45家房企近七成业绩下滑 三四线城市房价上涨无望

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谁都清楚，房地产行业如今的景气度与此前相比已不可同日而语，上市房企三季报预览也从一个侧面证实了大家的感受。

据同花顺数据统计显示，目前45家房企中有近7成公司业绩成色不足，1/4的公司更是出现了“首亏”，这或多或少也体现出目前行业的整体景气度。或许正因为这样，近月来房地产行业政策暖风频吹，不过对此，大多分析师还是比较谨慎，普遍认为市场整体趋势难以扭转。

房企业绩普遍面露难色

据数据统计显示，以证监会行业分类，截至昨晚记者截稿时，房地产上市公司目前有45家出炉了业绩预告，其中“预增”的有11家，“微增”的2家，“扭亏”的1家，其余皆被“预减”、“增亏”、“续亏”、“首亏”、“略减”、“减亏”等字样占据，唯一一家类型显示“不确定”的是凤凰股份。记者注意到，凤凰股份半年报显示“公司预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动”，主要原因为“行业内办公、酒店式公寓去化难度较大，公司存货大量集中在三线、四线城市，销售难度较大”。因此，就目前所能掌握的45家房地产企业的业绩预告看，有近7成公司“面露难色”，11家公司更是出现了“首亏”，管中窥豹，房地产行业的景气度由此可见一斑。

业绩预告下滑幅度较大的个股有津滨发展、粤宏远A、荣安地产等。津滨发展去年同期盈利2270.34万元，但预计今年前三季度亏损4500万~7000万元；粤宏远A去年同期盈利2240.9万元，但今年前三季度预计亏损4000万~5000万元；荣安地产预计今年前三季度盈利2332.57万~2432.57万元，同比大降91.02%~91.39%。

9月房屋销售乏力

9月份的数据也说明了房企的尴尬。

广发证券认为，9月全国商品房成交市场成色不足。该券商监控的全国44城市成交指数9月环比下降2.43%，与去年同期相比上升14%，增幅环比8月大幅收窄15个百分点。9月39城市住宅成交指数环比下降1.31%，同比增长18%，增幅环比下滑13个百分点。整体来看，9月为传统的商品房销售旺季，但整体成交不达预期，环比微幅下滑，同比增速继续放缓。

虽然房屋销售市场并无波澜，但土地市场却有点喜色。

据中投证券的统计，9月全国302个城市推出建面1.71亿平方米，环比增长6%，同比增长1%，成交建面1.36亿平方米，环比增长了11%，同比增长4%，这是自4月以来首次出现成交面积同比正增长。

中投证券称，经历前期市场低迷之后，9月土地市场相对成交状况平平的房屋销售市场“金色”十足，无论是政府推地还是成交都较上月及去年同期有所增长。但是在销售增速放缓、房价上涨难以为继的背景下，土地价格居高不下成为阻碍房企拿地积极性的重要因素，同时三四线广大城市仍处于去库存阶段，大幅上涨的惊喜恐难重复，预期四季度仍会以平稳为主。

政策暖风频吹

事实上，或正是因为尴尬的数据，近期房地产行业政策暖风频吹。

9月30日，住建部和财政部、中国人民银行联合下发《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，明确自10月8日起，对2015年8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市，要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力，切实提高住房公积金个人住房贷款实际额度，包括全面推行异地贷款业务，有效提高房地产公积金使用效率，带动购房需求。

对此，兴业证券认为，货币政策是决定房地产基本面最重要的核心因素。从大类资产配置角度看，货币宽松周期，房地产占居民大类资产配置比例将会上升。在货币政策维持宽松背景下，该券商对地产行业保持乐观预期。

与此同时，高层另一张重磅底牌为：非限购城市首套房商业贷款首付比例降至25%。据悉，目前广东部分银行执行的首套房贷首付比例已经下调，并且这个政策的执行还有不断扩散的趋势。对此，中原地产首席分析师张大伟对媒体公开称，该政策主要是考虑解决目前三、四线城市的巨大库存压力。

此外，近月来还有诸如24个省份出台户籍改革方案，《关于降低房屋转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》、《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》等。

