华人置业65亿抛售内地资产 港资房企加速逃离内地

华人置业65亿抛售内地资产港资房企加速逃离内地？

王小明

继李嘉诚早前抛售内地地产项目之后，近期多家港资房企紧跟李嘉诚的步伐，大手笔出售内地物业。7月14日，香港知名富豪刘銮雄旗下华人置业集团宣布，向恒大地产出售位于成都的三个商住物业项目的全部权益，代价为65亿港元。这是华人置业在内地的最大的发展项目，该笔交易之后，华人置业在内地的布局将仅剩重庆地区的一个物业发展项目，其余的都是持有型物业。

在不少资本市场分析人士看来，港资房企频频抛售内地资产，一方面可能是企业内部战略调整所致，另一方面也是因为资产投资回报率不及以往时候，“如果套现投入到一些高新技术行业，回报率会比投资地产更高一些。”

华人置业退出

根据华人置业的公告内容，华人置业此次出售的两家目标公司分别为Lucky Benefit Limited及升亮，包括出售上述公司100%的股权及应收债权等全部权益，代价约为65亿港元。

上述两家公司持有华人置业位于四川成都的三个商住物业项目，分别为华置·西锦城、华置·都汇华庭及华置广场。该3个物业项目总建筑面积合共约65.27万平方米，其中华置·西锦城及华置·都汇华庭为住宅、车位及商业项目，而华置广场为酒店、办公楼、购物中心、住宅项目。

此外，此次出售的资产包中还包括一家注册于上海、总投资3亿元的有限合伙企业。该合伙企业的经营范围为股权投资、投资管理及投资咨询服务，通过获得、持有及处置投资组合公司，为其合伙人获取长期投资回报。

目前，该投资公司75.8%股权已由Lucky Benefit Limited间接持有，剩余的24.2%股权也将在近期转让予Lucky Benefit Limited。

在公告中，华人置业将出售上述资产的原因归结为资产升值空间有限。华人置业认为，随着中央政府对经济发展新常态的确立，未来国内经济将在合理区间内保持平稳增长。但受到国内经济发展的影响，目前国内住宅物业的市场持续平稳发展，加上预期开征的房产税及充裕的物业供应量，尤其非一线城市，比如成都，其住宅物业的售价于未来较长时间难有上升空间。

而在国内商业物业(包括购物中心、办公楼及酒店)方面，华人置业也认为，随着近年在成都市有多个大型商业物业落成并投入市场，导致可供租用面积及酒店房间的供应均出现过剩，出租物业的收入及酒店的经营收入已出现明显的下调，继而导致持有商业物业的回报较预期低。“目前在成都市仍有多个兴建中及待建的大型商业物业将会相继落成，预计商业物业的收益会进一步下调。公司认为成都市商业物业的资产价值可能会下跌。”

通过出售成都这三个项目的物业组合以及中国的私募基金投资，华人置业不仅可以录得约11.51亿港元的净收益，还直接套现了65亿港元现金，华人置业表示，在出售交易完成后，华人置业会寻求其他投资机遇。

作为最早踏足内地房地产市场的香港地产商之一，华人置业在内地的发展可以追溯到1987年，通过其内地投资旗舰——爱美高集团，华人置业的投资足迹遍布北京、上海、深圳、南京、成都、重庆等多个一线中心城市。

目前，华人置业仍然在内地持有包括北京希尔顿酒店、北京东方国际大厦、上海爱美高大厦、上海新茂大厦、深圳罗湖商业城等多个商业项目，此次向恒大出售的成都项目组团，也是由华人置业于2006年时获得的土地开发而成。在完成该资产的出售后，华人置业于内地的布局除了持有型资产外，将可销售物业仅剩位于重庆江北区的御龙天峰住宅项目。

“华人置业的退出一方面可以理解为是因为内地地产资产的投资回报不及以前，但更可能的原因是与其企业自身的调整变化有关”，有香港券商分析师表示，近年来，华人置业的经营境况并不好，随着大股东刘銮雄卷入澳门巨贪案，华人置业的营收情况每况愈下，不得不频频出售资产以渡危机。

