楼市微调风起 重演松紧游戏

2012年06月08日 10:55
来源：南方周末 作者：周红灿

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楼市微调风起，重演松紧游戏：“调控不变，但不会更紧缩”

(何籽/图)

5月楼市虚火上升，地方政府微调政策不断，是否预示着，在宏观经济不景的背景下，楼市调控的松紧循环又将重演？

2012年5月过后，北京各区县主管财税的领导纷纷召集各大开发商开会。据北京一位地产界人士透露，各级政府开会的目的是希望大家能帮“缺钱”的政府一把，预先缴纳一笔税款。

惨淡财务状况之下，类似的会在中国各个省市都在召开着。青岛当地一位开发商对南方周末记者透露，5月下旬，青岛市主要领导将约20家开发商叫到市委办公室开会，主题是讨论，可以通过什么雷霆手段，改变楼市过去一年成交低迷的状况。

地方政府们对于楼市的殷切期望，似乎在5月收到了回报。全国各大城市的楼市成交全线飘红。搜房网数据监控中心监测的全国58个大中城市数据显示，六成以上城市5月的住宅开盘量有明显增长，其中有13个城市开盘量环比翻倍增长。北京、上海、广州、深圳四个城市5月住宅开盘量较4月均有一定程度上涨，其中北京住宅环比4月上涨83%。

似乎2009年春末令人惊悚的一幕重演。开发商的降价行动和地方政府的救市行为导演了又一轮楼市的V型反转——尤其是中国决策层近来关于房地产调控表述的变化，被乐观派视为楼市曙光的真正来临。

2012年5月19日下午，温家宝总理在武汉提到要宏观经济保增长的同时，说“要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展”

2012年5月23日国务院常务会议在部署下一阶段经济工作时亦提出，“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。而在4月13日国务院一季度经济形势分析会议上，相关表述为“巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”

这些表述的微妙变化，被外界解读为楼市调控政策或出现松动，并引得地方政府与购房者一时间再度躁动不安。5月31日有报道称，石家庄市近期拟出台5项楼市微调措施，其中“人均住房面积低于全省人均住房面积的市民将允许购买第三套住房”，被指触及限购令红线。

不仅仅是石家庄，为保持楼市回暖的可持续性，包括北京、上海、扬州、芜湖、广州、武汉在内的数十个城市都适当微调了当地的楼市政策，通过土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等方式刺激楼市成交。

不过，眼见各地“微调”蠢蠢欲动，住建部在6月5日重申，坚持房地产市场调控政策不动摇，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。

住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴在接受南方周末记者采访时亦指出，中央调控政策大方向没有任何改变的可能，但也不会有新的紧缩政策了，而凡是刺激刚需或者首套房的政策，只要没有违背本轮楼市调控的核心，应该都会给予地方政府一定的微调空间——尤其在宏观经济持续下行的背景下。

楼市红五月的背后

近日，北京许久未见的日光盘纷纷涌现，鲁能7号院、华润公元九里、龙湖时代天街等项目在开盘当天都被一抢而空，购房者中不乏投资客的身影。

在北京顺义的鲁能7号院，看上去没有任何迹象显示中国正置身于前所未有的房地产调控中。顺义是北京市郊一个蓬勃发展的新区，在2012年5月20日的一次开盘中，两千多名购房者挤满了售楼处，争抢500套房源。

最终，该项目在开盘6个小时即售罄，开发商鲁能地产收金6个亿。这场疯狂抢购的失利者们在售楼处久久不肯离去，惆怅溢于言表——因为他们听说开发商的下次开盘要涨价了。

鲁能7号院并不是仅有的一个出现转机的开发项目。5月份，中国各地的房地产市场均现起色。北京海淀一个每套房子总价都达数千万的豪宅社区西山壹号院，过去几个月里售楼处看房客络绎不绝，最近几个周末售楼处更是人多为患，开发商不得不临时搬来简便椅子来接待。该楼盘单价也在呈上涨趋势，“真的卖得不错，周末开盘我们应该能销8个亿。”该楼盘的开发商融创中国北京副总经理楼艳青对南方周末记者透露。

想买个二手房也不容易。从5月下旬开始，北京朝阳二手房交易大厅便人满为患，每天办理过户手续量四五百个，将整个大厅挤得满满当当，比之前激增五成。根据北京市房地产交易管理网的数据，5月份北京市二手房成交量为12672套，同比涨幅为56.2%，成交量创2011年2月份调控以来的新高。

