夜话一：中国房地产新趋势（实录）

2013年11月19日 21:52
来源：凤凰财经

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时间：2013年11月19日

地点：中国大饭店

主题：中国房地产新趋势

主持人：我们请来的嘉宾是中华人民共和国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹主任，一般有任志强华远地产股份有限公司董事总来的场合，我们都不请政府官员。我们就敢俩请人，一个是秦主任，还有陈淮主任，就是接近政府的人士。刘晓光刘总，他是我们房地产骨灰级的人物，万科集团执行副总裁兼北京万科总经理毛大庆。蔡总是德意志银行亚太区投资银行执行主席、亚太区执行委员会委员。现在都流行拼爹，他也没有爹可拼，他有一个合外号民企造福园丁，比亚迪什么的都是他手下的IT人，所以蔡总跟一般的人还不一样。

说起咱们的主题，不得不说十八届三中全会，可能这两天大家有点审美疲劳了。没办法，但是在咱们国家不研究党的的文件没有办法干，要仔细研究。十八届三中全会，一万多字，提到房地产业的就有一处，就是第十八条，加快研究房地产税立法，并适时推出改革。其他的就是第十一条，建立城乡统一的建设用地市场，符合条件的农村经营性集体建设用地，可以和国有土地同等使，加速户籍制度改革等。三中全会一万多字跟房地产业相关的不多，但是也是有基础性作用的。比如说土地这块，秦主任一直呼吁土地改革制度，现在终于改革了。现在请秦主任说一下，三中全会对房地产业有没有影响，没有影响您直说，我觉得还是有影响的。

秦虹：我觉得加快研究房地产税立法很重要，现在跟房地产有关的各种税收，特别是末端市场，交易环节，老百姓买房子环节的有关的税，绝大多数都是1998年住房制度改革之前设立的。比如说大家关心的税，土地的增值税，买房子要交个人所得税，这些税都是之前设计的。房地产这些年发展非常快，怎么适应市场发展建立和房地产相适应的房地产税收制度，我觉得这个要好好的梳理和研究一下。不是简单的哪个税要加，哪个税要减，这里面要全面的梳理一下，我们要建立一个科学的税制。税具有非常强的严肃性，我们要依法征税。我觉得三中全会提的角度非常好，要研究房地产税的立法。

如果把法确定好了，不是政策。房地产税不是政策，要依法征收，必须有法律依据，所以要研究房地产税的立法，系统的研究，我们持有环节，交易环节，到底税收应该怎么设置。才能实现政府该支持的支持，该限制的限制，以及整个税负比较合理公平，我觉得这个是非常有价值有意义的，我也很期待这个。

城乡统一的土地市场，这也是大势所趋，我也觉得非常正确，但是土地的改革，我觉得也脱不开法律制度的调整。比如说我们现在和房地产有关的城乡土地之间的关系就是两条。第一条就是征地制度，第二条是招牌挂。征地制度是土地管理法确定的，所以我们看到的管理法还没有修改，所以下一步你说对房地产有没有影响，以及影响是什么？我们还要看下一步的法律是怎么调整的，涉不涉及到征地制度的改革，涉不涉及房地产招牌挂的东西，如果不涉及和房地产影响就不大，如果涉及影响就比较大，所以我们没有办法做出判断。

主持人：户籍制度加快改革。

秦虹：如果说户籍制度改革和房地产相关的，可能更多的是保障房，因为我们现在要求保障房要覆盖到城镇的常住人口和外来务工人员。户籍表面是户口的问题，户籍是捆绑在户口排外的服务，应该覆盖在常住人口，这是一个大的方向。总而言之，你说三中全会和房地产没关系，其实我觉得很多东西是有关系的。因为房地产的发展，不可能脱离整个宏观经济面，另辟蹊径，宏观经济通过改革一片大好，房地产一落千丈那是不可能的。也不可能说整个宏观经济不好，房地产一枝独秀也是不可能的。我觉得非常直接的关系，我们看的不是很明显，但是我相信，只要我们坚持有效的推动改革，能够促使中国经济持续健康稳定的发展，对房地产市场的发展就是有利的，这是我的期望。

主持人：谢谢秦主任，下面听听刘总的高见。

秦虹：我们介绍了有关情况，发表了相关的意见，所以这不是讲课，我进行了讲解。

主持人：秦主任给政治局全体成员介绍了一些情况。问你问题。

秦虹：没问问题，我们准备了充足的问题，因为不知道哪个领导会问什么样的问题，我们每个人都准备了问题，能想到的问题我们都准备了，但是领导没有问我们的问题。因为我们讲完了，领导在发表领导的意见。

刘晓光：我看了文件，还是有重要的作用。市场资源配置起决定性作用，那么在房地产这块是不是这样的？可能也有关系。第二个讲到农村建设用地的流转，宅基地可以先试验，我觉得时间应该是比较快了。对于特别城市边缘土地价值的影响可能比较大，城里头的，没有农村的流转经营地，但是边缘肯定是有的，如果它的量大，对旁边的原来曾经拍卖过的土地肯定是有影响的。

将来可能是三轨制，保障房，中产阶级限价房，还有市场房，可能还有集资房，这个模型越来越不好掌握。关于加快房地产税改革，但是我想这样的说法，可能还得需要一定的时间出台。但是今天早上我看到一件事，我有点不清楚，它提出来房地产商这几年，大概减少了3.8万亿税收。如果真是3.8万亿，那就更难了。总的来看，我觉得长效机制慢慢会出来的。但是可能在下一个阶段，我们的房地产仍然有一个发展时间。中国改革的红利和开放的红利肯定也会体现在房地产上。

