中国楼市火爆 机构趁机玩起了“房产证券化”

个人住房抵押贷款证券猛增

据彭博社报道，中国今年火爆的楼市不仅推动了房贷的增长，也令个人住房贷款抵押支持证券（RMBS）市场高速膨胀。

今年截至目前，住房贷款抵押支持证券（包括以商业银行和公积金中心的个人住房按揭贷款为基础资产的资产证券化产品）公开发行规模至少达约728亿元，是去年全年发行总量的近3倍，并占到全部信贷资产支持证券发行总量的约四成，而2015年的比例仅为6%。

推动这类证券高速增长的原因是多方面的：

一是目前中国“资产荒”和违约风险加剧的大背景下，即便收益率不高，但由于有房屋抵押，RMBS风险相对较低，投资者，特别是需匹配长负债的机构兴趣上升。另一方面，中国楼市火爆令按揭贷款激增，银行也有动力将房贷打包出售。

“对个贷来说，资产期限较长，比较难以转化，从盘活存量资产角度，银行以证券化形式打包转出该类资产的动力较强，” 中信建投证券固定收益部高级副总裁蒋果在接受彭博采访时称。

今年以来，包括北京、上海、深圳以及南京在内的多个城市房地产市场持续火热，其中8月份上海一手房成交面积直逼3月创下的天量水平，环比和同比增幅更是分别达到42%及50%。火爆成交的背后是居民中长期贷款，其中绝大部分是住房按揭贷款每月持续以四五千亿元的增量在飙升。

投资者追捧10年前美国次级抵押贷款市场的崩溃引发了波及全球的金融危机，也直接导致了中国资产证券化业务一度暂停，直到2012年才再度重启。

近两年，资产证券化作为一种盘活存量、提高资产流动性的金融创新工具，被中国监管层和市场寄予厚望。目前中国包括信贷和企业在内的整个资产支持证券市场存量已逼近万亿元人民币，而RMBS占10%左右。

在此前的发展过程中，银行对公贷款是资产支持证券的主要基础资产来源。根据中债登的年度报告，2015年公司信贷类资产支持证券的发行额占到了整个信贷ABS产品的78%。

今年截至目前，CLO和RMBS的发行规模相当。上周银行间市场共发行了三笔个人住房抵押贷款资产支持证券，总发行规模接近220亿元。9月6日，由中国银行发起的一单总规模约104亿元人民币的个人住房抵押贷款资产支持证券簿记发行，从发行结果看，预期期限约为9个月的优先A1档的票面利率仅有2.45%，较发行当日的银行间AAA级9个月期的超短期票据收益率估值还要低将近27个基点。

“资产荒下，商业银行、券商资管、保险资金都在投，” 一创摩根投行部执行总经理王学斌称。“现在这些资产认购倍数都是比较高的，确实现在没什么可以拿的，这个资产又比较优质，我们发行的时候，很多直接电话过来要这种产品，不用像以前那种登门去销。”

安全资产？尽管目前来看，由于风险分散度较好，有房屋抵押且首付比例较高、单笔贷款入池金额占资产比例较小等原因，中国RMBS仍被认为是信用风险较低的一类产品。

不过，包括海富通债券基金部总监陈轶平和中信建投的蒋果在内的市场人士都在提醒房价上涨过快、房地产市场未来或面临调整可能会给RMBS的底层资产带来一些风险。“RMBS在中国还是相对新生的事物，中国的经济也还没完全度过之前的危机，如果经济发生硬着陆，银行发放的住房贷款违约率肯定会提升，”穆迪驻香港分析师Jerome Cheng称。

目前，大多数受访的市场人士均认为中国的住房贷款依然是安全资产，从而对RMBS的信用风险表示乐观。惠誉中国银行业评级负责人Grace Wu对彭博表示，过去1-2年，银行在住房按揭贷款发放方面很激进，而且这个趋势延续到了今年上半年，整体而言，和美国的次级抵押贷款市场相比，中国的贷款与价值比率要低很多，暂时这两者还没有明确的相似性。

中诚信国际结构融资部总经理李燕亦在采访中称，从已发行公募产品的历史数据来看，累计违约率很低，大概在0.16%，产品整体表现良好。“中国的政治经济体制与美国有很大不同，目前整体房地产市场还是可控，监管机构也不允许资产再证券化，银行对贷款人资质审核相对严谨，”李燕说。

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