社科院倪鹏飞：中国哪些城市的房价是真实下跌

凤凰网财经讯（作者 刁艳艳）11月21日，住建部会同国土部、央行召开座谈会，为未来楼市定了调：楼市调控不喘气，不歇脚。业内普遍预期，调控政策从严将是明年房地产工作的总基调。

严调控态势下，2018年房价会怎么走？什么时候是买房的好时机？而对于刚需来说，房价降了，可是又买不到房，这又该如何应对？

12月2日-3日，以“决策与市场”为主题的第六届凤凰网财经峰会在北京举行。凤凰网财经专访城市与竞争力研究中心主任、中国社科院-联合国人居署联合课题组首席城市经济学家倪鹏飞，解答楼市和房价热点话题。

楼市严调控没有时间点明年仍会严调控

本轮楼市调控热潮从今年“317新政”兴起，截至目前“五限”政策，新建商品房限价，预售证管理，住建部严查囤地等，已经让百姓看到政府调控楼市的决心。那么严调控究竟会持续到什么时候？

倪鹏飞认为，楼市严调控没有一个时间点。再者，房地产的基础性制度和长效机制建设，也应合二为一，需要两者时间的结合。还有，房地产调控已经机制化，之所以不放松，不动摇，是因为目前还存在着反弹、投机的可能性，有一些上涨压力，所以调控就不放松。

“如果真要说楼市调控到什么时候？我想应该是长效机制制度性建设完成以后，那时炒房的预期和需求不存在，房地产就进入平稳发展的轨道，这时所谓的调控，可能就可以被大众逐步的接受了。”倪鹏飞表示。

值得注意的是，房地产调控机制业内普遍预期还会有很长的一段时间才会建成，倪鹏飞表示，在目前来看，明年的楼市调控还会从严的。

“第一是要调控，第二是房地产调控机制化，再者还要根据市场变化情况，预期变化情况进行相机抉择。”倪鹏飞认为，“如果说一些城市，首先是要有硬性政策。比如说一些城市如果明显上升，政府就要有新的措施，如果比较稳定，那么现在可以不动，总的来说在一个合理的区间里面波动，要保持调控的措施既不出台也不减少。如果有变化，政府可以采取相应的措施应对。”

经济增长预期比较低为楼市调控创造条件

多年以来，我国经济很大程度上依靠房地产拉动增长，尤其是每当经济下行压力较为严峻时，各级政府往往借助房地产“稳增长”，并且效果显著。然而，房地产并没有给我国的长期经济增长态势带来根本性改变。不利于生产性资本的积累，不利于创新和技术进步，导致资源错配不利于效率改进等。

倪鹏飞指出，目前来看，房地产对经济增长的贡献确实不小。今年预计房地产拉动gdp增长率直接和间接可能会有1.01个百分点，总体来说贡献很大。但是，现在中国经济发展的预期目标，相对来说比较低，这就给中国不再像过去那样依赖房地产让经济处在一个所谓较高增长的水平奠定基础。中国经济增长目标的调整和未来经济发展整体向好的宏观情况，为坚持房地产调控不放松、不动摇、不泄气创造条件。

2017年三季度以来，中国宏观数据都是全线下滑，但是中国目前情况来看，经济还是面临下滑压力。“因为我们的目标已经调低了，调到6.5，今年应该说能够达到6.9了，中间有0.4个百分点的回旋余地。2020年我们要实现经济增长目标的话，2018年、2019年、2020年保持6.5的增长率就够了。”倪鹏飞表示。

发展租赁市场建议把租房者的租金抵扣个人所得税

近期，链家董事长左晖在《财经》年会上表示，“北京65%的人是住在自己的房子里，35%的人住在其他的房子里，我指的是标准住宅，当然还有非标准。未来趋势性都会有很大的变化，北京50%以上的人租房是很正常的。”那么在大中型城市发展租赁市场是一个很大的进步。但是在中国的传统观念里，“有房就有家”，再者，租赁体系不健全，利益得不到保障，也让租房者更喜欢拥有一套自己的房子。

“我认为我们发展租售并举没有错，甚至下一步重点增量发展租赁市场也没有错。但是租售的结构，大局已经形成了，在我们进入饱和阶段前，大家主要还是以购房为主，未来即使再增加也是比例增加一些。但是它的以售为主，或者说以购为主的局面难以改变。另外从当前趋势看，较短时间内，全球的需求是提高自住的比例。”倪鹏飞认为。

“你担心的事情是两个问题，一个是租房者的利益难以得到保障，第二就是租房者和购房者公共服务不均等，这两大原因实际上从经济利益上导致了人民愿意购房，不愿意租房。”

倪鹏飞指出，解决这些问题，有三点建议：第一，从法律上确保租房者的利益；第二就是加快租购同权实行，从调研来看，一些地方也实行了，但是说和购房完全相等可能还有一段距离，但是在缩小。第三，建议租房者的租金抵扣个人所得税，

“总体上我就在想和国际接轨，就是说我们租售并举，还要加一个先租后售。咱们有一个过程，咱们年轻人是先租，等到你收入增长了，到了一定的年龄了，前面又发展到一定的基础了再购，现在共有产权房就设计了这样一条道路。