主持人：现在请任总讲两句。

任志强：我们的看法都是跟秦主任学的。媒体说秦主任说价值是市场决定的，你们别管框架，所以三中全会就写了市场决定价格。我看了毛大庆转了一条微博，说三中全会决议是说，以后不管房子，房价市场管，房价越高越好。主持人说里面写了三条和房地产相关的内容。他们老把这个事想的那么简单，城乡土地一体化，这个文件是在十七届三中全会就有了，五年过去了，又换一届还有，十七届说是逐步实现的，那么这个就想实现，想实现就先修改土地法，如果不修改土地法，我个人觉得是实现不了的。因为前面有两个限制性条件，第一个符合规划，第二严格控制用途。

过去的土地法是按照土地的性质来决定你能不能盖房，也就是说过去的土地法写的城市土地归国家所有，这个是可以盖房的，我们盖的是商品房是宅基地，可以转让，或者如何。或者集体土地在过去的土地法是不能随便盖房的，你小产权房不能随便流通，土地法如何修改，谁干了，就把谁抓起来。

历史上看，80年代改革的时候，一个重要的条件就是我们没有法，80年代以前基本上是没法的，所有的法都废了，因此党的文件说改革，说能干什么就能干什么，说不能干什么，你就不能干什么。比如说改革土地承包的时候，之前实行人民公社集体土地制的时候是红头文件，没有立法。所以到改革开放的时候，也发了红头文件就算数了，所以就可以实行土地承包制了，因为文件对文件是对等的，但是现在不是了，已经有那么多次法律了，所以现在红头文件说了不算，法律说了才算。地方政府高举法律的大旗和你对抗。现在要把现在提出的所有的改革的项目和现行法律有关的负面清单列出来，把法律修改。如果不修改的话，这个是做不到的。

第二个是规划，城市都有规划局，规划局管城市规划，没有管过农村规划。没管过农村规划就得重新开始管农村规划，要不然永远都不符合规划条件，这个得用好几年的时间才能把规划弄出来。美国的房地产有三大法宝，第一个是分区立法制，分区立法制是150年以前出台的制度，也就是说以规划管土地。但是分区立法制用了50年变成美国的法律，50几个州，最后一个州和最后一个州通过法律用了50年的时间，才变成全国统一的法律，就是用途管制土地。这个地方是马路，不管是私人，还是国有的，都是马路，不能盖房。你去美国申请的时候，告诉你这是100年以前的文件，100年以前定好的这个地方是干什么的。中国还没有开始，实现用途和实现管理得相当长时间。

你看2008年温总理在人大会上提出3年实现确权，土地确权到他下台也没有完成。所以我们希望在三中全会提出的2020年把它完成，这个挺麻烦的，可能有一些地方能做完，但是短期是不可能实现的。媒体出现了很多说法，土地价不值钱，市中心的土地用边缘土地替换过来了。政府还有一招想让你入就入，不想让你入就不入，给你修桥，修路。你想入市得听我的，我想让你入你才能入。地方政府卖地收不着钱，你都同权同价，钱你都拿走，我凭什么修桥修路，这里面还有很多需要立法解决的事还没有解决呢。

刚才说房地产税，房地产税是1986年提出来的，那是暂时条例，那不是修法，这次为什么立法呢？这就是一个新的法，和过去不一样，过去没有这个法。昨天晚上我看中央2台播的，没有搞好什么是房地产税？现在有一个问题，回到第一个问题，如果经营土地可能入市了，同价同权了，那就说房地产税是土地制度的问题了，房地产税一定包括同价同权的土地怎么收你的税的问题，这个矛盾就多了，不是在城市土地研究房地产税，现在把农村的集体土地也得研究进去，房地产税怎么征收。我看2020年很难完成。我们秦主任的解释，只是告诉你促进立法能不能立。所以在人大立法有一个立法计划。今年人大要立多少部法，明年要立多少部法。秦主任的意思是房地产税的立法2020年以前放在人大立法程序里头。刚才在小会议室讨论半天就是这么说的。

我觉得如果不从法律上解决，三中全会说的依法治国就没有基础了，慢慢等着，立法以后，看看法对税制改革有什么关联，现在说那些太早了，有可能到他下台了还没有立上呢。这个事不是没有。你看燃油税。我们在联合国签的人权公约，从签的到现在19年了，人大还没有讨论呢，所以你们别太兴急，一天吃个热馒头就成胖了，那还不行。

户籍问题更是一个问题，要解决就彻底弄要是不彻底弄，你又限制人家这个，限制人家那个，农民说好把身份换成城市，你还不让我进大城市，还让我进小城市，我为什么不可以按照三中全会文件说的自由选择呢？我要自由选择，我一定进大城市，不进小城市。进小城市医疗质量还那么差，没专家，没大学，我子女不能接受好的教育，我还不能进特大城市，我捡垃圾都比那挣钱。农民的自由选择权就这一次，从农民变成市民，所以他一定要慎重，我不能轻易把我的农民身份和宅基地弄没了。农民的宅基地要是卖钱的话，有的地方不值钱，有的地方够买五套十套房子了，那很值钱。

比如说我们在山西看到六分宅基地是五百万补偿费，可以在城市里买好几套房子。不要以为农民的宅基地流转以后不能买房子，非得选保障性住房，人家还嫌那穷呢，人家要住好房子。我们那的副村长办个婚礼好几十桌，我看那钱可以买好几套房子。农民要把宅基地卖了，不一定买保障性住房，可以买商品房。大家都觉得房地产应该跌了，我不这样认为。我觉得三四亿农民进城，宅基地可以抵押贷款卖钱了，他怎么就不买房子呢？我说完了。

秦虹：我刚才说户籍制度改革这个事给房地产什么影响？影响最大的是保障性住房要覆盖常住人口，我说的是这个，大家一定要以我发言为主，他说我怎么说的，你们不要信，那是不准确的。