似乎一夜之间，买家重回楼市。根据中房信提供的一组数据显示，5月，北京、南京、广州、宁波等多地的商品住宅的成交量都已经超过了去年同期。在微调的30个城市中至少有20个城市的成交量已经超过了今年3月和4月份。

巨大而突然的成交量背后，是哪些消费者在支撑？在鲁能7号院，手拿着一个路易威登手袋的一名中年女士对南方周末记者称，看了一圈还是投资房地产更稳当些，她将筹码押注于一些更为根本的动向，即中国政府或将逐渐放松宏观调控。

在北京市房地产协会秘书长陈志看来，成交数据的上升，与众多大型房企降价有关。据其对北京在售项目价格跟踪监测显示，2012年年以来北京共有110多个楼盘采取降价策略，占全部在售商品住房项目的30%以上。

但另一方面，楼市“红五月”的形成，亦得益于地方政府财政穷途下，一系列稳定房地产调控、通过落实利率优惠、降首付比例、减免税费的政策微调。

国泰君安一份最新研究报告显示，土地市场的持续低迷、商品房市场的低迷带来相关税费的降低，使得2012年中国地方政府收入下降18%。对于本身财政、债务压力缠身的地方政府而言，这笔资金缺口庞大得难以填补——按照历史上地方财政收入、支出等增速测算，国泰君安预计2012年地方政府财政缺口高达4.8万亿元。

该报告指出，借助“红五月”之势，在地方政府已经基本换届完毕、财政压力持续增大的时期，他们具有强烈的驱动力对楼市政策进行修正。

政策微调将成常态？

正是这样的一些局面考验着中国政府的神经。随着中国经济最近两个月呈现出持续下行的趋势，中国总理温家宝在5月底称政府将“把稳增长放在更加重要的位置”，此言被外界视为又一次“大环境松动”的佐证。

一位接近住建部的人士向南方周末记者透露，早在4月中旬，住建部就开始了一系列政策储备和研究工作，核心内容是针对居民首套住房的优惠政策。在部署2012年房地产调控主要工作时，部长姜伟新也要求，在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求。

随即而来的5月，“政策微调”是楼市最引人关注的字眼。多地集中进入政策微调期。从调高公积金贷款、减免税收等常规性小动作，到直接变相取消或改变限购政策，包括扬州、芜湖、广州、武汉等在内的四十多个城市政府都采取了不同的动作，来试探中央房地产调控的政策底线。

这一次，不仅中央政府没有迅速将所有试探政策打回去，甚至还有住建部官员为这些试探站台，表示他们的措施不是在刺激楼市。至今只先后有几个城市的“微调”被叫停，这引起了更多城市的效仿和更大尺度的试探。

但显然，中央政府并不想在房地产调控大方向上松口。温家宝总理利用每一个机会重申，他仍希望房价回落至更容易承受的水平。最终，上述几个急于从土地销售获得财政收入的城市，触及中央政策红线后，都被制止。

“观察任何房地产政策的变化，都要放在宏观经济的形势之下。5月份的经济数据又要出来了，如果继续维持下行趋势，政策微调态势仍会延续。”住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴对南方周末记者声称。

对未来房地产市场，万科总裁郁亮近日表示不能乐观。他称5月份最后两个礼拜楼市成交量比较活跃，这是降价求量换来的。“从万科的统计来看，北京、上海、深圳、广州在内，全国现在库存的商品房还有1.14亿平方米，按照5月份的销售，大概够这些城市卖上11个月左右的时间。所以这样来看的话，是不能乐观的。

在未来半年，中国政府仍将面临棘手的两难局面，如果国内经济增长出现持续滑坡，中国政府将会面临巨大压力。渣打银行经济学家在一份简报中明确写到，目前并不预期会有降息或中央政府明确放松房地产政策，但如果经济没有起色，此类措施将在第三季度、十八大后出台——政治因素仍将决定房地产调控的主导方向，而非市场。

与此同时，由于过去一年土地大幅流拍，中国楼市在度过2012年行业历史库存高峰后，在2013年中期库存和新增供应将会大幅下降，“如果政策届时才修正，很容易导致房价报复性反弹。”国泰君安那份报告中这么写到。

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