高波：市场在住房配置当中起决定性的作用

2017年12月5日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办，凤凰财经研究院、广东经济出版社协办的《中国住房发展报告2017-2018》发布暨研讨会——“坚定决心：开启新时代中国住房新模式”在京举行。

会议对外发布由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心课题组完成的《中国住房发展报告（2017-2018）》。同时邀请有关专家携手会诊当前房地产问题，共同把脉2018年的发展走势。

会上，南京大学经济学院教授高波发言，产业中国研习社根据现场录音整理，未经本人审阅。

以下为发言实录：

高波：我1988年研究房地产，当然我不仅仅研究房地产，还研究经济发展，所以说我的观点可能有点不一样。来参加这样一个活动，我想还是要讲一讲，本来只是想听一听，因为我知道这样一个活动一定是一个大餐，是带有学术味道的市场派的大餐。

现在已经是2018年了，我之前也参加了几次活动，我想对于报告本身我不再做评价了，我回去再仔细的研读。我想也谈一谈我个人的观点，我想了一个题目，是建立新时代的住房制度。

住房市场存在的问题分析，少数热点城市房价的快速上涨和房价的剧烈波动引发了社会各界对房地产泡沫和住房支付能力的担忧。中国的房价是这样的，日本的房价就是另外一个走向，当然我们还可以把美国、英国、欧洲其他一些国家的房价可以放在一张图上，大家就可以看得更清楚了。这个就是我们2001年到2015年全国35个大中城市商品住宅的房价收入比，可以说是攀升向上，当然有波动，但是总体上也是向上走的。

城乡分割、城乡二元的住房市场和土地制度致使农业转移人口的住房需求长期得不到满足，1.68亿的外出农民工，能够在打工地买房的占1.3%。所以尽管很多城市的房地产市场一房难求，尤其是像2016年，但是对于农民工来讲，房地产预售制度的初期是因为资金不足，现在成了一个非常棘手的难题。预售的市场风险，包括金融风险最后由谁来承担？本质上是由购房人承担。如果说出现了房价下跌的话，消费者跟开发商之间会引起一些冲突。

住房的租赁市场不成熟，租赁住房在消费当中的比例还偏低。这个当然是因为消费者买租选择偏向购房自主，但是租赁不成熟，也是造成他们不愿意租赁，尽可能买房的很重要的原因，有这样一些数据。我们跟其他国家相比，我们租赁总体上这一块是偏低的，当然这里挑的都是发达国家。这是租赁市场这一块市场规模的对比，同样也是偏低的。所以说这次在十九大报告当中，特别强调了建立租购并举的租房制度，而且在租房的前面，我想主要是对于目前这样一个特殊的矛盾，是一个纠偏。

住房的制度体系不完善，住房建设、交易和持有环节税收体制混乱，这张表很能说明问题。所以刚才讲了，建议后面2018年要把房产税纳入到立法程序，而且要给出时间表。住房金融体系不健全，我这里不展开了。再就是住房保障体系不完善，这都是讲住房制度体系的问题。

房地产市场的宏观调控不力，下面这个图很能说明问题。这个问题在哪里？侧重于事前和事中的调控，而不是潜在性的调控。这样导致房价屡调屡涨，屡涨屡调，助涨助跌。

由“三限”到“四限”现在出现了限售，这样一种调控我认为是一种严重的倒退。表面上是为了追求政治正确，实质上是违背了市场规律。某种程度上，这里有点不择手段了。这是我对住房市场的住房制度，我认为比较特殊的六个问题。当然刚才诸位提出的房企的问题等等，现在的目标应该是住有所居，人人享有住房。

为什么这样讲？党的十九大报告我们知道，有几句话，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体共建，多渠道保障，租售共举的制度，这次讲的是全体人民，不仅仅是讲的市民。我这里讲的新时代的住房制度，不仅仅是城市住房制度，还要考虑农村的住房制度。就住房发展目标来讲，作为现代住房制度，跟社会主义现代化建设进程相适应的这样的住房制度，首先应该有一个与时俱进的住房目标。

科学合理、功能健全的住房市场结构和住房市场体系。住房市场结构我这里不展开，关于市场体系，现在讲的多主体供给，多渠道保障，租购并举，租购同权，这个主要我想应该是属于市场体系这个层面的。所以说中高端的商品房，可以满足中高收入住房群体的需求，中低端的满足中低的群体和需求。市场租赁房、公租房、共有产权住房，满足不同收入群体的住房需求。

城乡统一、城乡融合、城乡一元的住房市场和制度，因为是新时代，这是的重点和难点可能在于农民宅基地的制度改革，以及小产权房如何入市。我想这里不妨简单的谈一点看法，比如说我们能不能对于小产权房先开征房产税。我不展开了。

系统完备、科学规范、运行高效的住房制度体系。这里涉及到以商品房为主，租购并举的多层次住房体系。与新型城镇化和城乡融合发展相适应的城乡统一的住房市场和土地制度，什么叫城乡统一的住房市场和土地制度？

这个我想可能是十九大以后，作为进一步的深化改革，要取得突破的一个方面。否则的话，是不可能真正实现农业和农村的现代化，也不可能真正实现城乡融合发展。健全的住房财税制度和住房金融制度，我看到报告里面讲到，我们对租金是不是可以把所得税，如果说我租房的话，我可以免一部分所得税，我觉得这个建议非常好，可能也是住房财税制度改革方面的内容。政府主导的与企业参与相结合的住房保障体系，也就是所谓的多渠道保障。

公平效率兼容，激励约束并举的住房制度功能。现在我们的住房制度功能是有问题的，说坚持用来住的不是用来炒的定位，住房除了住的功能，还有没有其他的功能？这个是需要去思考的。

政策灵活高效，工具搭配协调的住房市场宏观调控体系。也就是说在房价高涨或者萧条的时候，政府应该实施房价目标调控，防范政治风险和金融风险。中央政府和地方政府应该有所分工，我们过去宏观调控主要是由中央政府去进行，现在似乎房地产市场的调控完全是地方政府的责任了，这个也是有问题的。所以我的观点是，中央政府要综合利用土地政策、财税政策、金融政策这样一些宏观性的政策来对房地产市场实施调控。而地方政府应该根据地方经济的实际和房地产市场的走势，对区域房地产市场实施调控。

有的城市房价已经在下跌了，但是另外一些城市在上涨。这个时候，你就必须是因城施策。所以说城市政府明确对本地房地产市场负责，因城施策，顺势而为，因时制宜。主要利用经济手段，前面讲由“三限”到“四限”，现在又出现限售，这是一个倒退，而且有的城市一限售就是5年到10年。

如果我们有一个大学毕业生到了某一个限售的城市，工作了两年以后，房子也买了，他倒不限购，但是限售，结果后来他发展了，换到其他的城市去了。意味着他到了新的城市去解决居住问题，他原来的房子是不能卖掉再去到新的城市买新房的，所以我说是一种倒退。

未来新时代方面市场的调控，我想应该是主要利用经济手段，让市场在住房配置当中起决定性的作用，更好的发挥政府的作用。因为时间关系，我就不展开了，不对的地方请批评指正，谢谢！