毛大庆：话说去年，在那屋里，我们几个在一起，有刘总，有陈华建，咱们四个。说了改革三件事，我回忆一下，中国最麻烦的是三个赛跑，人民对美好生活的向往和公共资源均等化实现速度的赛跑。第二中国的经济发展模式和人口结构的迅速恶化赛跑，第三个赛跑不好说。这三个赛跑，前两个赛跑，大家还得记住，这件事还是很危险，越来越危险。三中全会解决了有点实质性的问题是计划生育问题。

主持人：这跟房地产有关系。

毛大庆：房地产都是人住的，所以计划生育问题对房地产的未来是有一些影响的，这是我想说的第一个观点。

第二个观点你们拿那三个似乎和房地产有关系的事，说来说去，事实上有60项改革措施，这60件事都拿关联，拿这三件事拿出来没什么意义。

第三个从这三句话倒过去说，户籍制度改革问题，农村进城市，让农民变成市民，加快中小城市落户，中等城市怎么着，大城市怎么着，特大城市怎么着。你看这句话说来说去的做法，它是没办法的，仍然还是用计划性的思考在解决问题。所有都是市场化配置资源，市场化决定一切，最后人去哪？我说了算，到最后还是户口说了算。这次明确告诉你，特大城市你别来，报告是这么说的。但是我不反动，它为什么要这么说呢？刚才我说没办法，为什么呢？因为今天的公共资源实在是不均等，所以它才这么说的。要是都到了北京，公共资源公平配置的理论，特别是三中全会公平社会的理论判断，以北京市为例，这城市起码要住三亿人，我研究过资源配置合理性的问题。所以不得不要求你到那流转人口，这是户籍问题。

倒过来说，为什么农村土地要流转呢？流转这件事，城乡一体化，消除城乡差别，改变二元结构问题，这个话不是十八届三中全会，任总说十七届三中全会，再往前回忆，早就提过来了。我听过任总若干次报告，印象最深的是中国土地制度问题。中国的土地制度问题是从建国以后，农村的土地，跟城市的土地没有这么大的差距，那时候城市土地没有给城市人带来什么资产和财富的变化，所以农民的土地跟城市的土地，不给人带来差异性的资产的变化。

但是随着开放之后的30年，尤其是最近的20和15年，事实上由于资源配置的不合理，导致城市土地和房地产市场化之后，它变成了资源和财富的互动关系。使得拥有城市户口和城市资产成为个人和家庭资产配置的一个重要的通道，于是城乡二元问题出现了，变得特别的明显。农民的土地变得任何人牟利的东西，城市的土地后边挂着很多东西。由于此使这个问题近20年越来越激化。

近十年出现两个二元矛盾，一个是传统意义的城乡矛盾，第二个是肉搏的二元矛盾，原来把城市和农民的矛盾，农民直接冲进城市，产生二元肉搏战的模式，这个模式使中央，政府，党越来越担忧，一直讨论到执政基础的问题。所以才有这次报告重点又提了。这次打算农民土地和财富挂钩了。但是这件事要真正落实到农民的财富头上，有诸多的落地的不确定性。

比如说这是不是哪的农民的手里的宅基地都能变成财富呢？我可以告诉你其实大量都变不成。今天城市的吸引力分析，我们也就四五十个城市对人的移民移动有吸引力。换言之，城市才有四五十对人有吸引力，那农村哪有吸引力啊？没有吸引力，地怎么变成财富呢？谁要他的地？他流转给谁呢？咱们680个城市，只有四五十个城市有吸引力，那640个城市都没有吸引力，城市周围的农村有什么吸引力，农村的土地流转给谁。

第二个城市规划的问题，北京近郊农村土地有吸引力，上海周边农村的土地有吸引力。这个土地怎么流转？土地流转有几个重要的因素，一个规划性质问题，这个事谁管，还是农民自己说了算？第二这地通过什么平台流转，是农村自己搞一个委员会就卖了，是招牌挂流转，还是协议出让，这里面有一大堆问题，且得研究呢。

第三房地产税，跟这事又有关系了。注意是房地产税，有房税，有地税，所以才重新立法，如果就是房地产税，把原来的条例弄弄就差不多了。所以这件事远不是那么简单，这里面还有地的问题，这里面还有土地出让金，这不是出的房地产税把房价弄弄就行了，它更多涉及到政府未来如何从土地资源持续获得财政收入的问题。这个事情国际有诸多的专业学术论据，在此不展开了。

三中全会最后一自然段讲到要在2020年，在重大的几个领域实现改革的实质性突破，并且实现固化的什么什么成果。注意2020年，他们可没说明年，后年，大后年。2020年是什么时候？7年以后，7年以后，大家就记7年以后。大家有没有想想7年以后，我们的国家是什么样的状态？又得回到前面我说的赛跑上面去。

7年以后我们是一个60岁以上人口占人口总比例大约20%的国家。从2020年再过8年以后，我们大约60岁以上的人口占全国总人口将近30%的国家。大家想想60岁人口占社会20%的时候这国家跟今天的状态是一样的，房地产还那么多人要呢，城市的发展格局还跟今天一样，这些问题还要装入一个扰动因子就是人口的年龄结构变化。对于所有前面我们的假设都会带来新的影响。在这样的影响下，事实上你再说农村土地流转，农民的移动，城镇化的问题，城市户籍问题，恐怕都变成一个新的课题了。

因为如果是那样的话，事实上赛跑的压力会更加加剧，会有更多的人急于向资源型城市集中。再把人口按照户口分配的矛盾又会出来了。我没有答案，我研究了三次报告，事实上我想说，大家关注这个事很重要，不要局限在房地产这一件事上，我个人理解20年，10年之内，事实上房地产的住宅房地产的需求，我认为会达到基本的顶点，因为人口的问题，跟房子的需求量有直接的关系。即便今天放开二胎，加快计划生育，那是为中国30年以后人口结构逐步摆脱它的恶化做的适当的准备，仅此而已，我们能不能把出生率，人口替代率(音译)调到1.5以上，我今天抱着怀疑的态度。如果不能调到1.5以上，事实上二胎的问题对我们谈的这些问题的影响几乎微乎其微。

