险资巨资扫货地产股 12股或成新标的

　险资扫货地产股 房地产配置仍有增加空间

近期，远洋地产、万科A、金融街等公司频遭险资举牌。2015年以来，随着利好政策刺激、房地产市场回暖，险资入股房企脚步明显加快。保监会数据显示，2015年1-10月，保险行业总资产达11.83万亿元，较年初增长16.49%。按照当前险资持有的房地产资产占总资产比例30%的上限来看，将有3.55万亿资金可用于房地产投资。业内人士分析指出，大规模保险资金进入房地产行业，不仅推动资本和实业跨界融合，房地产市场格局也将发生深刻变化。

险资扫货地产股

金融街日前公告称，收到和谐健康保险股份有限公司和安邦人寿保险股份有限公司的通知，截至12月10日，和谐保险通过“和谐健康保险股份有限公司-万能产品”账户购买公司普通股股票累计达到4.75亿股，占公司总股本的15.88%。截至12月10日，安邦人寿通过“安邦人寿保险股份有限公司-积极型投资组合”账户购买公司普通股股票累计达到2.73以股，占公司总股本的9.12%。截至12月10日，和谐保险和安邦人寿合计持有公司约25%股份。

实际上，近期获得险资青睐的房企并非只有金融街。根据万科A披露，截至12月4日，深圳市钜盛华股份有限公司通过资管计划集中竞价交易买入公司4.969%股份。本次权益变动后，钜盛华及其一致行动人前海人寿保险股份有限公司合计持有万科A股份20.008%，为公司第一大股东。

继钜盛华之后，万科A又遭到安邦保险举牌。截至12月7日，安邦人寿购买万科A股份2.58%；安邦财产保险股份有限公司购买万科A股份1.38%；和谐保险购买万科A股份0.80%；安邦养老购买万科A股份0.24%。4家保险公司合计持有万科A的5.0000005%股份。

根据公开资料，安邦人寿、安邦财险、和谐保险及安邦养老均为安邦保险集团股份有限旗下公司。四家保险公司未签订一致行动协议或达成一致行动意向，但因存在的关联关系构成一致行动人。

除了万科A之外，安邦保险还增持了远洋地产股份。12月7日，远洋地产公告称，公司原第二大股东南丰集团于12月4日卖出的20.5股份被AnBAng InsuranCe Group Co.， Ltd及Anbang Property & CAsualty Insurance Co.， Ltd购得。二者为安邦保险集团及其投资企业。交易完成后，中国人寿(行情28.69 -2.61%,买入)仍为远洋地产第一大股东，持股29.3%，而安邦保险持股20.5%成为新晋的第二大股东。远洋地产的前两大股东被两大险资占据。

房地产配置仍有增加空间

根据Wind资讯统计，按照申万行业分类，目前142家A股房企前十大流通股东中包含险资22家，占比超过15%。中国指数研究院分析师指出：“保险资金投资海内外房地产企业的宏观环境不断放松，是推动险资进军地产行业的一个因素。”一直以来，保险资金进入房地产行业需要国家政策的许可。2009年新《保险法》增加了投资不动产领域，便于保险资金投资房地产。2012年，政府允许险资持有的房地产资产占总资产比例的上限为15%。2014年，保监会将这一比例上调至30%。海外方面，外汇管制的放松及审批流程简化，也为险资布局海外地产创造了良好的条件。

“另外，保险行业庞大的资金余额和较低的投资收益促使其入股房地产企业，以提高资金使用效率、优化投资收益。”该分析师指出。数据显示，2015年1-10月，保险行业原保险保费收入超过2万亿元，行业总资产突破11万亿元，保险资金运用余额高达10.6万亿元。但长期以来，我国保险资金投资渠道受限，保险公司大量资金投入到了银行存款、债券、基金等，保险资金投资回报率不高。而房地产行业投资金额大、投资期限长、收益稳定的特点与我国保险资金使用时间长、规模大、现金流稳定的特性相匹配。

业内人士表示，房地产行业未来的政策预期，是险资频频举牌房企的另一个重要因素。近来央行多次降息降准，中央继续强调去库存战略，为楼市释放新一轮政策信号。同时，住房公积金管理条例修订稿出台征求意见，公积金提取范围将更广泛，楼市信心得到进一步提振。12月14日，中央提出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。接受中国证券报记者采访的多位业内人士认为，未来国家还将会出台更多利好政策，加快房地产去库存。

