“二套房”认定倒逼房屋普查

2010年07月06日 17:19
来源：财经国家周刊

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“二套房”这一困扰房地产调控多年的“谜语”，虽已有官方释义，但仍弥补不了全国住房普查制度中断25年所留下的个人住房档案欠账

文/《财经国家周刊》记者王玉光

“认房又认贷”的“二套房”官方标准出台已近满月，虽然坚定了一些人对“调控从严”的预期，但仍是一道执行难题——由于很多城市房屋权属登记系统尚未与全国联网，也未与银行征信系统联网，因而根本无从查清个人名下的真实房产数量。银行普遍遭遇的是“认贷容易认房难”

6月4日，住房和城乡建设部、人民银行和银监会联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(下称《通知》)，明确第二套房认定以家庭实有住房为准，“认房又认贷”

对城镇居民住房档案“不知其二”的城市究竟有多少？住房和城乡建设部办公厅新闻处处长毕建玲面对《财经国家周刊》记者询问时反问道：“文件刚刚发，你要地方(城市)的情况怎么可能呢？”

人口普查附带房屋普查

按照三部委《通知》中的表述，决策部门认为，第二套房认定困难的根源在于各地“城市房屋登记信息系统”建设的滞后。因此，应将其作为“一项重要工作抓紧抓好”，“2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。

与呼吁加速房屋权属信息化建设息息相关的，是全国性房屋普查工作自1985年开展过一次以来，已中断了25年。

6月8日，《财经国家周刊》记者获悉，即将于2010年11月1日展开的第六次全国人口普查，将附带加入对居民住房状况的某些调查内容。在中国房地产业协会副会长朱中一向记者透露该消息的第二天，北京市人口普查办在中外记者招待会上证实：与以往不同，北京市今年人口普查之前，将先查清全市280万到300万栋房屋的物理状况，包括建造年代和建筑结构等。普查结果将报北京市住房和城乡建设委员会，以备日后对房屋确定抗震级别，进行分批加固。

但消息并未提及是否同时会对全市住房权属状况进行普查。业内人士认为，住房权属调查，才是“房屋普查”核心且敏感的内容。

争议未息

“如果你问一个小学生，何为‘二套房’，他或许只用两根手指就能告诉你；倘若你问一个‘房地产业内人士’，则他可能会说‘在当前至少有7种解释’。”这是“国十条”地产新政出台后，一则在业内广为流传的“笑话”

4月15日，为遏制房价上涨过快、打击投资投机性炒房，国务院常务会议部署新一轮房地产调控政策，动用空前严厉的差别化信贷政策，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款购买第二首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

收紧二套房贷的政策迅速影响到市场各方。北京房产中介机构我爱我家测算，新政前二手房交易客户中，购买第二套房的占65%；其中，有接近70%的人要靠贷款买房。该机构据此预估，“第二套房政策将影响接近43%的二手房置业人群”。这意味着，若从严执行第二套房认定标准，不但大批购房者将放弃购房计划，房产中介的生意也将大幅缩水。

来自银行房贷部门的意见反馈表明，收紧第二套房贷使房产成交量锐减，“4、5月份以来，房贷数量已减少一半左右。

如何执行第二套房认定标准，攸关各方利益。

《财经国家周刊》记者了解到，在官方认定标准出台之前，各家商业银行执行的第二套房认定办法各不相同，总计有7种之多。有的以购房者贷款记录为依据，“认贷不认房”；有的以房产交易记录为依据，“认房不认贷”；有的以个人名下有几套房产计数，多于一套房产即视为二套房；有的则以家庭为单位，所有家庭成员名下的房产合计一处。

分析人士认为，这些令局外人看不懂的“二套房”权属认定办法，背后实际掩藏着利益各方对房地产调控的态度。

“对第二套房认定是执行从严的标准，还是松懈的标准，实际上已经成为检验楼市调控力度的探测器。”上述分析人士表示：显然，三部委“以家庭为单位”、“认房又认贷”的二套房认定标准，显示了“从严调控”的姿态。

