郁亮：深铁对万科提出四个支持 包括合伙人机制

凤凰财经讯 今日万科召开2016年股东大会，凤凰财经全程直击，会上，郁亮介绍公司经营情况，他表示，2016年对万科来说是非常特殊的一年，股权事件使得万科在经营管理上承受大的压力，部分机构也向万科频繁展望，它的稳定性也受到冲击。

中小股东，客户，还是合作伙伴和员工对公司前景普遍充满了疑虑。在董事会的背景下实现可持续发展为工作重点，保障公司正常进行。 

谈到深圳地铁时，郁亮称，深圳地铁是万科股东，提出四个支持，支持万科的城市配套商战略，事业合伙人机制，按既定战略目标实施管理，深化轨道和运营管理模式。坚持走大道，传承传统文化，创造社会价值，回馈股东和社会。谢谢。

以下是郁亮讲话实录：

郁亮：尊敬的各位股东下面由我来跟各位股东报告2016年度的工作报告，分三个部分。

谈一下2016年的主要工作和未来工作重点。在2016年对万科来说是非常特殊的一年，我们股权事件使得万科在经营管理上承受大的压力，部分机构也向万科频繁展望，它的稳定性也受到冲击。

中小股东，客户，还是合作伙伴和员工对公司前景普遍充满了疑虑。在董事会的背景下实现可持续发展为工作重点，保障公司正常进行。

过去2016年我们大概有五点可以来提交给股东审议的。

第一个、在销售方面，我们3600多亿，同比增长30.5%，销售回款率超过95%，居行业首位。净负债率25.9%保持行业第一。持有货币资金810亿，在过去一年我们成功入选世界500强，名列第356位。2016年毛利水平，毛利率在2016年20.27%较2015年有所提高，收益率提升18.53%，也比去年同期上升，每股收益1.9元，同比增长16%。财务指标进一步优化，到2017年的一季度末持有货币资金超过900亿，远高于短期借款，公司净负债率39.5%。2016年8月受到股权的影响，随着股权状况趋于稳定，6月表普上调，维持公司的BBB+的企业信用评级。2016年销售面积2765.4万平方米，2016年万科在全国市场占有率为3.1%，较2015年增加了0.1个百分点，整个房产我们体现应该有成效。

万科已经进入到中国大陆66个城市，分布在广深区域，上海区域和北京区域和中西部区域。在66个城市里面超过100亿，在18个城市排名第一，在22个城市名列第二个第三。万科始终坚持为普通人盖好房子的产品定位，住宅占比80.7%，其他配套占比39.4%。95%为140平方米以下的中小户型。除了在销售方面，我们在生产满意度保持较高水平，2016年交付27.4万套，客户满意度为86%。在主流产品当中构建达到43.5%，装饰内墙百分之百得到应用，盈利能力有所提升，我们销售配额速度在加快，我们回款超过95%。我们在一季度末的时候已经超过了3349亿元，我们未来1到2年的利润奠定了很好的基础。始终坚持审慎的投资策略，合理补充项目投资资源，按建筑面积计算88.3%位于一二线城市，94.5%也位于一二线城市。

截至5月末，万科拥有662个主要开发项目，规划中项目的总建面约4395万平方米，此外还参与11个城市中心的项目。我们通过合作股权收购，当前土地储备可满足2到3年的发展需要。我们在物业方面水平在提高，2016年主营业务收入42.6亿元，同比增长43.4%，我们对外合作项目达到290个。参与组建两次商业地产基金，同时拥有公司所收购的成熟地产项目，物流项目也在稳健扩张，聚焦大客户和重点客户，主打高标户的产品。去年5月份总建筑面积212万平方米。在积极布局长足公寓的市场，已经初步建立了万科冰雪品牌形象，运营管理万科松江湖，造雪的面积均居全国第一。布局11个重点城市，城市全套中心及社区嵌入中心和居家服务。首个大型养老社区，目前已有600余位长者入住，成为2016年G20峰会的参观点。也在积极推进绿色战略，完成绿色建筑面积2834万平方米，获取绿色标准项目1390万平方米。在282个社区开展垃圾分类。在张北县捐献12个电站，在贵州、合肥、江西等地开展六个校企合作项目。援建学校，在上个月发生5月11号地震中我们经受住了严峻考验，我们学校建筑安然无恙，也支持云南和贵州的乡村教育。 