在华泰证券分析师谢皓宇看来，中国保险业目前40%左右的银行存款配置需要进行重新配置。“按照房地产开发周期3年来测算，3年期定期存款的总利润回报是2.75%，房地产的利润率平均为15%。即便是考虑到协议存款利率会略高于定期存款利率，但仍然处在较低水平，房地产的配置比重有增加的空间。”

推进跨界融合

随着保险资金参与房地产投资日益成熟，保险企业利用自身优势，开始与地产公司合作开发房地产项目。平安集团近年来频繁在房地产领域布局，从拿地、入股优质项目、参与地产股权投资到互联网金融及物流地产，通过旗下众多子公司，平安组建了庞大的地产业务板块。2015年前10月，平安在北京、上海、天津、杭州等城市，以个体和联合形式连续竞拍约14块土地，涉及土地出让金额477亿元。近日，平安集团联手绿城中国和中交集团以57亿竞得北京市门头沟永定镇项目，继续扩大和地产公司在房地产项目开发领域的合作。

保险企业拿地后，除了开发办公楼和商业，养老产业也成为其突出的业务类型。如泰康人寿在北京、海南等地建设养老社区，中国人寿在苏州建设养老社区等。

在险资大规模入股房地产行业进行长期投资后，房企也看到了险资在金融领域的固有优势，开始逆向发力保险行业来布局金融平台，拓展多元化金融服务体系。今年以来，泰禾集团、阳光城、新华联、泛海控股、中天城投等上市房企宣布设立保险公司。地产上市公司通过设立保险公司在获得保险牌照的同时也可取得廉价、稳定的现金流。

上述中国指数研究院分析师表示，险资将对房地产企业产生较大影响。“一方面，险资相对较低的融资成本可以帮助房地产企业获得发展与扩张所需的资金及其他资源，形成资金优势。另一方面，保险企业进入地产行业也有利于推动房企轻资产转型，由险企负责资金与土地的提供，地产企业可以将业务重心更多放在项目营运方面，摆脱原有全产业链模式。最后，保险企业在资产和风险管理方面先进的管理经验对房地产企业有较强的借鉴作用。” 中国证券报

沙河股份（000014）：地产业务收入增长 毛利率提升

公司基本面概述:沙河股份主业为房地产开发与经营,着力实施名牌精品战略,先后在深圳成功开发荔园新村、鹿鸣园、宝瑞轩、世纪村等10 多个项目建筑面积100 多万平方米。

公司立足深圳,近年将地产项目辐射至长沙、河南新乡等地,目前已建未建项目建筑面积84 万平米,由深圳的沙河世纪假日广场、长沙沙河世纪城(堤亚纳湾)、新乡沙河世纪城等三个楼盘构成。公司原有控股股东--深圳市沙河实业(集团)有限公司的股权在2009 年初已划归深业集团,上市公司最终控股人为深圳国有资产管理公司。

深深房A（000029）：投资收益助推公司业绩增长

资金压力仍然存在。因龙岗、东乐项目开发进度受阻而造成前期投入的资金沉淀,且下半年还有光明新区项目的剩余地价款及一年内即将到期的贷款需要归还,公司资金压力仍然存在。报告期末公司拥有货币资金3.25亿元,剔除预收款项后的资产负债率为53.94%。截至报告期末公司已支付光明新区项目土地款9亿元,剩余地价3亿元须在2010年8月28日前支付。

中粮地产（000031）：资产收购有助于提升公司价值

投资建议:公司是中粮集团旗下地产业务最大的运作平台。早在此次收购之前,中粮集团已经陆续将天泉置业有限公司、厦门鹏源房地产开发有限公司多个地产项目转让给中粮地产,同时将旗下6个地产项目交由中粮地产托管,将中粮地产打造为中粮集团的住宅地产业务平台的意图非常明显。同时,收购之后集团内部地产业务的同业竞争问题也将得以解决。但公司目前估值相对较高,因此给予公司“谨慎推荐”评级。（中邮证券 邵明慧）

