新城镇化能否带来地产业第二春?

2013年01月12日 04:02
来源：证券时报作者：莫大

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去年12月初中央经济工作会议之后，新一届的政府提出了未来10年中国经济发展动力在于新城镇化建设。这个信息被一些投资人解读为地产业的第二春，并认为未来10年国内的地产业仍然会有巨大的发展空间。于是，我们看到一些地方的房价再度有抬头的迹象，开发商们媒体上的造势，新盘的火爆销售场面，让一些买房人再也按捺不住。

事实上，我们认为这可能是一种误读。新城镇化建设的内涵，并不仅仅是在基础建设方面的。它是将有条件的农村人口向城镇居民转化，什么是有条件的农村人口，讲白一点就是在城镇有工作岗位、并有能力解决基本住房问题的农民工。它不是将失地农民都赶进楼房，然后只想着他们会增加消费而不解决失地农民的生计。中央提出新城镇化建设，或多或少是表现出对未来经济下滑的担忧，并希望由此推动未来内需市场的拓展。但这究竟是一场盛宴还是鸡肋？我们需要通过利弊分析，才能知道其背后的实质困难到底在哪里。

从利的方面讲，推动新城镇化建设，可以在短期之内消化部分过剩产能，令经济下滑的速度得到阻滞。通过推动中西部地区的产业分级转移，可以增加西部的投资。新城镇化建设的主题，是城市轨道交通建设，?K以此带动一小时经济商圈的小城镇化建设。这种长期的投资虽本身不见得短期会有效益，但是所消化的粗钢与水泥以及创造的工作岗位，可以解决很大的问题。最重要的是，能让沿线周边的土地增值，让地方政府的去土地财政依赖有个缓冲期。此外，将农业人口转化成城镇人口，预想未来可以以此拓展一个庞大的内需市场，可以形成一个新的经济增长动力源。

当然，上述的消化过剩产能过程，可以阻滞目前的工业企业增速下滑，这是当前最重要的事。但是，将农业人口大量转化为城镇人口，却不是那么简单的事。它受到产业、人口大财政、粮食与果蔬供应等多方面的因素约束，这不是短期拍拍脑袋就能解决的问题

从弊的方面看，首先是失地农民的生计问题。中国是个典型的农耕民族，其特点是自给率高消费低，家家房前屋后种点菜，种点果蔬。如果新城镇化只是简单地将土地集中处置，而将失地农民驱赶进楼房，他们的补偿款用于基本居住房购置后，其生计如不能很好地解决，则无法改善新城镇居民的生活境遇。其次是人口与粮食生产问题。有人认为，中国向发达国家看齐的话，城镇化率应该达到75%的世界平均水平。如果城镇化率要达到75%，则将有10.1亿人要居住在城镇。尽管中国的农业生产率在工业化时代得到很大的提高，但是，中国是一个多山地和丘陵的国家，机械化率低与地貌因素决定了农业人口，不宜在社会发达进程尚未达到一定高度时过分地减少。目前已经从粮食自给国，变成了粮食进口国。中国粮食完全自给，需要30亿亩的耕地，而目前的耕地只有24亿亩。除了房地产开发造成大量耕地被占用，壮年人口迁徙造成大量农村土地荒废是另外一个原因。第三是财政问题，目前的地方财政因为土地财政依赖过重，当压抑地产经济后，必然会造成财政困难。如果财政出现困难，保障房建设以及社会保险都会出现问题，大量新城镇化的移民，如果不能快速解决就业，生计就会出现困难，那将要依赖财政解决基本生活保障就无从谈起。

我相信中央工作工作会议上，所定调的新城镇化是个美好的愿景，或许它的真实意图并不是人们想象的会促进地产业第二春的政策。事实上，李克强副总理在去年9月25日全国资源型城市与工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会上，首次提出了可持续新型城镇化的道路。他不仅强调的是居住环境的改善，更重要的是带动内需与就业的增加。而部分地方政府过度解读了中央的意图，其本源还是立足于过去的土地财政依赖。有些地方突击扒房、扒坟划地，驱赶农业人口进城。所腾地块意欲招商引资，却全然不想当前的经济大环境，实业不产生利润，资金都拥向影子银行放高利贷。没发现现在风向变了吗？以前是——借我钱，我要去投资，我会付利息；现在是——借你钱，让你去投资，请付利息。

地产业未来肯定还会发展，但必定不会是以往的粗犷式发展。意图借助新型城镇化，闹一出地产业第二春大戏，我看不太靠谱。最近住建部再次重申地产业调控政策继续从严的态度，意味着未来的现房去库存过程可能会拖长。开发商们现在应该想的事，不光是降库存去杠杆，更应该想想地产业如何朝精细化方向发展。