土地调控初见效地价下行或引发房价普跌(2)

2010年06月24日 01:34
来源：21世纪经济报道作者：章依依

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文/夏阳

京城楼市在严厉的调控政策作用下出现了成交低迷的势态。

据亚豪机构统计数据显示，6月份中上旬(截止20日)京城共成交期房商品住宅2626套，成交面积为24.9万平米，除去保障性住房因素，实际成交的期房商品住宅为1482套，成交面积为17.0万平米，环比4月同期，期房商品住宅下降了41.8%和38.6%，实际成交的期房商品住房下降了40.7%和34.8%和从单日成交量来看，6月份实际成交的期房商品住房仅有4天超过了100套，其余16天均未超过100套，最低的一天仅成交30套，这对于北京在售的近400个楼盘来说，成交低迷之势可见一斑。

而成交低迷降低了开发商的推盘意愿，预计7月，开发商推盘的意愿并不强烈，许多项目出现了“欲出还休”的犹豫心态。据亚豪机构调查统计，7月份计划开盘的项目约有34个，而其中明确表示开盘的项目仅有十余个，有近半数的项目尚存在着不确定的因素，因此，7月份的楼市注定是一个捉摸不定的动荡市场。

对此，亚豪机构副总经理高姗认为，当前正值新政调控的威力期，调控组合拳对打击投资、投机性购房非常精准，多数购房者购房意愿降低。观望气氛渐浓，与此同时，开发商也不敢贸然推出新盘，推盘意愿有所减弱，这些因素均导致了成交走势的持续下降。

但记者同时发现，虽然市场成交走势持续低迷，但从价格走势来看，并未出现明显的下降。

据亚豪机构统计数据显示，6月中上旬京城新开盘项目整体开盘均价为23540元每平方米，而5月同期的整体开盘均价为25081元每平方米，比较发现，6月开盘均价仅下降了6.1%，而从实际成交的价格走势来看，6月中上旬京城商品住宅成交均价为17952元每平方米，环比五月同期略涨了7.5%。

高姗由此指出，当前虽然成交量下降明显，但成交价格仍然比较坚挺，并未出现大幅下降的现象，说明当前的楼市博弈正在加剧。

高姗认为，7月份楼市博弈将进一步加剧，调控政策力度仍然不减，购房人仍然低迷观望，开发商对购房人的心态难以判断，既担心降价幅度不够难以触动消费，又担心降价幅度过大引发购房人“买涨不买跌”的心态难令降价失去预期效果反而带来负面作用。7月开盘项目“欲出还休”也说明一部分开发商的举棋不定，如果想有更多的销售业绩，就必须有切实的举措来打破目前的博弈局面。

北京中原三级市场研究部张大伟也分析认为，成交量的节节下滑，的确已让二手房价率先出现了明显下降，通州部分小区的售价在新政以后下调幅度已经超过3成，但目前并没有形成非常明显的新房定价下探，在新房价格没有出现明显且普遍的松动时，另外对于目前的楼市来说，依然有两个可能出台的政策影响：房产税及加息。“全面的抄底依然为时尚早。

张大伟预计，6月下旬楼市将继续表现为成交量下跌，北京楼市成交均价可能才会开始出现普降，但因为目前开发商资金依然充裕，下调幅度不会过大。

持续两个多月的房地产调控是否见效？土地市场或能一窥端倪。进入6月，各地土地流拍频繁，底价成交成为普遍现象，2008年的惨淡似乎正在重演。而地价对于房价的传导效应历来巨大，目前，在一些土地供应较多的地区，房价已出现明显回落。

