对话倪鹏飞：保障房逐步进入共有产权阶段，对房价抑制作用有限

文／吴曌

继鼓励租房、为租赁住房提供建设用地之后，北京楼市又有新动作。近日，北京市住建委同市发改委、财政局、规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，《办法》于8月3日正式面向社会公开征求意见。

这意味着北京自住房在推行了3年多后，即将被共有产权住房全面取代。北京也成为继上海、江苏淮安等之后，出台有关共有产权住房文件的城市。

《办法》的出台将对北京以及“大首都圈”产生什么影响？为此，凤凰网产业新城对话中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。

倪鹏飞表示：《办法》的出台，意味着保障房逐步进入共有产权阶段。他认为，不仅是保障房，所有的住房都可以也应该在产权结构上有一个清晰的界定。

住房体系更加健全完善

凤凰网产业新城：什么是共有产权房？产权共有的意义何在？

倪鹏飞：实际上，自住房、经济适用房、安置房等具有保障性的个人或家庭购买的都具有共有产权性质，它们在土地、基础设施和配套建设上都受到了政府的优惠，购房的价格差额部分实际上就是政府的补贴。这个补贴就是的政府的投入和产权，只是过去共有产权这个概念还不清晰。

明确共有产权有利于产权所有者持有、交易、管理、处置和收益分配，也有利于资源合理配置、资产自由流动和住房价值实现。从创新的角度看，就是将产权工具引入住房保障领域，一方面，坚持政府对保障对象购房的保障，但政府的保障不完全是无偿赠与，而是将保障以份额的形式清晰地量化在保障房的产权结构中。另一方面，将保障家庭的购房支出占比也量化在产权结构中，充分挖掘被保障人的支付能力，同时提升了被保障家庭支付能力。与此同时，还可以根据未来保障家庭支付能力等的变化，对政府与家庭的产权结构进行调整，比方说一些个人或者家庭在收入有限的时候，可以持有少部分产权，将来随着经济实力的增强，就可以逐渐增加产权。从而更加公正、便利、灵活、多样地解决保障家庭的“住有所居”问题。

也就是说住房体系可以从产权的角度进行分类，一是商品房体系，独有产权和共有产权。二是保障房体系，家庭（个人）独有产权、共有产权和完全政府产权。政府提供无偿补贴资助、但明确不拥有产权的保障房，为家庭独有产权。而政府或社会机构提供投资、补贴或资助并明确拥有部分产权的保障房，为政府或者机构与保障家庭共有产权。完全由政府或社会机构独家持有，由保障家庭租赁的住房。

共有产权房的实施有6个原则：支持民生原则，着力让利于保障家庭。政府适度投入原则，要考虑政府财政能力，政府投入形式主要应以土地使用权出让优惠和税费减免为主。套利、寻租空间最小化原则。在保证其支持民生属性的前提下，使针对政府投入部分的投资投机基本无利可图、寻租难以实施。避免公共资产流失原则。降低政府监管成本原则，应通过事先科学合理的责权利划分，尽可能降低政府的监管成本。分配公平原则，共有产权住房准入与分配应做到公开、公平，并接受社会和群众监督。

凤凰网产业新城：北京为什么要在自主型商品房的基础上推出共有产权住房？

倪鹏飞：较原来的自主型商品房，共有产权住房有两大作用意义。

第一，保障房的产权得到明确。过去，保障房是由政府投入资金或者提供税收优惠。在产权的界定上不清晰，仅规定保障房是“不完全产权”，而且保障房的转让条件也不明确，弹性较大。

《办法》的出台，意味着保障房的产权结构即将逐步变得清晰。政府投入的方式，以及之后房屋交易、转让、处置的利益分配也更加明确。这对购房者和政府交易或者持有、使用保障房都是有利的。其实，不仅是保障房，所有的住房都应该在产权结构上应该有一个清晰的界定。

第二，有利于解决居民，特别是低收入居民住房问题。有很多居民购置首套房的时候遇到的困难都是暂时的，有了共有产权，政府就能够根据实际情况与他们确立相关的产权关系，等到他们未来有能力了，政府再将产权的一部分或者全部让渡给他们，这样政府就能够根据他们的收入状况逐步解决住房问题。

