3000元可租什么房：北京中心区域难觅一居室

2013年07月17日 09:35
来源：理财周刊

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　　理财周刊

近年来，住房租金不断上涨，然而由于各地房租水平存在的巨大差异，同样是花3000元租房，从老工房到联排别墅，在不同城市、不同区域所能租到的房子有着天壤之别。由此，从实际出发合理租房，才能有效地降低租房成本。

根据新近IMF公布的结果，世界十大最贵的房地产城市分别是北京、上海、深圳、香港、天津、东京、悉尼、广州、伦敦、重庆，其中居然有7个中国城市。房价这么高，怎么办？租房于是成了时下许多人的一种选择。

你租房了吗？种种迹象表明，现在的租房市场正越来越火，它已经成为住房消费中一个重要组成部分。进入21世纪以来，中国楼市发生了翻天覆地的变化，人们对租房的态度也有了很大转变，由以前的无奈之举改变为现在的主动选择。除了刚刚参加工作的大学毕业生之外，包括一些改善型需求、度假型需求，甚至包括婚房需求，也开始接受租房的方式。因而，住房租赁市场也从最初的“边缘角色”，逐渐演变成为楼市中一个不可或缺的部分。也正是因为如此，住房租金的变化，也开始变得越来越牵动人心。这次，本刊就将对全国重点城市的住宅租赁市场进行集中介绍，以便大家对当前的租房市场有个整体的认识。

租金连续上涨让人忧

近一段时间以来，从市场面传来的信息表明，租金上涨势头非常强烈，以至于有人感叹，房子不仅买不起，也租不起。市场研究机构监测结果表明，近期正处于租金快速上涨阶段。根据中原集团研究中心对北京、上海等国内6个主要城市核心地段租金水平跟踪监测结果显示，截至今年6月底，各地都已达到历史新高。如上海以63.1元/平方米/月成为全国最高，北京以57.5元/平方米/月紧随其后，深圳和广州分别以46.8元/平方米/月和44.4元/平方米/月分列三、四位(具体见表1)。

表1 北上广深等主要城市租金水平单位：元/ 平方米/月

城市

时间北京上海广州深圳天津成都

2004年6月 36.8 38.6 28.5 36.8 20.9

2005年6月 37.0 44.2 31.0 38.4 23.2

2006年6月 38.0 42.8 32.6 40.7 22.9

2007年6月 39.4 47.0 33.7 39.9 24.3

2008年6月 46.6 45.4 33.0 39.5 25.1

2009年6月 43.5 44.1 31.1 38.7 24.8 22.1

2010年6月 51.4 48.7 34.3 43.3 26.1 24.8

2011年6月 52.0 53.6 36.9 45.0 28.1 23.8

2012年6月 54.4 54.9 39.7 44.7 28.9 24.8

2013年6月 57.5 63.1 44.4 46.8 30.2 25.1

中原集团监测结果同时显示，近年来租金一直处于上涨态势。数据表明，从2004年中以来，包括北京、上海等在内的6个重要城市，租金水平一直处于上行态势。虽然在2008年5月至2009年5月曾出现过下滑态势，但随后便又重拾升势，直至目前，趋势未改(如图1所示)。

租金的快速上涨，使得各地区的租金收入比也超过了合理水平。有中介机构发布数据称，一线城市如北京、上海房租收入比，已经达到或者超过40%。如今年一季度北京单套房平均租金价格已经攀升至3660元，2012年北京人均可支配收入36469元，这意味着如果一个两口之家单独租房，至少要用去一个人的收入。而按照国际惯例，住房消费应该控制在家庭收入的30%以下，如果超过该标准，则会影响到其生活水平，并导致生活质量下降。

其他重点城市的情况同样也是如此。如去年南京城镇非私营单位在岗职工的年均收入为60404元，平均月收入约5000元。按5月份南京个人住宅网上挂牌价格每月租金2287元计算，房租支出已接近这些单位职工月收入的45%以上。此外，包括沈阳、厦门等地，租金收入比同样超过30%合理水平。

高房价重压下的选择

影响租金上涨的因素很多，有业内人士分析指出，通胀会导致房租上涨。从通胀的角度看，至少有两大因素会促使房东提高租金，一是各类生活消费品价格明显提高；二是与房屋直接相关的水、电、装修建材等成本也在上升。在这种情况下，房东提高租金的冲动最为强烈，因此极易造成房租水平的上涨。

这一点也可以从相关数据中得到验证。根据国家统计局公布的数据显示，CPI在2009年8月见底(同比为﹣1.8%)，随后便一路走高，直到2011年7月达到6.5的高位。也就在同一时期，各地房租水平也处于快速增长时期(可见图1)。此外，包括中介炒作、二房东转租吃差价以及投资客提高收益等，也在一定程度上造成了租金上涨。

但影响租金上涨还有另外一个不可忽视的因素就是需求。不管是刚刚毕业的大学生，还是临近结婚的青年，甚至家中添丁形成的改善型需求，以及外出度假产生的新兴需求等，都有可能会考虑通过租房形式来解决。

不过无论如何，租金的上涨，确实给租房者带来了一定的压力。但相对房价普遍4～6倍甚至更高的涨幅而言，租金涨幅相对较小，因此目前住宅租售比仍然很高，偏离警戒线。这种现象反而说明在当前市场情况下租房比买房更划算。