这一信号，更影响的是开发商及购房者未来的预期，开发商新房定价普遍下调，市场的普跌预期正在形成。

土地市场惨淡重现

进入6月，土地市场重现了2008年的惨淡局面：各地土地出让频繁遭遇流拍，而即使成交地块的价格，也“紧贴地皮”，以底价或微超底价成交。

在土地最“热”的一线城市北京，6月22日上午，房山两块居住用地现场开标，其中一度流拍的窦店用地险些再流标，楼面地价每平米下探千元，仅为3700元/平米。

6月21日，广州市国土房管局公告称，因故暂缓出让白云区金沙洲B3702A-06地块，据悉，金沙洲地块是收回的昔日地王，但此次挂牌起始价总地价约为11.1亿元，比原先的“地王价”打折近半。对于推迟原因和再挂牌日期，广州市国土房管局未予透露。

二线城市也不例外。6月8日，厦门2幅土地流拍，最低拍出1454元/平方米的“白菜价”；6月12日，合肥225亩单体最大环湖地块N1004和177亩瑶海区E1003地块，均现场宣布取消供应；6月19日，苏州新政后的首次大型土地拍卖会举行，32宗地块4块流拍，11块地底价成交。

作为市场竞买主体的开发商，对于地价的预期已经“收敛”：在各地的拍卖市场上，开发商报价明显降低，报价都接近底价，甚至低于底价，成为一个普遍现象。

“地价预期的基础是对未来房价的预期，”京城一位大型房地产商负责人表示，行业对于后市的信心已大减。

土地流拍和底价成交正是2008年的普遍现象。多位业内人士表示，随着地价的调整而来的，将是房价也进入下降通道。

低地价传导效应已现

“地价调整已传递到房屋交易市场，土地新政开始见效，”北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，相比2009年各区域的地王拉动房价，现在的土地市场，却成为政府调整区域房价的重要手段。

在北京最近土地供应比较多的房山、大兴、昌平等区域，房价已明显回落，而很多购房者也期待地价的回落能够影响到房价。据北京中原统计数据显示，房山及昌平在售的项目，新政以来已经全部停涨，房山二手房均价约为9000元，相比4月份本区域9500元/平米的均价，出现5.3%的价格下调。

21世纪不动产的监测数据显示，目前八通线沿线二手房实际成交均价，已经回落至16000元/平方米。而在新政前，这里的实际成交均价曾超过20000元/平方米，两个月降幅达到20%。

新房方面，此前多个超过20000元/平方米的通州项目，其售价都有不同程度的下调。除了之前变相降价的K2海棠湾和K2清水湾外，龙湖通州一项目的售价也由20000元/平方米下调至18000元/平方米。

中原地产预计，低价地的大量供应，将在7月开始对开发商及市场产生较大影响。

新盘价格暗战

进入6月尤其是端午节后，各地楼市成交进一步下滑，多个城市出现零成交。但从上周末北京一些项目开盘的情况来看，市场还未形成普降的预期。

但随着土地市场的低迷，低地价成为普遍现象，房价的普跌预期正在形成。根据北京市房地产交易管理网及搜房网数据中心等统计，北京下半年预计开盘的项目达到67个，其中四环以内19个，四-五环11个，五-六环26个，六环外11个。其中位于大兴、房山、通州、顺义、昌平的纯新盘不在少数，而这些新盘或老盘后期改案名的项目，开盘价格在暗中调低。

如北京万科房山长阳半岛项目，开盘价格从此前的14000元-17000元调低至13500元-15000元；位于大兴的保利茉莉公馆此前预期17000-18000元也将下调，因为附近的绿地西斯莱公馆精装房仅售18500元/平米。

2008年的房价拐点和普降潮，也是从新盘定价开始。“对于开发商来说，新盘不存在与前期业主的纠纷问题，只要比周边楼盘低15%-20%，就很好卖了，”多位业内人士表达了这一观点。

中国海外主席孔庆平在6月9日的股东大会上透露，下半年中海将有大量新盘推售，而新盘并不存在降不降价的问题。他同时也表示，届时会根据市况调整开盘价格。

中经联盟秘书长陈云峰称，无论是明降还是暗降，将会有更多的楼盘打折，大规模降价将会出现。“现在购房者对房价继续下跌的预期明显，开发商只有真正降价，符合购房人的心理预期了，房子才能卖出去。”他说。