中国三四线城市才是全球房地产泡沫最大的地方

在一线城市纷纷收紧房地产时，部分二线城市以及三四线城市房地产政策在进一步宽松。目前，即使在部分城市房价上涨迅速的情况下，大部分三四线城市的库存压力依然巨大，这也使依靠房地产收入的地方财政更加拮据。

楼市库存高企累及财政 三四线城市奇招频出

针对楼市去库存，各地方政府也纷纷出台“去化”措施。3月28日，针对“零首付”风险的争议，沈阳在近1个月后发布了新版新政，对个人购买住房市区两级给予奖励政策；降低二手住房交易税费；鼓励农民进城买房居住、支持毕业生及在校生购房、土地供应减半等22项房产新政。

中原地产首席分析师张大伟表示，经济缺乏动力，财政压力空前。目前房地产市场需求上涨乏力，地方仍寄希望“强心针”来促进楼市好转，这也是沈阳此前政策“去化心切”的主要原因。在沈阳上一次出台的房地产意见中，明确强调房地产业是沈阳全面振兴的重要支柱产业之一，并确定2016年沈阳商品房销售实现同比增长10%的目标。

江西省一位财政厅人士在接受《经济参考报》采访时表示，从去年、前年招拍挂都挂不出去了。当地在税收方面出台了一些去库存的优惠政策，包括降低契税和其他交易税，尽管这会影响财政收入十几个亿，但地方还是希望通过这些政策让房地产市场有一些回暖。

四川宜宾市为去库存，宣布将全面放开住房补贴政策，至12月31日前，除继续执行购房补贴200元/㎡的政策外，宜宾还将取消补贴的面积限制。

3月29日，四川省住建厅更是印发通知，要求各市（州）认真梳理，履行相关法定手续，保持政策的连续性，用足用好住房公积金大力支持房地产市场“去库存”。

中国房地产泡沫是全球最大的

三四线城市楼市库存高企还引起经济分析家的另一个担忧，即房地产泡沫问题。

在刚结束的博鳌亚洲论坛会议上，高盛投资的哈继铭公开发言认为，“（中国）房地产的情况和汇率很类似，就是在所以其实中国的房价应该是已经到了下跌的阶段了，之所以没有下跌是我们政策在不断的推动它，包括舆论上的推动，包括地方政府出的一些政策，包括金融政策的放松，在努力的使得有更多的人可以来买房子，目的当然很直接的就是稳增长、稳金融，但是我觉得这些措施可能都是过渡的注重了短期的利益，短期的稳定，它可能是以更长期的不稳定为代价的。”

“因为我们知道中国其实房价是很贵的，大家都说香港房价贵，是香港房价是贵，但是香港的房价收入比在全世界来看它是处于除大陆以外它是最高的，它是15.6倍，那么纽约和伦敦差不多都是在10倍、12倍，日本东京只有8倍，你知道中国深圳是多少吗？28倍，上海和北京也都是超过香港的，所以有很多人说香港是世界上泡沫最大的，我觉得不是，是中国房地产中国大陆的房地产是泡沫最大的，远远大于香港的，远远大于全球的。”

著名经济学家马光远认为，哈继铭是用房价收入比来说中国房地产泡沫最高，但实际上，房价收入比不是一个很好的测算房地产泡沫的指标。他表示认同哈继铭说的中国房地产泡沫是全球最大的，但泡沫主要不是在高房价的一二线热点城市，而是在天量库存的三四线。

马光远在其个人微信公众号上发表文章指出，第一，从房价绝对值而言，中国很多一线城市和热点城市的房价绝对值已经超过了很多国际大都市。

第二，房价高不等于泡沫大。泡沫的破灭一是需求疲弱，二是金融杠杆。在中国的一线城市和热点城市，住房需求在中国完成真正的城镇化之前一直强劲，这是难以逆转的事实。中国大城市的房子，很多情况下和普通老百姓关系不大了，就是有钱人的专利。有钱人的钱目前仍然多于房子，所以我一直坚持认为，中国的一线城市房价没有太大的泡沫。

第三，中国房地产最大的泡沫是数量泡沫，而不是价格泡沫。特别是三四线城市的库存将成中国房地产的阿喀琉斯之踵。马光远认为，根据测算，中国已经建成而没有售出的房子，加上在建面积、已经批准建设的面积，差不多在130到150亿平，按照中国每年的销售面积，这些房子足够10年的销售，这是难以承受的数量泡沫。坦率而言，中国未来几年很多城市无需建房子，房子也基本够了。面对天量库存，最好的办法是通过价格来调整，但由于各方利益的博弈，在三四线城市，降价实施起来很难。这就是哈继铭讲的不让降价。如果中国房地产出问题，一定出在三四线，而不是一二线。也就是我一直强调的，房价高的地方不见得是泡沫，房价低的地方不见得没有泡沫。

马光远最后总结指出，北京上海的房价尽管很变态，很高，但其实没有太大的危险，而那些房子比人多的三四线城市，才是全球房地产泡沫最大的地方。这些地方的房子究竟怎么办，没有答案。

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