软妹币闪了点小腰 看准美元可玩点QDII-REITs

近期人民币的贬值令国内居民向境外配置资产的需求加大，据了解，目前很多居民计划在国外购买房产，在享受币种升值的同时，也分享国外较高的租金收益率，但是投资单一房产存在一定的流动性风险，且必须支付较高的中介费用，实际上通过投资房地产信托的QDII基金，同样可以达到以上两个目的，而投资这些基金，还不受年购汇5万美元的限制。

历史数据显示，过去30年REITs的分红收益率平均接近7%，这一收益率要好于美元活期或者定期、美元理财产品等。

中国基金报记者方丽

一路升值的人民币近期被闪了点小腰，也让出国旅游、留学、海淘……的小伙伴成本又多出了点银子。更重要的是，随着人民币汇率逐渐市场化，未来呈现区间小幅波动的概率增大，对普通投资者理财布局产生一定影响。

据中国基金报记者了解到，已经有先知先觉的小伙伴已经开始重视美元的配置价值，自去年四季度就逐渐关注起美元资产，尤其是高净值的小伙伴。若对于普通小散们来说，国内布局美元资产的渠道并不多，仅美元活期或者定期存款、美元理财产品、各机构发行QDII产品，其中QDII产品包括权益类、债券类、房地产类（REITs）。而在目前的大背景下，较为稳健的配置对象是房地产类（REITs）QDII。

数据显示，目前国内公募QDII-REITs有4只，分别为广发美国房地产指数基金、诺安全球收益不动产、嘉实全球房地产、鹏华美国房地产基金。其重点是通过投资美国物业，分享因租金收入和资产增值带来的收益机会。相较美元活期或者定期、美元理财产品，这类品种年化收益率更高，更有吸引力，不过波动率也较大，更适合长期持有。

什么是REITs？

要理解QDII-REITs也可称为房地产QDII，首先要理解什么是REITs？用度娘来说，REITs:(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

而用小白话来说，就是大家一起出钱买美国的房子，这个房子可以包括公寓、酒店、商场、办公类、医药、仓库等等，做包租婆--靠租金赚钱，同时分享房价上涨的收益。

理解了REITs运作，也就可以理解这类产品的收益来源。REITs的收益主要来源于相对稳定的股息率和资本利得。投资者关注的重点应该是REITs的股息率，这类产品特别之处就在此，REITs一般规定把应税收入的至少90%以股息形式派给股东，因此股息率相对优厚。NAREIT全美房地产投资信托协会数据显示，从历史收益看，过去30年分红收益率约在4%~12%之间，平均接近7%。若是资本利得（简单来说，就是买卖价差收入）丰厚就更锦上添花。

在美国，REITs被投资者视为是股票、债券、现金之外的第4类资产，是重要的分红产品。因此，REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低，也是这类品种最大特色。

4只QDII有些微差异

投资以这类资产为主要投资标的的QDII-REITs，也可被视作是间接投资美国房子做包租婆。中国基金报记者发现，目前专门投资这类资产的QDII有4只，分别为美国房地产指数基金、诺安全球收益不动产、嘉实全球房地产、鹏华美国房地产基金，存在些许差异。

第一大差异是投资方式是主动还是被动。目前仅广发美国房地产指数基金为指数型产品，属于被动管理品种，诺安全球收益不动产、嘉实全球房地产、鹏华美国房地产基金均为主动管理品种。相对来说，被动型产品配置REITs始终保持较高水平，以最大限度从指数上涨中受益。优点是可以避免指数涨而基金不涨的情况，但也可能随着指数而出现较大波动。而其他3只产品则灵活度更大，有些品种还持有部分房地产股票。

第二大差异是投资范围，其中诺安全球收益不动产、嘉实全球房地产为全球范围配置，而鹏华美国房地产、广发美国房地产指数专注于美国市场。中报数据显示，诺安全球收益不动产主要仍配置在美国，而嘉实全球房地产则在配置美国之外，还布局了澳大利亚、法国、荷兰、日本、英国、香港等12个国家或者地区。

第三大差异则是费率的差异。作为指数型产品，广发美国房地产指数基金管理费为0.8%，而其他房地产QDII的费率多在1.5%至1.7%，托管费也在0.3%至0.35%之间。

收益率大PK

长期看有优势

历史数据显示，过去30年REITs的分红收益率平均接近7%，这一收益率要好于美元活期或者定期、美元理财产品等。

以投资REITs为主要方向的QDII产品，业绩可以成为一个参考。数据显示，这4只QDII-REITs产品2013年、2014年、2015年收益分别为-2.3%、24%、-8%。需要指出的是，这些产品成立以来收益均为正，其中表现最好的是2011年出现的诺安全球收益不动产，成立以来收益达到27%。紧随其后的是2013年成立的广发美国房地产，其中美元和人民币品种收益率分别为14.215%、17.8%。总体来看，表现偏于稳健。

