20%个税雷声大雨点小四大一线城市仅北京严格执行

2013年04月26日 02:56
来源：第一财经日报作者：阴雪徐健

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[ 目前除满五年唯一住宅不需要缴纳20%的个税以外，北京大量的已购公房由于在建委的系统中查不到购买原值，其个税仅需按1%征收 ]

“不好意思，那套210万包20%个税的房子已经有客户交意向金了，现在还有一套同样的户型也是210万但不包个税，您考虑吗？”4月25日，当管女士从中介经纪人那里听到这个消息时很是遗憾，想在北京海淀中关村附近购买一套小户型一居室的她，或因20%个税的执行凭空多出十几万的购房成本。

事实上，目前京沪广深四大一线城市中，仅北京按“国五条”要求严格执行二手房交易卖方需缴纳20%个税的规定，上海、广州及深圳已出台的地方版“国五条”细则均未涉及二手房交易20%个税的问题。

市场博弈

作为新“国五条”的落地细则，3月30日，北京市人民政府办公厅正式下发了“贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知”，并于发布翌日正式开始执行，其中就包括，“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征”

北京中原地产研究部的统计数据显示：截至4月24日，北京二手房合计网签仅3789套，而且这还包含了在网签暂停期间积压的网签量。

“在3月份创造历史最高月网签量43780套后，北京二手房市场明显进入了低谷，这一成交量也将是2009年来单月成交量仅高于2012年1月极端低值2934套的第二低点。”北京中原市场总监张大伟预计，4月全月北京二手房的签约量将跌至5300套左右，相比3月份创造历史新高的43780套下跌88%。

对于成交量的大幅下滑，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，除了前期的过度透支，北京二手房市场成交量跌幅如此明显，也是受到了交易个税大幅提高的影响。

的确，在北京的二手房市场中，已有征收20%个税的房源从挂牌出售开始陆续进入到买卖交易的网签、过户等相关阶段。

据北京中原统计，满五年唯一住宅占最近网签成交的70%，其他部分成交为最近1~2年的二手房房源。

“其中满五年唯一住宅房源量也有所减少，因为这部分房主之前部分有过贷款，如果卖一买一，首付等压力都有所增加，而且再寻找合适的改善型二手房难度也加大；最近1~2年房源，虽然有营业税，但是因为最低计税价在2011年整体上调过，目前买卖价格之间的差额并不算大。”张大伟如此分析。

而面对越来越多的需缴纳20%个税的房源，市场的博弈也在不断深化。

在北京丰台区四路通附近的链家及我爱我家门店的展示窗中，《第一财经日报》记者看到，目前在售房源中，以总价在200万元左右、面积约50平方米的小两居为例，不用缴纳20%个税的满五年唯一住宅的总价相比需缴纳房源高出约10万~20万元。

“现在有个税的房源报价还有商量，但满五年唯一住宅的价格相对比较坚挺。”上述门店的经纪人对记者表示。

“在买卖双方的博弈过程中，我们发现，涉及个税的房源税费都是买卖双方协商，大多数的解决办法是：卖方下调部分房价，买方支付个税。”张大伟表示，买方也会考虑综合支出，因此购买有个税房源的总支出大体应该与无个税房源相当。

另据我爱我家苏州街店店长介绍，目前除满五年唯一住宅不需要缴纳20%的个税以外，北京大量的已购公房由于在建委的系统中查不到购买原值，其个税仅需按1%征收。

“需要缴纳20%个税的房源，也可以通过提供装修款发票的方式对差额部分进行一定的抵扣。”该店长对本报记者表示，“实际缴纳的个税并没有理论上那么多。

沪广深尚未执行

相比于北京4月1日之后对于20%个税的严格执行，与北京同时出台“国五条”细则的上海则略显轻松。

记者从沪上多个大型房产中介处获悉，上海细则中最具看点的“对二手房交易严格征收20%个人所得税”这一要求尚未开始执行。

昨日，包括中原地产、汉宇地产和21世纪不动产在内的沪上多家大型中介机构均称，由于上海方面细则落地后并未明确执行细则及执行时间，目前送交的二手房交易个税仍按照原先标准(即普通住宅按总价1%或差价20%；非普通住宅按总价2%或差价20%)执行，买卖双方仍普遍选择1%或2%的标准，与细则出台之前没有区别。

虽然“20%个人所得税”政策尚未在上海开始执行，但“国五条”细则”腰斩”市场成交量的杀伤力却不容忽视。

据上海中原研究咨询部提供的数据，上海中国五条”细则出台之后，中原门店二手房挂牌量减少五成左右，来客量减少五成，业务量较三月份同期大幅下滑六成左右。

来自汉宇地产的消息则显示，“国五条”细则出台后，公司的业务量存在明显的区别，尤其是二手房的业务量。3月份该公司二手房交易总量(仅指买卖)相比前几月，增长幅度达到了400%~500%。但进入4月份之后，无论交易量还是成交量，均出现50%~60%的下滑。

业内人士指出，在疯狂3月之后，楼市成交本就会出现一个休整期。目前，买卖双方心里预期差距开始扩大，市场成交量骤降，正驱使行情迅速向买方市场倾斜，购房者已经从去年底开始的房价快涨恐慌中回归平稳，不再追涨。普遍对市场持观望姿态，价格不到位，则不出手。

不仅仅上海，从目前的情况看，仅北京明确了个人住宅转让过程中税费的缴纳细则，包括广州、深圳在内的其他城市对该政策的表态依旧含糊不清。