全国总体房价还不是特别严重

近期，任志强在《财经》年会上表态，“我没太搞懂你们老说房价高，我觉得还早着呢。”

房价现在究竟高不高？倪鹏飞表示，“这要看不同的城市，国际上确实有一个标准——房价收入比，联合国大概在2到6的水平。因为中国处在快速发展期，中国人均收入在持续提高，所以我们在衡量合理区间的时候，我们甚至放松到8这样的一个水平，甚至到10，超过10肯定就太高了，所以说中国的房价时高时低，要看不同的城市。”

与此同时，倪鹏飞还指出，全国总体房价还不是特别严重。对于北京这个国际化城市来说，其房价确实很高了，但是因为是一个国际化的城市，所以至少从房价收入比方面来看，容忍度更高一点，但是任何城市不可能是无限的高下去。并且由于北京有一定的外部购房的压力，那么他是稳定上升，这是一个长期的整体的趋势，但是这个过程中也是有波动的。

房价拐点究竟在什么地方？倪鹏飞认为，因为动态变化城市也比较复杂，所以不是特别好衡量。但是对于有一些城市就能从历史发展过程预测趋势。

新建商品房和二手房价格齐下跌才是真实下跌

10月份统计局数据显示北京、上海、深圳十个城市新建商品房同比是下跌的，也就是说它的价格比去年同期是要低了一些，价格回到了一年之前。但是刚需反而说我买不起房了，怎么看这种现象？

倪鹏飞指出，刚需始终是说他买不到房，从来就没说他买得起房。今年的房价的上涨下跌进行了一些观察，有的房价真的是下跌了，但有的房价不是真实的下跌。

“如果我们把新建商品房和二手房两个指标放在一起，如果二手房下跌，然后新房也下跌，那么我们可以判断这个房价真的下跌。”

倪鹏飞进一步解释说，如果是新房下跌，二手房在上升，合成一个下跌那么他未必是在下跌，因为政府调控的时候主要是限制新房的下跌，新房价格跌是因为有销售许可证要求他的价格销售上限，所以他只能在要求的价格销售。由于这个现象可能导致很多人买不了房子，这个价格房子供应很少，所以说买不了房子，有一些城市出现了“秒光”。

“我注意到北京确实是二手房价格也在下跌。所以北京的房子确实是有所回调，成都和南京没有下跌，成都和南京是倒挂的。”倪鹏飞表示。

对于刚需买不到房这种现象，倪鹏飞认为，由于房屋销售许可证决定了房价不能超过一定幅度。开发商愿意在许可证规定的价格范围，供给的房子比较少。刚需没有下降，还是存在的，相对于刚需来说少了，供给严重的不足，所以出现了秒光。

目前的调控是压抑了一部分的需求，使得房价名义看起来是下跌了，所以说这部分需求仍在的话，是不是说调控还是没有达到预期效果？倪鹏飞表示，“政府也在采取一些措施，增加土地供应，进而未来增加住房的供应，满足这个需求。”

“同时政府也必须采取措施，把土地的价格降下来，土地的价格不降，要开发商按照规定的价格卖，他既不愿意销售，更不愿意进行下一步的开发。不过，需要指出的是，尽管出现了那种情况，这个调控也是有必要的，因为不调控市场马上就出现难以失控那样一个局面，所以先把他们稳下来，接下来会有加快速度，加快改革，加快供给的过程。”

根据易居研究院总监严跃进提供的数据显示，最近几个月一二线城市成交楼板价已经有所下滑，三四线城市上涨幅度开始减少。严跃进分析称，这有两个原因：第一是土地价格管控是比较严厉的，所以实际上拿地方面会趋严谨慎和保守；第二是从当前此类房企的拿地来看，也面临一些限地价和限房价等管制，所以拿地的价格相对不会太高。

“这里面很明显的是，如果你还是采取之前拍卖的办法，那房价又高了。所以政府在拍卖的过程中就完善了一些办法，到一定程度以后不再竟地价了，会去竟自持和保障房。”尽管政府没有明确表示过要降地价，倪鹏飞表示，这个问题不一定非要表示，政府实际上也是市场的一方面，但是他要落实房价方面过快上涨的这样一个政策，他在经济上做出一些牺牲，也就是说在土地财政上面要做出一定的调整。

2018年楼市进入“盘整期”，2025年之前还会有一波增长

严调控态势下，房价走势似乎在渐行明朗。那么楼市2018年会怎么走？未来房价会在一个怎么样的趋势上？刚需适合买房吗？

“我总的判断就是，2018年是进入一个‘盘整期’。各城市情况不太一样，增幅肯定是降低的，有一些城市会下跌的。前年是一线城市涨的快，去年是二线城市，今年是三线城市。明年情况肯定就变了，明年三线城市不可能涨太快了，一线城市我觉得会有一些新的变化，但是二线城市会有一些新的变化，总体上来看平稳的。”倪鹏飞指出。

“现在是一个波动性增长的，2025年倒觉得可能还有一波增长，但是现在应该是处在一个平稳的调整期下行的一个状态。我们不能只看房价、销售和投资，开发、投资、销售、价格需要合在一起。当然如果是刚需，随时可以买房。”