这类产品和国内资产相关度非常低，如在8月份A股市场大跌，但大部分QDII-REITs基金取得了正收益，不少产品最大回撤也不过4%，具有较好分散风险的价值。

需要指出的是，这类产品PK的对象是银行美元活期存款、银行美元定期存款和银行美元理财产品收益率，而这类品种有一定优势。

据中国基金报记者了解，中国银行美元活期存款利率为0.05%，而7天通知、1个月、3个月、6个月、1年、2年的分别为0.05%、0.2%、0.3%、0.5%、0.75%、0.75%。外资银行往往会高一些，但是多数在1%左右，一些活动特价会给出2%左右的收益。同样外币银行理财产品目前收益率也多在1.5%~2%之间，给出最好收益率超过2%的品种较少。因此，若持有时间较长，QDII-REITs收益率更有竞争力，不过这类品种也不太可能出现暴涨。

风险在何方？

波动率也很大

这类产品的风险在何方？其实有三大风险，第一是REITs也可以在二级市场交易，这也会影响收益；第二是部分QDII-REITs产品并非全部投资REITs，若投资股票市场也会影响收益；第三，QDII-REITs投资于海外市场，因此存在汇率波动情况。此外，REITs品种众多，基金经理布局也影响收益。值得注意的是，在某些特点环境下波动率也比较大，比如2008年极端情况下，波动幅度极高。

投资者在这些风险中需要重点注意第二大风险，因为目前不少QDII-REITs也投资一些房地产股票等，一旦市场不佳可能影响最后收益，波动性也会较大，不过若投资得当，则收益率将更为可观。因此投资者更应该重视观察这类品种的季报、年报等，看准起布局特色，按照自己的风险收益特征来选择具体品种。

此外，美国REITs持有的物业分布非常广泛，覆盖经济活动的各个领域，包括购物中心、办公楼及停车场、出租公寓、酒店及度假村、医院及养老院、自助仓库、物流配送中心、高速公路服务区和林场等。不同的REITs品种，波动性、收益率也差异较大，因此还需要看基金经理的投资能力，看准业绩持续领先但基金波动较小的品种。

或受益于人民币贬值

实际上，在人民币贬值的过程中，QDII-REITs基金可能成为一个较好的避险品种。

华宝证券日前发布“QDII-REITs基金，汇改下的避险利器”报告显示，目前是投资QDII-REITs市场较为良好的时机。主要原因在于，第一，REITs是类固定收益产品，可避开权益市场的波动。第二，美元进入升值周期，购买QDII-REITs产品等于购买了美元资产，以达到资产避险的作用。

鹏华基金也表示，近期人民币大幅度贬值，虽然前期累积的贬值压力得到一次性释放，但就中长期而言，人民币兑美元汇率仍受到中美两国经济基本面与政策面差异影响，考虑到中国货币政策可能总体宽松，而美国货币政策则大方向上趋紧，人民币兑美元仍然存在中期贬值压力。面对美元的升值趋势，和国内股市波动率较大，配置主投美国房地产类资产的QDII基金，能充分对冲美元升值带来的资产风险。

需要指出的是，通过QDII布局美国资产有个好处，目前外汇年度总额上限为每人每年等值5万美元，也就是说每年每人最多换5万美元，而通过QDII基金则不受这个限制，可以持有更多的美元资产。若人民币继续贬值，可以成为较好的避险地。

目前或是较好时点

“下半年美国房价增速要超过去年，加上美国经济增长势头稳健，下半年REITs投资机会较大。”广东一位QDII基金经理表示，上半年这类品种表现不好主要是因为去年收益过高，在今年上半年持续调整的基础上，未来这类品种有望爆发，目前可能就是较好时间点。

鹏华基金也表示，由于二季度美联储加息已经提前在REITs上有所反映，并出现了过度反映，预计未来加息带来的影响将趋于稳定，REITs面临拐点。目前预期较高的是在9月17日加息，在加息附近或许仍有波动产生，但波动的事件和幅度或许相对有限。整体来看，在美联储加息后，靶子落地，风险充分释放，美国房地产REITs的表现会比较稳健。长期来看，美国REITs的年化收益在10~11%左右，下半年预期收益约在5%左右；叠加下半年人民币贬值在2~3%之间，下半年这类产品有希望获得一个较有吸引力的收益水平，而且当下或是很好的买入机会。

诺安全球收益不动产基金经理表示，展望未来市场走势，美国经济将维持稳步复苏态势，房地产市场回暖趋势仍将延续，仍看好未来REITs市场的表现。

嘉实全球房地产基金经理则在中报表示，虽然市场焦点已落在美联储的加息时点和步伐，但是美国以外的多个地区央行降息有助部分缓和未来美联储货币政策正常化对全球经济的影响。 即使美联储一旦开始加息，其步伐将是渐进而且取决于经济复苏的走势。在房地产市场方面，机构投资者如主权基金，养老基金，保险公司等对房地产的投资性需求没有减少，而新供给在大部分市场仍然有限。虽然房地产市场持续改善的基本面将继续推动全球REITs的现金流和估值提升，但利率政策正常化仍有可能对REITs价格带来下压风险。综上所述，对全球REITs市场在下半年的总体表现持谨慎乐观的态度。