王军：城市更新的核心在于把存量资产做增量

中投置地投资有限公司董事长王军

凤凰网财经讯 中投置地投资有限公司董事长王军在11月30举行的“财经年会2018：预测与战略”上表示，经过近三十年发展，中国城市化进程进入一个新阶段，这个阶段意味着临界点的到来。正如习总书记所指出的，城市发展要有边界。因而，纯粹依靠规模的发展模式已经不可取。城市需要更新，其更新的核心在于存量资产。

那么，如何进行更新？他表示，核心就是要挖掘存量资产中的历史、人文与文化。“只有不忘历史才能开创未来，只有善于继承才能善于创新”，王军以两个项目为例证，一是太湖边上的中国第一个胶片厂，是中国电影工业文明的组成部分与历史缩影，在与现代数字视觉产业的融合中需要更多创意；二是长春拖拉机长，是中国最早的拖拉机厂，而长春是中国的汽车城，在智慧时代的发展背景下围绕这一主题可以复兴当地工业文明。

随着消费者需求的升级，通过历史与现代产业的结合，赋予内容来将现有资产做增量，提升存量资产的估值，进而通过资本市场资产证券化变现，是城市更新的发展道路。

以下是王军发言实录：

王军：今天这个题目在几年前谈的是比较少的，为什么现在谈了？从我的经历也能看出来，做地产二十多年，2007年之前，我们做的所有东西都是怎么把房子建的更舒适、更漂亮、更好。到2007年，这种方式基本上就不行了。从2007年到2017年又过去了十年，做住宅的房产商是没有进步的。过去的十年来，我也一直在做探索，光盖房子不行，还要植入内容，找一些商业模式。今天我们谈这个话题了，为什么？经过二、三十年中国房地产的发展，中国的城市化进程也到了一个新的阶段，这个阶段整个城市发展已经到了一个临界点，习总书记上台之后，确实意识到了这个问题，他提出了城市发展是要有边界的，所以，对上海、北京这种大城市，也提出了严格的边界，不能无限扩张，我们也要意识到这个问题，简单粗暴的复制、扩张，纯粹拼规模已经不可持续了，在这样的情况下，大家再回过头来看以前盖的房子，在之前之前之前盖的房子，所谓现在的不良资产，或者存量资产，或者现在做的城市更新，更新的是什么？存量资产。有人把它叫不良资产，其实我是反对不良资产这个说法的，应该叫闲置资产或者低效资产。已经跟时代的需求不匹配的存量的资产，就是城市更新的内容，或者跟老百姓对美好生活的需求不匹配的资产，就是我们要更新的对象，因为现在这样的资产在城市里面是非常多的。原来简单粗暴的扩张时期已经接近尾声了，下个阶段是对原来的资产进行提升，进行改造，进行更新。

在这个过程中，我也在做探索和实践，既然是存量，一定是有历史的。在做城市更新的时候，我的第一个体会，借用习总书记的一句话，就是只有不忘历史才能开创未来，只有善于继承才能善于创新，这是城市更新要遵循的一条路。我们做城市更新，一定要深入研究它的历史，然后深入挖掘当地的文脉、文化，在这个基础上找到跟现代人需求相匹配的。另外，十九大报告也明确提出了，现在的主要矛盾是人们对美好生活的追求或向往，跟发展的不平衡、不充分之间的矛盾，随着人们收入水平的提高，现在的老百姓需求是在不断发展的，消费是在不断升级的，我们能不能找到满足现代人消费升级的需要，满足现代人对美好生活的需要，这就是我们要考虑的重要方向。

我的两个项目非常有代表性，一个是在太湖边上，你们想想深到太湖里面的项目会有几个，这个项目当年是中国第一个胶片厂，这个资产是个非常好的资产，而且是中国的一个历史的印迹和痕迹，也是中国电影工业文明的重要组成部分和基础。原来的视觉产业，包括电影，包括摄像机、照相机，原来都是要用照片的，这个厂是那个时代的代表。现在已经进入数字时代了，视觉产业也发生了巨大的变化，数字视觉创意产业和数字视觉产业是个很庞大的产业体系，而这个产业体系，更多的需要创意，需要高科技的人才。

另一个是长春拖拉机厂，它是中国最早的拖拉机厂，长春现在是中国的汽车城，再加上东北人才外流，人口外流，怎么样重新复兴当地的工业文明。现在工业文明，从信息时代、网络时代、大数据时代，进入到现在的智慧时代，围绕着这个产业在做继承和发扬。

核心就是一定要挖掘历史，挖掘文化，跟新的产业进行结合，然后升级。我理解的城市更新做的是，把存量资产做增量，当我们赋予了增量时，它的估值就不一样了，通过做内容，让它的估值做大幅度的提升，再通过资本市场资产证券化变现。这是城市更新未来要走的一条路。