不过对于政策暖风，大多分析师还是显得比较谨慎。财富证券认为，多重利好政策驱动下房地产9月迎来暂时性回暖，而接下来，持续利好政策的驱动可能只会加剧房地产市场的地区分化，一线和少数二线城市的房价可能会明显上升，但难以扭转目前房地产市场的整体趋势，广大三四线城市仍将维持“以价换量”的去库存现象。

解读：三四线城市如何走出楼市困局

三四线城市在一定程度上陷入楼市困局，原因不外乎两点：长期过度依赖土地财政，靠卖地卖房支撑经济增长；商品房供应超过有支付能力者的需求。尽管有关部门和地方政府采取了取消限购、限贷、限外以及放松首套房认定标准、降低二套房贷首付比例等措施，但仍不能有效解决上述问题。要想尽快走出困局，三四线城市亟需摸清商品房供需情况，允许房价适度合理回落以去库存，并通过调整结构、转型升级培育新的经济增长点

近日，国家统计局陆续发布了8月份经济运行的主要数据。具体到房地产领域，出现的情况则相对更为复杂。

一方面，全国商品房销售额和销售面积于今年5月和6月分别实现由降转升之后，升幅不断提高，8月份同比分别增长15.3%和7.2%，双双创下新高。

同时，全国70个大中城市房价也有了明显分化。8月份，深圳新建商品住宅价格以环比5.2%、同比31.8%的增幅领涨全国。同时，价格同比继续下降的城市中有40个的降幅依然超过5%，且多数为三四线城市。于是，某外籍研究机构在对我国四川省进行为期一周的实地调查后，得出“警惕中国三四线城市楼市泡沫，更大的危机在酝酿中”的结论。

尽管上述结论用词较重，尽管其中一二线城市楼市泡沫正在退去，需有股市大抛售才能提振萎靡楼市等观点值得商榷，但反映的情况是客观存在的，其担心也有一定的道理。也就是说，我国三四线城市确实在一定程度上陷入了楼市困局。分析其中的原因，不外乎两点：长期过度依赖土地财政，靠卖地卖房支撑经济增长；商品房供应超过有支付能力者的需求。尽管有关部门和地方政府采取了取消限购、限贷、限外以及放松首套房认定标准、降低二套房贷首付比例等措施，但这些措施并不能有效解决以上两方面的问题。

三四线城市要想尽快走出楼市困局，还需要在以下3个方面努力。

首先，通过多种形式的调查摸清商品房供需情况。从供应角度看，既需要掌握增量，也需要摸清存量。开展全国房屋普查是最为彻底有效的方法，某些三四线城市可以先行一步。凡已出售的房屋，主管部门都有成交记录；待售或空置房屋，可由住建部门牵头，汇总各开发单位信息。从需求角度看，可利用公安部门人口管理信息、民政部门婚姻登记信息和2015年正在开展的1%人口抽样调查信息，摸清现有人口的年龄结构、婚姻状况，以判断未来一段时间住房刚需和改善性需求规模。

其次，允许房价适度合理回落，积极去库存。降价无疑会带来当地财政收入和部分投资者收入的减少，但力撑房价，必然有价无市，一部分自住型刚需和改善性需求仍然无法实现，供大于需的高价位也不会等来新的投资者。占压的资金难以周转，政府和个人的投资也就难以变现。而允许房价随行就市、适度回落，则可以创造更多有支付能力的需求，既使更多民众改善了居住条件，也减少和回收了占压资金。即使不能增加收入，至少可以降低损失。

再次，通过调整结构、转型升级培育新的经济增长点。土地财政来钱快，但难以为继，地方政府要放弃固守现有增长模式的思维定式。当今世界已经步入高科技和大数据时代，发展机遇和商机不仅层出不穷，更是日新月异，需要的是发现和捕捉的能力。所以，各地应从本地区实际出发，积极发现和培育新的增长点，推动结构调整和转型升级，提升和优化产业结构，促进经济发展并提高发展质量。这个过程或许会漫长且艰苦，但无疑也会更加扎实、更具可持续性。（本文综合每日经济新闻、经济日报报道）