华人置业2014年年报显示，当年华置的收入同比大减了59.3%，只有26.27亿港元，而同期债务却达到165.49亿港元，其中近90%的债务都必须在两年内偿还。为缓解燃眉之急，华人置业去年至今不得不出售了多项物业及两家上市公司股权。

内地吸引力大减？

虽然从表面看来，华人置业此次出售内地资产更多是出于疏解内困的需求，但事实上，从李嘉诚的这两年频频抛售内地地产物业开始，内地地产行业对于港资地产企业的吸引力已经在逐渐降低。

在华人置业出售成都资产之前，总部位于香港的瑞安房地产也被传出即将向领汇基金出售位于上海的企业天地一期项目的消息。据称，领汇收购的单价还不到9万元/平方米，按企业天地一期地上总建筑面积8.3万平方米推算，成交总价将逾70亿元。

7月10日，瑞安房地产发布公告证实，公司确实正与潜在买家商讨可能出售本公司直接或间接持有的商业物业，包括位于中国上海市的物业。但还未与任何人士或公司就可能出售签订具法律约束力的协议。瑞安表示，该等交易与公司早前公布的投资策略是一致的。

而最新的信息显示，瑞安期望出售的可能还不只是企业天地一期项目，还包括企业天地三期。7月14日，有外媒援引知情人士的消息称，万科正寻求与PAG以及铁狮门合作组成财团，期望以35.7亿元人民币的价格收购瑞安房地产手中的企业天地三期项目。该财团中，万科将占50%的权益，PAG以及铁狮门分别占45%以及5%的权益。

目前，该消息还未获得各方的证实，但市场已有消息称，三方组成的财团已经在为收购做准备，正在寻求一笔5.09亿美元的双币贷款，该笔贷款将为上述收购案提供资金。

显然，瑞安在寻求合适的买家出售旗下内地资产已成定局，而这也符合瑞安过去几年来在内地市场的一贯策略：从2011年至今，瑞安不断减持内地资产，其在上海、重庆、广州地出售的项目累计已经超过100亿元。

诚然，瑞安近两年“转租为售”的战略转型也是其出售资产的重要原因之一，但不可否认的是，内地地产项目对于港资企业的吸引力相比以往已经不可同日而语。内地房地产政策环境的变化以及不断压缩的盈利空间，让资产周转普遍变慢的港资企业在内地的经营业绩每况愈下。

“相比2010年前后，港资企业现在进入内地的积极性明显降低了，政策环境变化、竞争的激烈以及利润空间的压缩都是港资地产企业所难以适应的”，广州一名本土龙头房企高管对本报记者表示。

以2009年、2010年高调进入内地华南市场的香港新鸿基地产为例，近几年其在内地市场的发展都不及预期。2014年，其内地的销售金额仅完成90亿港元，只相当于目标的79%，中高端的项目定位导致其饱受内地限购政策的影响，资金回笼缓慢，而其参与的旧城改造项目，也因为改造周期长而难以控制成本。

“现在内地的投资已经占到我们总投资的23%，我们觉得这个比例已经差不多够了”，在2014年的年度业绩会上，新鸿基联席主席郭炳江坦诚，现阶段新鸿基将会先做好手上已有的项目为主，暂时不会在内地新增别的项目。

而除新鸿基之外，以高端商业项目运营为特色的港派地产龙头恒隆地产近两年在内地的发展也大不如从前。2014年，受内地打贪及反腐的影响，国内高端消费市场下滑严重，定位高端购物广场的恒隆由此也受到了冲击，“内地情况艰难，不知何时可能好转”，恒隆主席陈启宗慨叹，以往恒隆在内地买地都是在市场低迷期出手的，但现在内地已经很少有类似的买地机会。

而在不少内地地产企业看来，港资企业的撤退则是一个难得的扩张良机。此次恒大地产从华人置业手上接手成都三个项目，对于恒大扩张西部地区的版图就提供了一条捷径。“现在国内的融资环境和货币政策都在放宽，融资成本的下降对于企业并购优质项目来说大大降低了成本，错过了这个窗口机会可能就没有了”，恒大内部人士对本报记者表示。