中国房地产已进入博傻阶段 警惕大热后突然下跌

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二季度部分重点二线城市不出意料的再度成为房地产市场的焦点，“地王”不断涌现也引起了各地方政府的注意。截止目前，包括苏州、合肥和南京都做出了一定的表态，但不够坚决。

多位房地产分析人士向凤凰财经表示，现在的楼市就是一场资本游戏，一线城市被挤出领涨城市后，热钱退而求其次地进入了二线城市。同时要警惕房价在这一轮大热之后的突然下跌。

地王频出，调控态度不坚决？

中原地产5月25日发布最新报告称，截至5月23日，中国合计出现152宗地王，而去年全年仅95宗。在这152宗地王中总价最高的50宗，二线城市成为绝对主力，占比达72%，仅南京就出现13宗总价地王，而一线城市仅有14宗。

同一天，据“合肥楼市”爆料，合肥市副市长周善武开展房地产企业调研。5月23日下午合肥2016政策专题培训班上，合肥房管相关部门领导针对合肥房地产市场乱象进行批评指导，其中点名批评了合肥万科。

5月23日，苏州也在宣布土地限价令后迎来首次土地拍卖，两幅宅地因房企出价超过最高限定价格而宣告流拍。5月24日，南京市国土局相关人士表示，苏州实验不成功，南京应该不会考虑跟进该政策。

早在四月份，南京也曾出台“限价令”，不同于苏州限土地价格，南京是针对疯狂上涨的房价进行限制。不过接下来的五月，仅5月13日一天，南京就制造出三起地王。官媒新华网对此连发两条相关消息，直指“南京土地市场理性数据已无法解释”。

财经专栏作家齐俊杰对凤凰财经记者表示，限价永远不是市场化的调控手段，所谓限价是限给老百姓看的。“房价一路上涨是因为土地供应不够，限价流拍只会让供应进一步减少。所以调控方向明显与目的背道而驰。”

另一方面，5月9日刊登在人民日报上的权威人士文章也透露出了高层对房地产问题的看法，指出要警惕房地产过热带来的教训。但现实情况是，5月各大二线城市地王频出，房价也一路居高不下，同时相关的调控政策迟迟未到。

“这说白了还是希望房价再涨一涨，多卖点房子，比如合肥优先发展的滨湖区，库存比较多，肯定希望多卖卖。此外，二线城市也有稳增长的考虑。” 财经评论员刘晓博向凤凰财经记者坦言。

刘晓博分析认为，短期内上层施加的压力还不是太大，加上货币政策已经转向，几个热点二线城市存在观望心理，多卖卖地增加收入，同时等待货币政策发挥更大作用，这样就不用出台行政措施进行调控了。

易居地产研究院研究员谢金龙则指出，根据研究报告，整个房地产业税收占地方税收超过50%，这一块大蛋糕对于地方政府来说是难以割舍的。更何况在经济下行的压力下，实体行业发展不景气，拉动经济的几个要素中，能发力的点已经不多，房地产业就更受地方欢迎。

博傻阶段，高房价还能走多远？

随着城市土地稀缺，房价渐趋顶点，北上深等地都在一季度先后出台调控政策。房地产企业自然而然地将眼光瞄准二线城市。

融创中国董事长孙宏斌在5月16日曾公开坦言，2015年融创中国就开始避开一线城市过热的土地市场，选择进入济南、南京、成都、西安等二线核心城市，完成在这些城市的土地储备布局。

刘晓博指出，在2015年年底，南京的金融机构本外币存款余额，即资金总量排名第9，而现在很可能已经跃居第5或者第6名。这意味着，在一季度房价上涨狂潮中，巨额热钱像2015年涌入深圳一样，源源不断地流入南京。

根据南京统计局官方数据，南京2月份的金融机构本外币存款余额达29082.58亿元，同比增长23.1%。

因2016年南京市统计局仅公布了2月份数据，以2月份数据作对比，合肥市2月金融机构本外币存款余额达11763.96亿元，同比增长18%；厦门余额达9076.05亿元，同比增长20%。

而一线城市中，深圳、上海、北京2月资金总量同比增长分别为18.2%、15.2%、7.7%。刘晓博分析称，热钱匆匆来去，当他们聚集在某个城市，这个城市的房价就出现飙升。

针对上述情况，齐俊杰表示，楼市已经进入了明显的博傻阶段，完全是资本的玩法。“如果二线城市跟随一线城市限购，那游资还是会绕开，去炒不发达的二线城市，或者是二线周边。”

在中央已经对房地产问题频频表态下，一二线城市房地产的疯狂态势还能维持多久？

刘晓博认为，权威人士在5月9日表态，房子要回归居住功能，加杠杆去库存做法被否定，同时，广义货币M2增速从近期最高的14%降低到12.8%，央行新增贷款和社会融资额增速皆大幅下降，货币政策在“踩刹车”。

他据此判断，整体上中国房地产这一轮政策牛市基本告一段落，尽管热点城市房价还在上涨，但不会维持太久，一到两个季度后整个市场会再次降温，而下一轮限购政策将在热点二线城市重出江湖。

齐俊杰同样认为一线城市将面临有价无市情况，由于持有房产没有成本，价格不会轻易下跌，但市场成交量会逐渐趋冷。

此外，他认为一旦房地产税得以落实推出，将会成为压死骆驼的最后一根稻草。一线城市一跌，所有跟风上涨的城市包括二线城市和一线周边，将全部进入下跌模式，届时最大的问题是房产很难变现，而留给房地产市场的时间，可能最多不超过5年。“不管政府的意愿如何，是不是想调控，投资都会有相应的波动周期，就像股市，往往会在一片叫好声中突然结束。”