据我爱我家市场研究部跟踪监测结果显示，目前包括北京、上海、广州、天津等在内的国内一线城市，住宅租售比仍然超过1:500，远高于1:200国际警戒线。以上海市中心区域徐家汇(7.49,0.09,1.22%)一套100平方米公寓为例说明，目前该公寓每月可租6000元，而其总价大约400万元，其租售比大约1:550。

为什么说住宅租售比偏高，反而对租房有利？可以从购房与资金的机会成本之间关系来进行比较。目前上海大多数公寓的租金回报率在1.5%～2%左右，低于一年期银行存款利率3%。如一套总价为400万元的公寓，年租金约7.2万元左右。而如果将这笔钱存入银行，其利息可达12万元，以存款利息租住这套房还有4.8万元的盈余。

对于大多数工薪阶层来说，除了高额的首付款难以凑够之外，其实对贷款的承受能力也很有限，还有很多刚刚参加工作的年轻人根本就不具备承担贷款的能力，因此租房在现阶段成为一种更为务实的选择和符合实际的解决办法。

区域间差距仍然巨大

要租房，租金无疑是最为重要的关注点。通过调查我们发现，虽然租金近年来呈现出快速上涨的态势，但租金水平区域之间的差距仍然很大，这也使得各地的租房成本会有较大的差异。

自2005年底以来，中国指数研究院[微博]针对北京、上海等10个城市的租金变化情况进行了长期跟踪监测(各城市均以北京2005 年12 月为基期，以基期指数1000 点为基准)。结果显示，截至2013年5月，租金水平较低的区域如重庆，目前还不到监测开始之时的水平(具体可见表2)。现实情况也确实如此。比如在上海市中心租住一套90平方米的两房，需要7000元左右，但在重庆，同等地段、同品质的住宅，月租金只需3000元左右。

表2 2013年5月各城市租金价格指数

城市指数值环比(%) 同比(%)

北京 2188 0.32 2.82

上海 1701 -0.35 2.53

天津 1075 0.47 4.78

重庆 888 0.00 -1.66

深圳 2229 1.92 11.95

广州 1805 1.81 9.06

杭州 1520 0.73 1.74

南京 1329 -1.99 11.96

武汉 1103 -0.81 7.51

成都 1331 0.61 7.77

为了能够比较直观地反映各地租金水平，这次本刊选择租金为3000元左右的物业来进行解读。3000元标准的确定，在这里并非要强调租住3000元的住房，而只是以这样一个标准，来反映各地住房租赁市场的情况。

当然，在后面文章中出现的城市，是经过综合对比而确定下来的。我们主要选择社会经济发展速度较快、能够吸纳就业的城市为主要考察对象，如北上广深一线城市，以及南京、杭州等主要城市，甚至包括宁波、苏州等经济发展速度极快的三线城市，以及度假型需求较多的城市如三亚。

通过3000元租金水平物业对比发现，各地生活成本有着较大的差异。一线城市与中心城市有着明显的差距；同样是花3000元，在北京、上海市中心区域，只能租到一套面积只有40平方米左右的一居室，但在昆明、太原等城市，却能够租到面积超过120平方米的舒适性三房。东西部城市差距也很大，如在东部的杭州，3000元只能租到市中心房龄超过15年的普通两居室，而在西安，则能租到90平方米左右建成不久的公寓。

其实，通过这样的对比，除了让大家对全国租赁市场有个全景式的了解之外，还能够为更多的人在机会选择上面提供更多的参考。假如面对同样的工作机会，何不选择生活成本较低的城市？因此在一定程度上来说，通过对各地住房租赁市场的比较，也能够让大家在选择生活、就业的过程中，提供相应的帮助。

从实际出发合理租房

那么，在租金不断走高的今天，如何租房才能更加合算呢？答案就是合理租房。合理租房的关键是，在结合自己实际需求的前提下，综合考虑自身经济承受能力，然后选择合适的住宅。

对于刚刚参加工作的大学毕业生来说，较高的房租价格水平，选择跟同学或者同事一起合租，这是一个比较可行的方式。当然，这类人群应该租住在距离上班地方较近的地方，以节约时间用于继续充电，而不要一味节约租房开支而选择住在远郊，延长上班路途所需的时间。

对于已经工作了一段时间的人群来说，也要尽可能把租房开支压缩在收入的30%以下，以便积累资金为将来买房做准备。对于这部分人群来说，工作状况渐入佳境，收入也达到了一定水平，可以在租房的过程中，开始着手为买房做准备。

当然，对于自己有房而出于改善目的，或者为了子女就读而租房的需求，则可以根据自己的实际情况，选择合适的物业。其实，这类需求也可在出租自有住房的基础上，再添加一些资金，租住面积较大一些的住房，或者市中心较为繁华的区域。

从长远来看，租房将会成为住宅消费中的一个重要组成部分，它已经不仅仅只是购房之前的过渡之举，而是会成为越来越多人的主动选择。基于这样的变化，就要求租赁市场应该更为合理和规范。之前的楼市调控，其着力点主要在抑制投机、投资性需求方面，重点关注的是住房买卖方面。其实，随着人们对租房这种消费方式接受程度的加深，政府也应该通过实施一系列切实可行的措施，让市场变得更加规范，使得租房者的权益得到保障。比如通过整顿房产中介，来杜绝“二房东”吃差价行为，以及防范中介炒作租金现象的发生。同时，还要通过法律法规，来加强房东的契约精神，以避免发生为租高价而随意赶走租客的现象。