房地产行业：投资企稳时点渐近

地产投资见底点不远:全国房屋新开工面积11.48亿平方米,同比降12.6%,降幅较上月缩小4.2个百分点。其中住宅新开工面积7.93亿平方米,同比下降13.5%。住宅单月开工面积创下年内新高,一如我们此前所预计,销售端的起势,库存去化的加速,带动开发商开工意愿回升,预计四季度新开工恢复势头仍将持续。9月份房地产投资增速降幅依然扩大,凸显出当前稳增长的压力,但相对而言,我们对四季度房地产投资企稳依然报以信心,在需求端,政策扶持思路仍将延续,未来货币政策、需求端政策仍将预计择机出炉,进一步强化企业需求端改善效应,供给端我国房地产行业股权融资、公司债等层面的放开也对企业资产负债表带来改善,再考虑到去年10月单月同期基数较低,我们对今年四季度投资企稳止跌是抱以期待的土地市场依旧低迷,关注四季度供地改善:房地产开发企业土地购置面积1.59亿平米,同比下降33.8%,土地成交价款4916亿元,同比下降27.5%。单月土地购置面积继续下行,土地市场仍未有明显起色,这也是掣肘投资增速企稳的主要原因,但从我们对一些重点城市的跟踪来看,四季度将进入推地高峰,这对四季度土地购置面积的边际改善效应是值得关注的。

政策加码银十可期:商品房销售面积8.29亿平方米,同比升7.5%,商品房销售金额5.67万亿元,同比增长15.3%。单月住宅销售面积和销售均继续保持同比增长。9月末政策再加码,首付比例下降至25%,在需求政策不断释放下,我们认为四季度主流城市成交热度将得以继续保持,但展望明年,在行业增速放缓的大背景下,市场销售已经在不断的政策刺激下恢复到一个较高水平,后续新政策出台所带来的边际改善效果预计越来越有限。价格方面,全国商品房销售均价环比继续下降,百城住宅价格指数9月环比上升,相对而言,我们认为此轮周期下,房地产板块的价格很难再出现如2011年或者2013年的全国一片普涨,越来越结构性的增长格局将会成为未来很长一段时间的常态。

宽松资金面助力投资恢复:房地产开发企业到位资金9.07万亿元,同比上涨0.9%。其中,个人按揭贷款1.16万亿元,同比增长18.1%。在房地产企业资金来源结构中,个人按揭贷款依然一枝独秀,是房企到位资金的主要贡献,虽然三季度以来房企多元融资渠道的放开效应已经逐步显现,尤其房企公司债融资愈发活跃,1-9月房企发行公司债规模已达到1950亿,占到市场规模的45%,但这些改善尚未在自筹资金等指标中显现。从历史经验来看,企业资金面恢复后必将带来投资意愿的企稳,从当前来看,这种剪刀差预计不会持续太久。