主持人：我觉得更适合你的岗位是国务院研究室主任，秦主任是住建部的，你思考的问题，比秦主任思考得更加的全面。蔡总是唯一来自金融业的嘉宾，听听蔡总的见解。

蔡洪平：我把更多的时间留给任总。第一我十分看好三中全会的决定，对于中国当下房地产商品市场我是看好的，为什么看好呢？第一它写了非常重要的话，市场配制资源起决定性作用，这句话隐含着对过去10年房地产调控的批判。也就意味着政府不会像过去十年那样错误愚蠢的调控房地产商品市场。

第二为什么对房子有好处呢？它画了两个饼很大，一个是房地产税，一个是土地流转。给所有准备买房子，或者这十年来，二十年心理失衡的不是房子的拥有者有盼头了。下一步咱们有地我可以流转，我可以买房子了。像任总说的我有很多财产可以套现，下一步我们发财了。这样把注意力从房价的高处，转移他们的某种视线和关注度。现在要改革了，那是打土豪分田地又开始了，大土豪是房地产税，分田地是土地流转。但是要做到谈何容易。

第一所有的增值，所有的价格后面的利益都在地上，要不然地确权，要不然流转，今天所谓的房地产税也是地在涨，就围绕土地展开。今天中国的宪法，能把土地规定为个人使用，这跟中华人民共和国的政体和国体是有关系的。三中全会说的很清楚了，改革的根本目的是完善和巩固社会主义的什么国家制度，这个没有变。公有制基础坚决毫不动摇发挥它的作用，非公有经济也是支柱。在国体和政体发生改革的情况下，土地属于个人持有，或者集体使用权。征税是房地产税，地不是我的，凭什么征房地产税？必须要把地确权在我的，没有把地变成股份制，还是宅基地的使用权，不是所有者。中国的土地变成他的拥有者，像美国似的，我是地主，我是土地所有者。

国家的政体和国体不允许土地变成个人的。即便是这样的话，我们还是思考，讨论，立法。这10年就过去了，所以房地产价该涨还是该涨，这时候土地也没有拿到，那时候又老龄化了，这个问题还是没有解决。现在这是一个办法，不用老纠结在房地产价格了，把视线转移了。

主持人：5位嘉宾都对市场起决定性作用发言了，只不过对它的实现快慢，实现过程中的技术性环节。比如说你说市场决定了，但是又分大中小城市。

蔡洪平：中央说的市场化决定，指的是经济性的资源配置，你们说的人口是社会改革，不是经济改革，但是中间有一个关键性，人口流动的户籍是社会改革，跟经济改革是有区别的，三中全会多了社会改革，不能否定资源配置的作用。

主持人：任总有什么想说的？我觉得嘉宾里面最听党的话的就是刘晓光说的，党说好几遍他们都不信。

任志强：我们是优秀共产党员。

主持人：刘总您发言的时候，就讲到大城市，特大型城市周边的土地。

任志强：毛大庆刚才说的除了几十个城市对土地有吸引力，别的没有吸引力，那个错了。比如说比尔盖茨是小城镇，没有大城市，有什么吸引力，但是有了比尔盖茨就有吸引力，围绕比尔盖茨我盖好学校，盖好医院，公共资源配置就是靠私人转移过程当中配置的。历史那个地方是没人去的地方，但是发展起来。土地私有化就有可能把各种产业转移到那去，但是在转移的过程当中，把公共资产也转移过去。现在为什么不去呢？现在没有土地私有化，不能自由买卖和转移。

五四宪法之前中国靠共同纲领，1946年的时候跟蒋介石商量成立联合政府的时候，各民主党派讨论了一个共同纲领。共产党成立新中国的时候，没有宪法也是靠共同纲领的。我们的宪法是1954年才开始有的，那几年没有宪法的时候，是不是就没有土地了，人们就没有私有产权了？不是，他们是靠共同纲领维持的，1949年通过了共同纲领，后来修改了，那时候土地是私有制，1954年宪法农村土地也是私有的，但是中国共产党根据马克思主义的道理，把土地的私有分成生产资料和生活资料。你们重新学学五四宪法，意思就是说宅基地叫生产生活资料归私有，那时候还包括少量自留地，农业生产用地是生产资料。共同纲领还是有疑问的，还是要把生产资料集合起来，所以人民公社把生产资料都集合了，但是宅基地还是私人的。

户籍制度是1957年的时候，我们公安部门先提人口流动的限制条令，1958年才出台的户籍制度，当时户籍制度很重要的把农留在当地，因此在大饥荒的时候，大家就不能乱走，有粮食的地方也不能到有粮食的地方活着，你就得在没有粮食的地方死着这就是当时我们出现的问题。但是今天的问题就是允许你抵押流转，就告诉你，你不生产粮食可以跑到有粮食的地方活着，这是一大进步。但是五四宪法中重要一条所有公民有自由迁徙的权利，人民有权在任何一个地方生活，但是现在我们还没有恢复这一条。

为什么在所有的外媒上第一个讨论的是独生子女制度，这是我们基本国策，人大通过了，但是党把人大通过的国策给灭了。这里有一个问题，外国人看是一个人权问题，允许你生二胎和你生不生是两回事，不是允许你生就一定生，但是给你人基本的权利。

第二个外国人重视的就是劳教制度，因为劳教制度也是依法治国很重要的人权问题。国有资产和私有资产，民营资产同样得到保护，财权权利是人权其中一部分，人权比财产权利要大，外国人更多的在那些所谓的那些国家把人权放在第一位，财权权利覆盖在人权之下。所以刚才蔡洪平说的，缺乏市场资源配置是没有自由迁徙的权利。户籍制度进入中小城市的时候，户籍制度问题解决了。我要进入大城市，凭什么不让我去，我是城市户籍人口，所以这里面还有问题。不要以为所有的问题都能一次性解决，但是三中全会决定，一定是在过去基础上，非常非常进步的一个。我认为至少把它执行下去。它对过去十年倒退的再否定，重新开始，比过去十年稳稳当当的好得多，充满希望，谢谢。

