星库空间白羽《财经》年会发言：改造存量资产，使之服务于创新的经济成分

星库空间创始人白羽

《财经》年会2018：预测与战略由《财经》杂志、财经网主办，于11月28日-30日在北京中国大饭店举行。本场论坛的主持人为五牛基金副总裁全宇，论坛嘉宾包括盈石中国CEO何诚、星库空间创始人白羽、锦和商业副总裁蒋雷霆、中国Reits联盟秘书长王刚、红星美凯龙执行总裁郭丙合。

“我们解决的问题很简单，就是用新的技术和服务盘活存量资产，与现在活跃的创新经济成分进行匹配，通过改造、运营，让它能够服务于创新经济。”11月30日，星库空间创始人白羽在“《财经》年会2018：预测与战略”上如此表示。

《财经》年会现场

白羽表示，星库空间是一家共享办公的运营商，共享办公为什么会跟不良资产发生关联？因为不良资产不是标准化的产品，有很多产品是需要进行二次服务和改造的。“之前中国缺乏小微企业的形成和创新机制，现在通过国家层面的”双创”政策，促进很多商事和税务制度改革，从而释放小微企业内生动力，使中国的中小企业真正成长起来。”白羽认为，这里面有一个结构性的问题，过去大量存量资产的结构和产品形态，并不是为这些企业设计和服务的。星库空间解决的问题，就是用新的技术和服务盘活存量资产，与现在活跃的创新经济成分进行匹配，通过改造、运营，让它能够服务于创新经济。

圆桌论坛对话

以下为发言主旨摘要，部分内容为明确观点进行了调整、删节和补充。

白羽：星库空间是做什么的呢，正好我旁边坐着盈石的CEO何诚先生，举例来说在商业领域，很多金融机构都希望做成黑石模式，但是黑石投资了盈石作为黑石的商业资产管理者。所以在商业领域，一般的金融机构和黑石之间可以说，差了一个盈石。那么星库空间的定位可以类比，在共享办公领域，资产投资人和持有人与黑石之间，可能差了一个星库空间。

星库空间是一家共享办公的运营商，共享办公为什么会跟不良资产发生关联？我们从三个角度来说明：

第一，存量资产供需结构角度。不良资产中的不动产也可以视为存量资产的一个组成部分。北京、上海有很多新的功能规划区，有大量的楼宇推向市场，和规划产生比较严重背离的现实是，我们的产业结构在做调整。按照过去的模式营造大型的商办项目，肯定是希望把它租给世界五百强，央企总部。但是实际我们国企主导的产业在有序的做一些重组、调整，外资企业也在调整在华的投资结构，我们的目标客户群体的需求其实是在萎缩的。与此同时，国家在搞双创，在推动中小微企业发展。我们出台了《中小企业促进法》这是一个非常具有时代意义的法律。中国过去一直缺乏中小微企业的形成和创新机制，现在通过国家层面的“双创”政策为推手，促进很多商事和税务制度改革，从而释放中小微企业内生动力，使中国的中小微企业真正成长起来。所以这里面就出现了一个供需结构性的问题，也就是过去大量存量资产的结构、产品形态，并不是为这些企业设计和服务的。而大量新兴的中小微企业的需求却无法满足，所以这就需要一家新型的服务机构，能够对存量资产进行设计、改造、运营、服务。

第二，从资产管理角度。简单的把存量资产匹配为适合中小微企业的产品，是不是就能创造价值呢？最简单的一个案例，中国国贸，高端的物业统一经营，而隔一条马路，还有一大片白花花的物业，当年是散售，租金大概是国贸的1/3。为什么租金会差这么大，因为面向小企业的物业经营管理和服务水平，和高端物业相比差距非常大，造成了资产价值的贬损。而传统的运营机构、服务机构和开发商都不解决这个问题，才会催生了我们这种用共享办公模式解决中小微企业聚集问题的新型服务商。其实这些创新的经济成分中，有相当一部分并不是想象中品质要求很低的初创，有相当比重是有一定社会基础和经济基础的，有一定发展资源的。我们解决的问题很简单，就是把存量资产中，不匹配现在活跃的创新经济成分的资产，改造运营管理起来，让它能够服务于这些创新的经济成分。所以我们既要懂地产，又要懂服务，还要懂互联网甚至物联网，这样才能既使中小微企业形成聚集效应，又能规避传统物业服务不能有效管理社区内部的风险。

第三，不良资产的结构问题。虽然今天的论坛里，大家谈论更多的是困境资产中的大宗物业，金融机构很显然对这些大宗物业更有兴趣，也更符合资本的效率追求。但是从不良资产包中实际的构成来看，非标物业、碎片化资产占的比重相当大，业态涵盖了工业、住宅、商业、办公、酒店等各种业态，且资产的状态往往非常差，甚至有些由于缺乏维护成为烂尾楼，失去使用功能。这些物业需要二次服务和改造，但是开发商和传统服务机构都没有相应的手段和意愿去运营他们。而星库空间有类似酒店系统的SaaS后台，对租户和租约可以进行实时有效的管理。同时有互联网化的社交和企业服务系统，使碎片化资产之间可以产生连接。解决了碎片化资产规模化和标准化的问题。以前这类不良资产是很难想象跟Reits会有什么关系的，最多是机构间市场。但是由于有了星库空间这类精细化和互联网的服务商，碎片化的资产包经过标准化的加工运营，也能成为可证券化资产。这是我们的价值所在。目前我们跟鼎一投资已经在上海浦东合作了一个不良资产项目，大概有三个楼层2000平米，这是一个创新性的实践。

最后，一句话总结下我们的愿景：城市更新并非资产的更新，而是内容的更新，关注产业层面变化的趋势，星库空间愿意为创新产业保驾护航。?