然而，争议并未就此止息。有业内人士指出，三部委公布的第二套房认定办法“仍有漏洞”

首先是有些城市由于房屋登记系统不完善，根本不具备确认第二套房的查询条件；其次，各城市房屋登记系统尚未全国联网，无法查询购房者异地购房的情况，因此很有可能给跨区域的第二套房辨认留下盲区；此外，还有一种“钻空子”的可能，就是夫妻双方户口不在一处，且户口尚未及时变更为“已婚”的查则很有可能再开出单身证明，用于申请第一套房贷款。

中国指数研究院舆情分析报告认为，三部委出台的二套房认定标准目的在于抑制投资投机性购房需求，但由于“认房又认贷”的标准十分严格，避免不了要误伤一部分合理的自住型购房需求，比如因原房屋陈旧、狭小等原因而具有改善性需求的购房者；曾利用贷款买房但已卖出房屋，银行征信系统里仍然有贷款记录者；被拆迁的购房者。这部分自住型需求通常对首付比例和贷款利率的敏感度较高，在新的二套房认定标准下，他们很难筹集到足够的资金来购买房屋。

房屋普查“雷区”

“二套房”认定的尴尬，再次给全国性房屋普查工作制度化敲响了警钟。

中国房地产业协会副会长朱中一告诉《财经国家周刊》记者，有关“全国城镇居民人均住房面积”等重要的基础性住房数据，至今使用的还是估算的模糊数字。这甚至成为起草房地产业发展“十二五”规划建议稿时的一大障碍。为此，朱中一建议：尽快开展全国范围的房屋普查工作。

“如果一个国家对居民住房情况都弄不清楚，住房政策就很难准确。”现年80岁的著名房地产专家包宗华对《财经国家周刊》记者说，自己已记不得为房屋普查呼吁过多少回了。

包宗华早年曾为建设部政策研究中心主任、中国房地产研究会副会长。据他介绍，1985年第一次全国房屋普查时，有近70万城镇人口接受了调查。而那次“房普”之所以能最终成行，离不开住房局一位副局长的力排众议和直言进谏，“当时连局长都反对，认为普查耗费人力物力巨大，条件不具备。

但恰恰是这次“强争”来的房屋普查，为后来的住房制度改革提供了重要的参考数据，作出了历史性贡献。

《财经国家周刊》记者了解到，北京市曾在2007年7月开展过一次全市范围的房屋普查，目的是“摸清家底”。普查工作可谓“举全市之力”进行，北京市主管副市长亲自挂帅，房管、规划、国土和统计等部门悉数到位；中央在京的机关事业单位以及军区总后勤部等部门的领导参与协调。

普查工作已过去3年，普查结果至今鲜为人知。住房和城乡建设部政策研究中心房地产业处处长文林峰告诉《财经国家周刊》记者，当年她和同事因为一个课题的需要，一直期待普查结果公示，结果至等了3年也没看到”

文林峰怀疑，可能是普查结果触及到了一些不便公开的“敏感信息”，比如官员财产、公房私用以及政策性住房分配是否合理等问题，这些都有可能是房屋普查工作的“雷区”

中国房地产业协会秘书长苗乐如，2007年时曾任北京市建委副主任，是当年那次房屋普查的实际领导者之一。他向《财经国家周刊》记者证实，当年的房屋普查结果“确实发了公告”，只不过按照《统计法》的有关规定，“公告内容比较简单”

遗憾的是，北京市这场声势浩大的房屋普查工作，并没有推动全国性房屋普查工作的制度化。《财经国家周刊》记者了解到，住房和城乡建设部内部曾经对此有过几次动议，但最终放弃。据透露，内部讨论时一些人认为，“应该由国家统计局牵头做此事更为合适”，且全国性房屋普查兴师动众、人力物力以及跨部门协调，都是难题。

一个鲜为人知的细节是，2008年，包宗华曾写信给当时即将退任的建设部部长，建议他在退休之前“干一件大事”，以便将来“在历史上记下一笔”。这件所谓的“大事”，就是开展全国房屋普查。可惜，这一建议因多种原因仍未得以落实。