主持人：中国好多事很无奈，依法治国就办不了事，依党治国很多事办了，但是又和依法治国又冲突了。

任志强：我的意思就是说现在党说了算，你就得听党的。三中全会告诉你，听我的没错，往前走吧。

主持人：其实我觉得关于落实，你们几位看法不一样。秦主任您跟政府打交道比较多，您觉得有他们说的那么悲观吗？

秦虹：60条里哪一条？

主持人：刚才咱们说的农民入市，户籍制度改革城市化？

秦虹：我不知道，我们等着看，我哪知道，我又不是政府。

主持人：你要是政府，就不在这儿说了。

秦虹：我没有办法觉得，我要看实际，我希望快一点，我们希望我们的改革推进快一点，我没有看出来他们谁悲观。我觉得主持人的感觉和我们现场感觉不一样呢？我觉得没有谁悲观，您怎么老说人家悲观。

主持人：这是说我有意挑拨矛盾。比如说房地产立法，但是我估计在座很多人不一定搞得清楚房地产税，房税，地税的关系。

秦虹：房地产税是一套和房地产有关的税制，我们大家知道的房地产税是1986年来的，土地增值税是1994年来的，买房子交个人所得税是1984年的个人所得税里面写的，现在拿来用的税都是当时那个时候就说了，但是其中有一条，个人住房买卖的时候可以免交，现在需要哪拿来用了。我们在八几年的时候，或者九几年的时候，那时候个人住房占比非常少，那时候大部分都是分房制，有房地产也是商品房买去分给个人，1998年住房制度改革的时候，个人住房占比不到30%，现在我们商品房销售里面80%左右，75%左右都是个人购房，市场发生了变化。

和市场制度相适应的房地产的税制，我们应该整体的进行梳理和设计，科学合理，体现政府的意志，支持什么，鼓励什么，限制什么。我是这样理解的。房地产税，契税，土地出让金个人所得税，营业税等，买卖要交这些税，目前我们看到的税制是不是合理的？我觉得需要重新梳理，我是这样理解的。我一直认为房地产税制的调整，不是哪个税要加，哪个税要减的问题，应该系统设计，科学合理公平。这样才能使我们的房地产市场运行的更加有序。开始我已经表明我对房地产税立法的研究，我认为是一个制度框架，而不应该是某个单个税的分割，加加减减多多少少的问题，这是我的理解。

主持人：刘总，你觉得土地入市也好，对房地产市场，近期一两年内，两三年内，会不会对房地产市场有直接的影响？因为我听他们的说法，觉得不会那么快，早着呢？您的看法是什么？

刘晓光：农民工进城的问题，大城市先把口封了，中等城市根据情况，小城市放开。这个政策肯定增加城市或者说新的城镇的房地产的销售量，这是毫无疑问的。因为农民有配置，吃了定心丸了嘛。

第二个农村的建设用地的流转，因为我们不知道时间，但是肯定会有很大的变化。过去的建设用地来讲，也不能够确权，也不能真正抵押，也不能真正买卖。如果这个亮出来以后，肯定对于房地产的价格肯定是有影响的。

第三个关键中国的小城镇发展模式是什么？是在大城市的边缘还是在二三线城市的边缘，还是就近，离土不离乡真正的小城镇发展？这是一个很关键的问题。它会影响房地产的发展。我觉得这次改革方案还是令人满意。看了三中全会的方案以后，比原来振奋多了。

主持人：我请教一下，一些农民告诉我，今天的小城市的户口对农民开放是没有意义的，有钱有势早办城市户口了，老人不认为城市户口有用。相反在河南，山西都有城市户口，你说这个出来对房地产有好处。

毛大庆：蔡总说的问题是存在的，但是真正要实现一个变革，最根本的问题，他们几个都提到了，事实上要让中小城市有吸引力，这是另外一个要研究的问题。咱们让这些城市有吸引力，把人口逐渐疏解到这些地方去，创造一批，宜人宜发展的中小城市，这是下一步目标，但是这个目标如何实现？真正要找到中国未来10年以后增长点的新型产业，再布局的时候，首先倾向这些城镇布局，使得未来资源、人口的导入，跟着产业的发展能够匹配，这是党中央一个大战略。这个大战略的前提又在于如何找到新的增长的方式和新的增长点。整个十八大三中全会的报告你读完了以后，你发现核心的问题是在这个点。未来中国新增长在哪？才是这个报告的主题词，而不是这里只言片语的。但是新增长在哪？这是困扰这届政府脑袋里面的一个重大的问题。也就是说现有的增长方式，在未来十年走下去是有问题的。无论是高资源消耗，还是土地财政等等这些东西都玩不转。那下来怎么办？所以它要尽快的把人口导入到那去，于是采用了非常强制的计划性的语言，说这个城市怎么样，那个城市怎么样？一到这个玩不转。公共资源均等化和产业布局的均衡化才会吸引这些人去，但是要实现这个这是非常难的，所以需要智慧。

任志强：毛大庆对我们三中全会的决定很有意见。我们蔡总刚才说了，三中全会核心问题是市场配置资源，如果市场配置资源，你怎么知道中小城镇不能配置资源。因为市场配置资源就有吸引力了，现在不是市场配置资源，所以中小城市就不行。这个和房地产当然有关系了。