深长城（000042）：投资收益提升业绩

重大项目前期工作取得突破,笋岗物流项目专项规划获政府审核批准。项目规划建筑面积29万平米。其中物流18.98万平方米,商业性办公6万平方米,商务公寓4.4万平方米。更新改造后,将发挥土地价值最大化。若商业办公及商务公寓用于出售,物流部分公司用于持有经营,按1.5万/平米的售价保守估计,该项目也能为公司带来销售收入16亿元,并且每年都有持续稳定的租金收入。

可结算项目储备约250万平米,分布在成都、上海、大连、东莞、深圳、惠州。存货、投资性房地产分别占总资产的55%、8.15%。最近两年主要结算项目为成都天府长城26号地(半岛城邦二期)、大连都市阳光3期、大连瓦房店河源世纪华府。期末预收账款10亿元,较期初减少15.4%,主要由于成都天府长城、上海中环墅、大连瓦店房等项目交付。2010年公司计划全年开发面积98万平方米,其中新开工建筑面积41万平方米,竣工建筑面积13万平方米。按09年销售面积约24万平米为基数,每年结算面积增长30%估算,项目储备可结算4年左右。

渝开发（000514）：地产项目结算使收入大幅增长

考虑到大股东部分业务与渝开发的业务有较大的关联性,同时大股东的发展规划中有着巨大的资金需求,并且大股东明确提出希望大部分的资金通过资本市场融资获得,因此大股东做大做强上市公司的动力是较为明确的。尽管今年6月增发方案失败,但未来仍有进一步运作空间。

区域规划提升公司发展预期。“两江新区”规划方案已经国务院批准,从浦东、滨海开发区的发展来看,经济的发展为土地升值赋予了相当广阔的上升空间。“两江新区”规划的形成必将推进重庆的城市化建设,从而提升重庆的住房需求。对于拥有大量土地储备的企业来说,土地的增值和需求的进一步提升,正是公司实现快速增长的契机。

荣盛发展（002146）：岁末发力 土地市场连续拿地

目前河北省正在就“环首都经济圈”规划编制方案征集意见。环首都经济圈建设总体思路是在邻近北京将近1000公里的范围内,主要包括环绕北京的张家口、承德、廊坊、保定四个地级市,建设一个发展特区。荣盛发展在该经济区内享有近477万平方米土地储备。一旦相关政策落实,公司将成为最大受益者之一。

首开股份（600376）：京内京外两相宜

京外扩张有条不紊:近期公司公告与扬州市业恒城市建设投资管理有限公司组成联合体拍下扬州27.34万平,楼面地价1588元/平。在稳固了北京地区龙头地位以后,公司大半径扩张已经初见成效,京外项目(苏州悦澜湾,扬州水晶城)也顺利实现高毛利销售。

京内拿地箭在弦上:三季度末公司账面现金达到127亿元,现金/市值超过了70%,为地产上市公司之最。四季度预计北京新推地块面积超过500公顷,我们预计在良好的销售局面下公司很可能继续增加核心土地储备,以保持未来持续增长的潜力。

北京房价系统性再接受:一直以来,市场对今年大幅上涨的北京房价长期不接受,这也是北京本地资源股如首开、亿城、金融街等股价全都相对于NAV高折价的原因。市场对常青藤、首城国际、漫香林、西山公馆、青龙湖等各个北京项目的售价有疑虑,除非这些项目顺利完成销售为止。我们相信,时间可以使投资者接受市场形成的价格。

预计未来两年高增长:与一般纯资源类公司不同,公司在北京核心区土地在最近几年都陆续转化为销售资源,业绩实现能力强。同时京外项目顺风顺水,苏州悦澜湾,扬州水晶城都已实现较高毛利销售。三季报公司业绩锁定性已高达达145%,未来高增长可期。

中天城投（000540）：业绩拐点就在2011年

公司为地方区域龙头,优势十分明显:深耕贵阳十几年,在本地拥有深厚的人脉资源;市场定位明确,竞争优势突出;良好的品牌影响力;成本控制能力强;资金筹措能力好。

合肥城建（002208）：项目盈利能力提高 增持

公司开发项目多体量大,开发周期长,售价随着周边配套的完善稳定增长。公司估值优质不明显,鉴于业绩稳健和区域龙头市场地位,我们维持增持的投资评级。（天相投资研究所）