策的出台使得购房者选择了观望，因此我们会调整推盘的节奏，根据市场的情况做一些微调。

无独有偶，富力地产披露的5月份数据显示：其当月销售仅12.53亿元，较该集团过去一年的平均每月销售额下降近一半。同时，前5月整体销售额为109.51亿元，仅相当于其2010年300亿元目标的三分之一左右。

中国海外发展是2009年最赚钱的地产公司。立足开发中高端物业的它，净利润率相对其他以开发中低端住宅为主的竞争对手，显然更具优势。不过，该公司在5月份销售额随楼市整体形势下滑也出现下降。

中国海外发展9日发布的销售数据显示，5月份实现房地产销售额34.5亿港元及销售面积41.8万平方米，同比分别下降39.0%和28.4%。相比4月份，中海地产销售额环比下降29%。

此外，雅居乐地产5月销售额为10亿元，环比下降41%；龙湖地产销售额为15亿元，环比下降近四成等。

“大胆揭开降价遮羞布吧”

中国指数研究院的统计数据显示：一线城市5月成交量减少一半，在其监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌，跌幅约44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至历史最低水平。

与此同时，上述14家上市房企5月销售金额环比近乎“腰斩”。搜房分析师认为：购房者观望情绪浓厚、投资客门槛被抬高只是一部分原因；而开发商由于对后市走势把握不明，减少推盘量也是不可忽视的因素。

从5月上海商品住宅供应来看，整个5月住宅供应面积仅为95万平方米，环比减少了23%，同比也减少25%。而以2009年全年上海商品住宅供应1394万平方米为例，月均供应量也达到116万平方米左右。

“新政围城，大胆揭开降价遮羞布吧！”从事房地产营销工作已经12年的上海合厚营销策划有限公司董事长张鲁宁认为，项目滞销恐怕不是什么好消息。或许此时，沉默也不再是开发商最好的选择。与2008年的情形不同，今年的降价大潮迟迟未见实质性、规模化的动静。降价遮在许多开发商那里始终是“遮遮掩掩”

张鲁宁认为，未来楼市严峻，宁可错过，不可冒进。“高筑墙、广积粮、缓称王”三策，应当成为“绿城们”积极采纳的诤言。

他认为，眼下，在资金链管理上，大型开发商始终把经营性现金流放在首要位置，赶紧“收割现金”、“筹备粮草”；在销售策略上，坚持“小步快走、低开高走”，加快推盘速度，保持弹性和灵活性，减少存货压力，从而提高资金周转率、增加资产流动性；在内部管理上，趁机抓紧修炼企业内功，夯实基础、储备人才、巩固地位。

中原集团研究中心经理瞿安新告诉记者，同2008年楼市调整时有所不同的是，当时是一手住宅房价带动二手住宅价格下降，而此次主要是二手住宅房价带动一手房价格下跌。

“一方面，经历2009年全国各地楼市一片暴热之后，大多数发展商手里资金相对充裕，他们手中的新房当然不轻言降价。”瞿安新认为，“另一方面， 2008年一手房带头下跌造成一系列连锁负面反应，开发商对此仍记忆犹新。而二手住宅的小业主不会考虑这么多，也没有上述顾虑。他们只要能够获利，情愿尽快降价套现。

响应者开始到来。

日前，万科董秘谭华杰就对媒体坦言：降价并不是丢人的事情。谭华杰对“合理价格”的定义是：买房人愿意支付的价格。“所以一定要定一个能够卖掉的价格，所以万科一直都在调整，不存在一个固定的价格。”

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