比如说刚才他说的，跟房地产有关系的。民间可以办银行，开发商办银行。比如说毛大庆花30亿办银行，这已经公报了，是真的吧，城镇。如果有第二家，第三家，更多的人办了银行，是不是个人贷款和企业贷款的情况就和现在不一样了呢？开放金融以后，又可以增加什么各种各样的融资？是不是就有更多的条件扩大生产了呢？如果生产扩大了，供求关系得到改善了，是不是房地产就稳定了，这些都要看后面出台的东西。

比如说IPO，我们有173万家，上市的有7万家。下放到交易所了，没有限制的市场了，有好几千家，好几万家的房地产公司就上市了。我不觉得你说的那三条我可以说一大堆理由，那可能不成立，但是你没说的这些条，可能都影响到房地产整个产业的发展，以及一些城市的供求关系，会发生很大的变化，现在下结论有点早。你说一条，我们答一条还可以，但是总观全文，三中全会的决定，也可能出现很多你没有想到的问题，就改变了整个的社会环境，全都变了。今天我们说过去的立法可能用十几年的时间才能立法，也许人家兜里藏着呢，明天就给你拿出来了。你怎么知道这个立法还用那么长时间呢，我们只能说以前是用那么长时间，以后可能不用那么长时间了。为什么？它有一个强大的力量，你不好干，我收拾你，过去不敢收拾你。你看今天抓了六个，也许明天又抓六个，也许我们改革力度就提高了，效率马上就提高了。也许过两天就告诉你哪条违法，所以我们要对三中全会充满信心，现在赶紧把已经定的事赶紧落实，让它退不回去。讨论了半天，把一些东西改回去就麻烦了。

主持人：其实这场论坛的主题基调就是充满信心，我问一下秦主任。因为前一段时间政策频出的时候，当时专家学者，包括一些政府里面的人说，出短期的供求关系的政策，要出一些长效的。今天开博鳌房地产论坛的时候，就说长效机制已经差不多了，估计三个月就出台了，现在11月底了，是不是有这样的条文？我理解三中全会说的都是长效机制，咱们有没有必要说一个具体的？

秦虹：我觉得你的理解是有问题的。三中全会的方方面面都会对房地产市场有影响，但是不等于它都是房地产的调控机制了，我觉得这个说法太不准确了。

主持人：我说的是，他们讨论到的，不光直接跟房地产相关的那三条，还有间接相关的，其实都对房地产未来的发展有不同的作用。

秦虹：这是我说的，三中全会整体的改革会对房地产有影响，这是我开始说的，怎么成了你说的了？

主持人：咱们是不是在酝酿一个长效机制？

秦虹：是不是在酝酿？国务院今年开很多次常务会的时候，我觉得说的最多的一条就是我们要建立房地产市场健康发展的长效机制。我们看国务院会议的公告的时候就是要建立房地产市场健康发展的长效机制，是在建，应该是。

主持人：长效机制包括一些什么样的内容？现在长效机制没有对外公布吧？

秦虹：你承认了没对外公布，你问我什么内容？我知道我能跟你说吗？我不知道，我能跟你说吗？你这问题问的，我就不能说。

主持人：政府的人就是比较严谨。咱们还有20分钟的时间，留给大家提问。因为去年的经验的，我觉得大家简洁提出问题，报出姓名和公司，关于任总是你的偶像就不说了，直截了当提出你的问题。

提问：我姓姚冠初，我想问一个问题，咱们最近的十八届三中全会也提到了财税体制改革，最近也在营改增，比如说增值税国家拿75%，企业所得税国家60%，个人所得税国家60%，营改增之后，地税就没剩多少了，这次的十届三中全会提到财税体制改革，财税是国家的基础。现行财税导致了地方政府的土地财政，从而也助推了房价的高涨，因为税主要交给中央了，但是中央跟地方的税又很难平衡，国家很有钱，百姓钱很少。问题就是现行的财税体制是不是助推了土地财政？土地财政是不是助推了高房价。

任志强：你的前提就错了，我没有办法回答错误的前提，财税预算法没有土地收益，土地收益是地方政府的小金库。土地收益单有一个说法，和预算收入不是在一起的。比如说北京，20%是哪级政府拿走了。比如说10%的土地，这是温总理定的，10%保障性住房收收就没多少了，列不入财政了，土地收入前提就错了。

提问：土地增值税中央拿70%多。

任志强：税本来就在税制里头，土地增值税100%归地方，只是小地方和大地方的说法，中央一分不拿，你搞错了。你的前提就不对，为什么三中全会专门提出来事权和税权相对等，现行的是对的，就不在三中全会上改了。

提问：瑞士基金是不是引导改革的方向？

任志强：这是政府该干没干的事。温总理2008年的时候就说了，政府没完成任务又收回去了，重新提出来恢复原来的东西，早就提了，你们没有好好学习。

提问：物权法里面规定到期自动取消，三种全会有没有解决怎么算税费的问题？

任志强：房地产税立法的时候你就知道了。一定会把这些东西放在房地产税法里或者其他的文件重新定的，现在还没有到那个时候，现在是红头文件，要变成法律要有一个过程，你等过程完了再说。你现在问我，没什么用。

提问：我想知道各位精英对房价的看法，房价是由供需决定的，是有效供给和有效需求决定的，这样的有效需求有投资需求还有钢需，有效需求已经没有了。美国的次贷可以让他们贷款买房，但是中国的贷款政策也是非常紧的。在这种情况下，什么可以支持房价的上涨。你说城镇化，让农民进城提供需求。我想说，远水解不了近渴，你们对未来一年，或者两年，整个房价的走势怎么看？北京上海是一个问题，二三线城市又是另外一个问题。

