湖南降首付地产股闻“调”起舞

2012年05月31日 08:31
来源：南都网作者：王涛

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(来源:南方都市报南都网)

湖南明确楼市政策微调，预计将在全国引发蝴蝶效应。南都制图：宋小伟

前日，湖南省拟推出的楼市“微调”政策引发了昨日地产板块大涨。

今年以来，地方政府房地产政策“微调”近40个案例，仅有5例涉及“限购令”被叫停，其余均获默许。多名券商地产行业研究员基本形成一致：政策面见顶趋松明确，政策的修正速度、幅度取决于经济基本面的下探速度。

而不少地产公司近期也加大了加大推盘量，降价跑量意愿提升。一些大地产公司4月份签约面积同比增长45.10%，其股价反应较为正面，保利地产和招商地产的股价已经创出两年来新高。

微调让地产板块大涨

受湖南率先明确松动地产调控政策影响，昨日地产板块大幅上涨，冠城大通、中航地产、阳光城等二三线地产股涨幅超过4%，招商地产、保利地产、金地集团、万科早盘涨幅一度超2%.

地产股的大涨与前日的湖南省发改委全省投资工作会议的内容有关，此次会议上提出，对房地产“微调”的政策，主要包括：推出利率优惠政策、降低(首套房)首付比例、减免相关税费等措施，以促进刚性需求，引导市场形成统一预期。这引发了市场对于政策进一步松绑的预期。

去年以来，多个城市放松楼市调控政策被叫停。成都和上海放松商品住宅限购措施，芜湖对商品住房的契税补贴和购房补贴扩大了范围和额度，这些放松限购政策及明显放松楼市调控政策的城市均被叫停。

而今年5月7日，扬州出台的《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》却顺利通过，当地将从2012年7月1日起对个人购买成品住房进行4‰-6‰不等的奖励，执行期暂定一年。

实际上，在地方政策松动的同时，中央对楼市的调控也有细微的变化。2011年下半年以来，国家诸多会议、文件、领导讲话，均强调房地产调控不动摇。今年两会时，强调房房价远未回到合理水平”；4月13日的态度为“巩固房地产调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”，5月19日六省经济形势座谈会时改为“稳定房地产市场调控政策”

迄今为止，地方政府房地产政策“微调”近40个案例，仅有5例涉及“限购令”被叫停，其余均获默许。同时，多家银行纷纷给首套房贷利率进行打折，最低能实现基准利率8.5折优惠。

微调尺度会放大到多少？

申银万国、广发证券等多名券商地产行业研究员表示，微调是大方向，今年1月国务院常务会议对房地产调控的定位由坚定不移地搞好房地产调控转变为巩固房地产市场调控成果是典型标志。

“可能的政策包括首套房首付成数下调(主要是公积金)、公积金贷款额度提高、首套房执行利率进一步松动。”申银万国研究员殷姿在一份地产报告中提出，从历史上看，商贷首付成数调整都由国务院做出，地方政府很难单独发文推动，倾向于认为中央有类似的政策储备，具体发文时间目前难以确定；首套房首付成数调整仍在不松动房地产调控前提下开展，体现了中央支持刚性需求、有序引导其释放的政策取向；地方公积金政策由地方政府主导，发生积极变化概率较大，包括公积金购房首套房成数下调、贷款额度提高；执行利率也有望进一步松动，这可能来自于购房利率倍数下调和基准利率的下调。

微调的尺度会放大到多少？广发证券研究员沈爱卿表示，诸如限购等重要的调控手段是否会变化，得视房地产调控的成果和经济下滑幅度而定。从目前来看，诸如限购等重要的调二套房信贷条件等重大调控政策不会明显松动。

刚需微调有望升级

政府和银行的政策微调直接影响到开发商的资金和相关上市公司的存货和销售额。

从年后房地产开发资金来源中，银行贷款额同比增长出现持续的回升，虽然仍大幅低于2010年同期增速，但同比增长恢复至2011年一季度水平。

从相关上市公司业绩来看，据同花顺统计，159家房地产上市公司中，净利润同比下降的达64家，今年一季报，这一数量扩大到85家。龙头保利地产和招商地产，一季度净利润同比下滑23%.

根据中投证券跟踪测算，截至5月中旬，招商地产签约销售约105亿元，认购超120亿元，签约销售额已达到2011年全年的一半。公司销售增长继续领跑一线房企，估测1-4月份签约销售约85亿元，占2011年全年的40%，而万科、保利1-4月签约销售额占2011年比例为32%和33%.(来源:南方都市报南都网)

深圳市太和投资管理有限公司投资总监王亮告诉南都记者，机构对地产股的逻辑不同于2006年和2007年。当时是看哪个公司的土地存货多，在目前市场不好的情况下，看公司的回款速度。虽然上述公司中报净利润改善情况不一定明显，但市场认可其继续开发的能力。(来源:南方都市报南都网)

王亮认为，刚需购房政策有望继续升级，如扶持首改性购房等，而相关政策一旦有所松动，进一步带动年内成交量的回升，助推地产公司的基本面继续向上，而这也是地产股后续上涨的催化剂之一。此外，经济进一步恶化倒逼“政府对楼市量价齐升容忍度提升”，也值得注意观察。

南都记者王涛