这是我们过去一年主要工作。下面我跟大家再汇报一下我们目前行业的形式。

目前行业条例及时出台，各级政策多款齐下。中央明确提出房子是用来住的，不是用来炒的，截至2017年5月48个城市出台限购政策。7个城市正式出台商改住的政策。长期来看我们相信长效机制的落地将对行业持续稳定发展提供重要保障，应该说调控效果很明显的，我们主要城市市场正逐步回归理性。2017年3月短暂反弹后4月份和5月份成交量继续回落。相比较房价市场，土地市场相对滞后，2017年5月均价达到新高，平均一家38%。其中一二线城市实际低价处于高位，随着调控延续以及各地加快土地供应，未来土地市场的高温态势有所缓和。长期来看客户需求正在发生深远变化，从宏观环境来看经济增长步入新常态，货币政策也趋于稳健，供求关系来看，市场由卖方向买方市场的背景下，不同城市可能出现明显分化，开发企业单一经营模式亟待转变。从购物需求来看，对不动产行业产生深远影响。正在到来的老龄化时代，在给经济增长带来挑战同时，也催生了新的需求。

我们国家城市化跟城市圈在进一步的形成之中，也带来新的行业机会，目前我国较其他国家还有相当大的差距。相比美国的45%，日本66%还有相当大的提升空间。标志着中国第二个阶段城市化已经开始。城镇化进程跟城市集群形成过程当中将带来大量居住和配套需求，普通居住问题很好解决，不动产衍生服务业存在巨大发展潜力。2016年销售过7的企业12家，对比发达国家成熟市场国内优秀企业的市占率仍然有提升空间。

我们最后跟各位股东报告未来重点工作，万科将始终坚持城市配套服务商的战略，我们遵循与客户和城市发展的两条主线，建设服务于客户，城市发展的生态系统，在巩固和新业务的优势基础长，拓展商业、公寓、教育、养老和渡假的业务，达到各自行业的领先水平。我们的开发业务方面，万科会继续坚持为普通人盖好房子盖有用的房子，落实好房子，好服务，好社区的产品理念，满足主流消费者的真实需求，2017年计划性开拓面积为2923万平方米，实际开工面积将高于2016年的开工面积。1到5月份消费均额同比增长54.9%，销售有望再上台阶。

我们能否向城市圈聚集？是城镇化第二阶段主要的工作。增加核心都市圈，降低都市成本。轨道交通提供可持续发展模式，为政府社会实现共赢实现了可能。深圳地铁是国内模式最成功，是市场化的轨道建设运营商，预计2020年运营10条地铁线路，地铁沿线将集合大量优质土地资源。深圳地铁成为万科股东，为轨道交通模式奠定良好的基础，打造中国轨道加物业标杆，共同拓展深圳以及深圳以外的城市，提供更完善的配套服。我们将继续拓展我们业务半途，在物业服务方面我们继续完善基础物业服务，打造住宅物业和商品物业的组合，保持行业竞争力，为客户提供更多元，更全面更美好的服务。我们商业地产方面，将完成业务人员和资产的整合协同，建立高素质管理团队和提升业绩，打造最受城市主流消费者欢迎的平台。我们物流地产聚焦大客户和重点城市，2017年项目规模超过400万平方米，形成网络化布局。在确保投资业务的基础上加大拓展力度，在全国30个中心城市实现落地。我们将深化和探索在养老和教育方面的商业模式。

我们将继续完善不断迭代和更新事业合伙人机制，对稳定团队和提升士气起着非常重要的作用，提升理论内涵，更新迭代机制，激励合伙人创造业务。深圳地铁是万科股东提出四个支持，支持万科的城市配套商战略，事业合伙人机制，按既定战略目标实施管理，深化轨道和运营管理模式。坚持走大道，传承传统文化，创造社会价值，回馈股东和社会。谢谢。