任志强：新建住宅包括非商品住宅。新建住宅就是把保障性住房算进去，北京10月份指数是106，环比是116，同比是116.4，但是基础是按2010年的基础100，现在是119.7。你要把这三个数乘起来，19再乘16，再乘6，这就是住宅涨的情况。商品住宅，环比是100.8，同比是121.2，但是基数是在原来100涨成了125.4，你把这几个数再起来，和2010年比大概翻了一倍。没钱怎么买得起，现在不够卖。你说那钱哪来的？政府定的是2.2万，叫做限价200万，政府在调查之后给你巨大的优惠，你卖房还算30%的差价，定200万的价。北京政府没把200万当回事，200万你能买得起，所以摇号。

刘晓光：北京一年新增户籍人口60万人，新增常住人口50万人。新增新结婚人十几万户。一手房一年供应最好的时候是18万，弱一点的是9万，存量是一样的数据，你把它加在一起，一年最好的成绩是20多万套。这20多万套房子，都不够一年新增的几分之一，你说哪来的这么多人？

蔡洪平：他们说的都是一线，北上广。今天中国的城市化是像三角三角洲的方式发展，这是法国的模型，我自己的看法，长三角，珠三角这些地方，不是看不起西部的人口，二三线城市比较危险，北上广还会奇缺，还是有人买房子，这个需求是刚性的，趋势是很明显的。

刘晓光：我每次参加这个会都说这个事。我们谈中国房地产，一定说中国的房地产，没有这个概念，说来说去就是这四五十个诚实的房地产。2012年到今年，房地产在四五十城市里面产生了巨大的变化。这四五十个热点城市，现在有一些已经沦落为非常麻烦的境地了。我举一个城市为例，副省级城市里面，沈阳问题就很大，现在房子堆在那卖不出去了，这跟政府超量卖地，第二人口其实非常少，第三产业已经非常落后了。这样的城市的房地产就出问题了，崩看它也是四五十个热点城市，但是它就出问题了。但是北京的城市，地价增长，投资商比原来多了一倍，也就是说原来好笔一百人来这儿买地，今年变成二百人了。但是全国购地的总投资实际上并没有增长多少，还是负的。但是证明了什么呢？证明开发商投资的线缩短了，更加集中到四五十个里面的二十来个城市，促使这二十来个城市地价进一步加速增长。我们容纳人口移动的容器事实上过去十年没有任何进步，只有倒退。全国中学100强，我又研究这样的问题。上海，北京加一块是60个，全中国60个最好的中学，上海，北京两个地占了60个，剩下40个全中国分配。你说这样的公共资源怎么办？所以这是改革重要要突破的地方。

主持人：凡是政府调控房地产市场以后，每次调控的结果都是减少了，第二年，第三年就会遭受报复性的房地产上涨。我们把供应减少了，二手房不能卖了。这个是人口急剧城镇化发展。反正调控土地供应减少，要不然就是贷款减少，要不然是供应减少，第二年都会反弹。除了需求以外，还是对政府调控性措施的报复性的反弹。

提问：我是北京京都律师事务所的，我想问一下上海自贸区的房地产的情况，可能不是直接讲房价的问题，但是事实上就是金融改革没有真正落实，但是房价已经涨了很多了。请任总给解释一下？

任志强：世贸区房子猛涨就是疯子在那买，上海市6千多平方公里，它连60平方公里都不到，你就把那里都盖成房子，大概就占上海房子总量的十分之一都不到，不要把它当回事，很小，涨了就是疯子愿意买，正常的人都不愿意在那买的。现在只有两个政策被落实了，第一个中关村高科技免税政策被落实了，第二个服务业所得税，营业税减免政策被落实了，增值税没有了，现在可以用这部分的直接用于租赁，服务业，自贸区租赁船和费劲可以减少成本，除了这个还没有看其他的，负面清单列了1千多项，下一步把一千多项砍的剩三四十项，一百项的时候就可以了，现在还没有什么优惠政策呢。现在买房子，先赌上了可能就赚着了，没赌着就没赚着了。这种事不可能靠这个，我看三中全会就告诉你，很多地区都开始实行上海自贸区的政策，它就是一个试点。我们从深圳的开放，到14个城市的开放中间隔的时间连半年都不到。很多地区都会搞自贸区的，所以鼓励保障性住房的地方多了，你可以到别的地方去。

提问：我是内蒙的，想请教两个问题，一个是几位老总对旅游地产的看法，第二个问题旅游地产在未来的海南省还有可持续发展的可能吗？

毛大庆：我不太懂旅游地产。我的看碧是，跟很多关系，很多配套的行业发展有关系。第二中国的旅游地产远远没有到真正发展的阶段。旅游地产对整个社会，国民生产总值，人均可支配收入达到一定的情况下，还有服务业达到一定的标准的情况下，今天现代服务业的标准，事实上可以说没有标准，行业标准一塌糊涂。现在旅游地产，除非过渡开发非常有限的行为之外，事实上没有什么可以谈的亮点。我们的服务标准，行业标准，包括相关的配套，远远达不到国际上相关旅游地产的标准，这是一个非常严重的问题。

第二这个变成房地产的行为，我觉得这个东西难以评价，我认为你问我这种行为可不可持续，我没法认为它持续到什么程度。我觉得海南的问题，纵观整个海南的旅游服务业，事实上水平是很差的，这是有目共睹，大家很认同的。因为中国可居住的优质的旅游地带被开发的最早是那，大量北方的人对那有喜好。你说这个地方有没有可持续发展能力？我觉得这个跟海南岛整个的经济和未来的规划发展有很大的关系。我认为中国旅游地产有一定的发展阶段，但是不是现在，还远远没到呢。

蔡洪平：地产就是低产，地产有它的文化基因。比如说养老地产我就不相信。当年跑到国外的老人都回来了。他们在美国就没有听过老人地产。我们把房子租下来。老人永远要跟年轻人在一起，他有空的时候还要到酒吧去看看，你搞一个老人地产，天天把死尸抬出去，这个不可思议。什么叫终极关怀？不要终极关怀了？我自己关怀。地产就是地产，打各种招牌的地产要小心，请大家留意，这个不是地产，请任总批评指正。

