18万公顷：不可能完成的任务

2010年06月12日 22:29
来源：21世纪经济报道作者：章依依

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核心提示：截至5月底，全国70大重点城市住宅用地出让，仅完成年度供应计划的两成左右。调查发现，招拍挂制度的改革，是供地计划进展缓慢的重要因素之一。

土地市场正在经受新一轮房地产调控带来的阵痛。

统计显示，截至5月底，全国70大重点城市住宅用地出让，仅完成年度供应计划的两成左右。一线城市及一些重点二线城市更是不足两成，多地出现了土地流拍现象。

市场开始担心，国土资源部今年制定的18万公顷住宅用地供应计划，又将成为一个不可能完成的任务。

本报记者调查发现，招拍挂制度的改革，是供地计划进展缓慢的重要因素之一。

面对庞大的18万公顷的住宅用地供应计划，以及77%为保障性住房、棚户区改造及中小套型商品房的供应比例，各地地方政府正在完成计划和土地收益之间，以及政府收益与房企市场预期之间，进行着艰难的平衡。

前五月供地堪忧

4月15日，国土部公布2010年全国住宅用地供应计划，今年住宅用地供应量高达18.5万公顷，同比大幅增长138%。

此后，北京、上海等一线城市先后出台年底供地计划。北京市今年计划住宅用地供应总量2500公顷，其中廉租房、公租房等保障性住房用地占1250公顷。上海市计划供应住宅用地1100万平方米，广州市商品住房用地供应总量为500万平方米，同比均大幅增长。

据北京市土地整理储备中心数据，今年前五月，北京市共计划推出住宅用地近1500公顷，占年度计划供地面积的六成。然而，截至5月底，北京市共成交住宅类用地26宗，土地面积410.25万平方米，仅占2010年度计划住宅用地供应量的16.41%。不过，北京前五月土地成交金额达603.4亿元，同比大增512%。

上海前五月住宅用地出让约占计划的20%，其中4月零成交，5月成交6幅，截至目前6月还未有住宅用地出让公告。

广州和深圳延续年初住宅用地成交的低迷。广州一季度共成交2宗住宅用地，5月仅成交一块三类居住用地。深圳仅在一季度成交1宗总面积为20.05万平方米的住宅用地，4、5月份均为零成交。

全国的情况也不乐观。中国指数研究院6月7日公布的报告显示，5月份全国70个重点城市住宅用地成交188宗，环比减少14%；成交土地面积1347万平方米，环比减少13%。其中，重庆、成都等城市宅地成交也仅为计划的20%左右。

“今年以来，在严厉的调控政策下，土地市场已逐步进入冷静期，房企不再盲目高价拿地。”该报告认为。

招拍挂改革阵痛

在分析前五月土地出让低迷的情况时，北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，今年前五月有春节、两会，以及国土部责令调整土地供应计划前暂停住宅用地出让的一段空白期，导致出现成交减少；而且，土地供应上半年紧下半年松，已是近年来的常态。

但本报记者了解到，今年以来，各地试水土地出让新政后，买卖双方普遍感到不适应，也是土地出让低迷的重要原因。

4月中旬，北京市公布新的土地出让政策，宣称不再“价高者得”，“综合评标”以及“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”等出让方式相继出台。此前，北京还曾试探以“暗标”方式出让土地。

4月26日，新政后首幅出让地块房山区窦店镇住宅用地现场竞价，因拍卖价格“超上限”而被中止，遭遇流拍；5月7日，顺义马坡镇新城地块在吸引了5家企业竞标后，又因报价均低于底价导致流标。

在上海，则陆续出现土地出让申请程序被终止、出让活动延期等“意外”。截至5月31日，上海市规划和国土资源管理局今年将推介的105幅地块，目前仅有16幅有3人以上预申请，符合规定的资格确认，可以进入下一轮拍卖；另外，已有15幅土地发布公告将出让活动延期，4幅地块终止出让。

广州、深圳等地，因受土地出让政策调整影响，原本3、4月推出的土地延后出让。

上述现象频出，对于以“扩大供应”为主要措施之一的本轮地产调控而言，显然又带来了新的问题。“流标、延期、中止等等，都不是政府愿意看到的，”5月中旬，北京市住建委、国土局召集部分开发商进行了“内部培训”：详解当前土地出让新规则，指导开发商参与竞价。