除此之外，共有产权住房还利于建立长效机制、构建住房多层次供给体系。这个长效制体现在两方面。

一是抑制投机和投资。明确现有各类保障性住房中政府投入的权属及其定价规则，能有效堵塞保障性住房的寻租及套利空间。

二是促进住房保障体系，确保人民住有所居。以产权为纽带，正确处理住房保障制度建设中政府与被保障家庭的关系、政府与市场的关系。充分利用市场机制的作用，提升政府保障性资金投入的利用效率，同时在分散金融风险的前提下，提高家庭购房支付能力，支持国民“居者有其屋”梦想的实现。

抑止房价上涨作用有限

凤凰网产业新城：共有产权房的推出对市场会产生什么影响？

倪鹏飞：《办法》的出台主要是为了完善北京市住房体系的建设，是解决中低收入居民、外来居民、年轻居民的住房问题的重要措施。

办法出台会对平抑北京的房价起到积极作用：

第一，通过增加保障房供给，让无房并收入中低的夹心层家庭获得直接住房保障。缓和市场供求的实际关系。

第二，它对市场预期也会产生一定影响。投资和投机从根本上还是以住房的消费需求为基础的，如果大家的预期住房消费需求解决了，那么就不会供求紧张，房价上涨的预期将可能有所调整和投资和投机行为将可能有所减弱。。

但是近期北京市房价快速上涨的主要原因还是是投资和投机，改变投资和投机预期，抑制投资和投机行为，这个还不是主要或关键的政策，从这个角度来看，它对整体房价的过快上涨抑止作用是有限的。

凤凰网产业新城：《办法》规定，新北京人占有共有产权住房分配比例至少不能低于30%，是否和非首都功能的疏解有冲突？

倪鹏飞：北京非户籍的常住人口，即“新市民”规模巨大，在这个规模巨大的人口基数下，即使住房分配比例不低于30%，也是其中的一部分，因此，相信申请也是需要一定门槛的，比如需要满足纳税、社保等条件，相信申请主体会是留京大学生以及各类人才，当然也包括具有一定专业技能的创业、就业者、农民工等。因此，与疏解非首都功能没有矛盾。。

新市民对一个地区发展的贡献很大，理论上也应享有同等的公共服务和保障。北京是国际化的城市，有从事高端产业的人口，同时也需要一些支持高端产业发展，支持高技术人才的服务业、甚至制造业的人口。一般来说，城市的人口结构应该是互相匹配的，所以，从这个角度解决他们的住房问题也在情理之中。

共有产权房政策适用于雄安

凤凰网产业新城：北京是大首都圈的核心，共有产权房的推出，势必对于同处首都圈的雄安新区，以及之间的保定产生示范和影响，那么这两个城市应采取什么住房政策来配合北京？

倪鹏飞：雄安新区可开展商品住房与政策住房双轨制，保障房也可以尝试建立共有产权制度。作为实验，在雄安新区的产权结构上可以灵活一些，采取三七开、五五开、七三开这三种形式。并且明确允许产权结构的调整及其时间步骤。

具体来说，雄安新区未来的人口构成主要有三个部分：当地人、外来人口、北京人。对他们可以建设两个住房体系。首先，由于当地人放弃了土地等许多要素，他们应享受完全产权的保障房。其次，对于外地人和北京人部分。高收入阶层可直接购买完全产权房，北京户籍的允许直接买房，以达到疏解北京非首都职能的目的，外地人则需要在雄安新区实际工作若干年以后获得购房资格，避免炒房现象；对于中等及以下收入工薪阶层可以租购保障房。可以采取申请制，根据就业、社保、缴税、居住的时间等情况，可以先租房，也可以且租且卖即实行共有产权保障性住房。

对于保定，当地已经开始实施限购政策了。不过限购是短期的，目前河北乃至全国都在推进新的长效机制的建设。相信未来随着长效机制的推出，投资和投机行为就会得到有效控制，房价将重归理性。雄安、保定、京津冀及其全国的基本制度可以并轨，具体政策长期内会因城而异。