刘晓光：一定有旅游地产，商业地产。美国分的很多，养老地产也是存在的。我专门参观奥兰多的宜养地产，这里面还有20多个中心，买了它周围的地产，可以给它宜养体系的证件，它的价格是高于一般的4倍。它在马来西亚还有其他地方开发有高于52%以上。第二个中国也存在这样的地产。实际上旅游地产有它的价值和规律。在中国未来市场中，它肯定是存在的，而且是有前提的。

任志强：旅游地产是以旅游服务为主赚钱的地产要以卖房子为主就不叫旅游地产，就叫房地产。中国为什么能在旅游地卖房地产，是因为中国土地不私有化，如果土地私有化，可能就买别的地方的房子去渡假，去旅游，是因为你打旅游地产的名利，让地产的房子可以卖。所以我到别的地方买小产权，到你那买大产权，逼着你这样干，土地私有化都卖不出去了。人家是以旅游服务为基础的。比如说经济结构调整，调整过渡产能，调整只有一产二产，一产的人多，产能再过剩都没戏，中国粮食不够吃，可能我们的粮食比国外还贵。最简单的道理，不让农民闹事，高价买你的粮食，中国有中国的特殊性，要把中国的特殊性问题考虑进去。土地私有化就跟土地私有化国家比，他们的旅游地产和养老地产比，他们那是怎么回事，要不是的话就不用比。

刘晓光：根据中国自己条件来看。比如说旅游地产，我们发现中国有中国的特色，中国人钱少，价家买一个，轮着去，也有一组买的。在中国发展的过程当中，有很多有特点的东西，也值得我们思考。

提问：你好我叫王楠(音译)首先非常感谢五位嘉宾抽出你们宝贵的时间参加今天的夜话。我想问一下商业地产的事。

主持人：我在场，他说商业地产就是早死了，晚死了，让它死在途中，不让它有结果。我觉得谁都死了，只是说将来线上，线下的比重的问题。很多商品不适合在线上，现在很多商场主要是体验，吃，喝，比如说新加坡，夏天的时候，大家都去那里乘凉，商业地产一定会存在的，只是存在的量会受网上的影响。马云讲到，他办的企业是一个社会的企业，就是一个大的企业，让企业降低成本，降低效率。商业地产的事，我觉得应该是共存的，只是比例的问题。

任志强：不让他干，他很恼火。

毛大庆：这个事我也研究了，他的销售额清吞了2300万商业面积的产能，这个不假。但是事实上，真实的研究数据，首先数据并没有这么大的销售额，这里面是有水分的，至于怎么有水分，哪来的水分我今天不探讨这是一个问题。第二个是侵占了好大一块商业的份额，但是你放心，商业地产自己的存在回转型的。比如说刘总的说的问题非常的现实。我调查了德国，日本和新加坡。他们这些地方互联网的普及率不在中国之下，德国非常的普及。但是他们今天告诉我，非常稳定的，网购，线上的购物，整个占有比非常稳定，15%左右，带来商业业态最大的变革。商业业态和商业布局从此变化了。商业业态变成了体验式消费。体验式非也是无边界发展的事情。我们想想前十几年，我们说百货商场是什么样的？今天的mall是什么样的？我们再去看今天的mall里面的业态落位，事实上餐饮，娱乐，文化，儿童教育，体验，体育，电影院等等等等，占的比重远远不是前几年的百货商场了。我相信未来还会变化的。

第二它的布局在变化。现在的这些mall，你看新加坡，城市中心的商场并不代表它是资产增值最好的，资产最稳定的，现金流最稳定往往是大型社区里的，邻里中心的购物中心。数次经济波动，资产变现的能力都是最强的，都是投资者很欢迎的东西，体验式消费跟居住者密切的关联。我认为这两者的东西，事实上一直会并存下去，谁说谁不存在，都不合理。你说体验式消费通过网络弄没了，我是坚决不相信的。

其实现在的网络购物已经暴露出很多弱点了，无论是质量问题，无论是送达率问题等等，包括它的服务问题，质量问题，其实都有待进一步提高，这里面跟物流业，仓储业发展都相关，这个都在变，商业发展的形态都是跟外界发展的变化而变化的。

主持人：马云说我们地产商在地上的，又得审批，他在空中什么都没有。这次余额保，活期是一点几，它这个是四点几，它的潜力是巨大的，挣的很多，最有可能变成公共基金。

蔡洪平：网络发展是一个新的生产力，传统的东西不会因为网络挑战而消失。历史上有了摄影以后，油画越来越贵了，我认为这两种东西是相辅相成的。我认为今天的淘宝，或者是阿里，最大的冲击不是商业地产，对落后的金融领域是一个巨大的冲击。金融体系的冲击可能比一般的商业地产冲击要大。

提问：我非常幸运最后一个问题，各位专家大家好，感谢你们今天晚上非常精彩的演讲，我姓杨，我是做体验营销的，我做的工作就是互动传播，体验营销。我的问题是关于小产权的，今天晚上小产权讲的不是很多，但是小产权跟我们房地产有关。有几个朋友计划近期在宋庄买一块地，农民的地分宅基地，耕地，经营性建设用地，他们准备买50年的经营性建设用地。对于他们这种行为，原来他们在城里住，想到宋庄这样特殊的有文化，可能未来有大发展的潜力。宋庄的地能不能买？

任志强：法律上写不能买。三中全会公报没说小产权房就可以了，小产权房允许合法化，可能允许其他的犯罪也合法化，想都别想，小产权房是安全的问题，没有经过质监站，没有消防的验收，出了事政府能负这个责任吗？黑人就算了，不说你就完了，还报道出来。小产权房法写的已经很清楚了，开发商也不会干那个事。

主持人：今天的夜话到尾声了，感谢各位的参与，他们几位说的对不对，明年我们来验证，谢谢大家。