改善性需求集中入市，市场大分化时代来临

中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心联合发布《中国住房发展报告（2017-2018）》

改善性需求集中入市，市场大分化时代来临

2017年12月5日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“《中国住房发展报告2017-2018》发布暨研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的《中国住房发展报告（2017-2018）》。

《中国住房发展报告》指出，2016年第4季度至2017年第3季度，在住房市场短期调控与长效机制建设并重的大背景下，购房需求的过度释放很大程度上得到了有效遏制。特别是“3·17”新政以来，中央和地方在“房住不炒”的政策导向下，密集出台政策措施来重点调控投资性购房需求，并严控个人购房贷款新增额度占全部新增贷款的比重。加上各地限购限售、“冻房政策”、租赁住房、共有产权住房等政策措施陆续推行，住房市场需求主体逐步回归理性。在短期政策调控、长期政策预期和市场供需力量的共同作用下，重点城市的住房成交量持续回落，其中一线城市成交量降至近年同期最低，新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续12个月回落，二三线城市成交规模同比降幅明显。市场整体预期进一步稳定，住房自住属性进一步强化，住房租赁价格增幅出现回落。

本轮住房需求释放主要是受政策调控因素影响，整体呈现出三个方面的特点：（1）中部地区和西部地区的商品房销售面积同比增幅要显著高于东部地区和东北地区；一、二线城市同比增幅整体回落，三、四线城市同比增幅小幅上涨；在中央和地方一系列的从严调控措施下，住房需求开始出现由东部地区向中西部地区、由一二线城市逐渐向三四线城市梯度释放的分化态势。（2）受调控政策影响，商品房销售出现结构调整，办公楼和商业营业用房销售状况显著优于住宅；大户型住宅市场需求遇冷局面进一步延续，中小户型住宅销售状况相对较好；随着部分重点城市学区房新政的出台，一定程度上加重了学区房市场的观望心理。（3）各地租赁政策的相继出台进一步规范了住房租赁市场秩序，稳定市场的同时也进一步增加了租赁房房源，但重点城市住房租赁市场的供需矛盾还一时难以得到根本性解决。本轮周期内，房租涨幅虽有所回落，但仍继续保持稳中有涨态势。

综合来看，本轮市场的下行趋势只是由于从严的调控政策一定程度上抑制了投资投机性需求的释放，而未能从根本上改变投资性购房需求群体的市场预期。市场主体对于楼市的长期稳定或下行预期并没有完全达成共识，市场观望情绪仍十分浓厚。预计下一轮住房需求走势仍将面临总体回调的下行压力，调控政策的力度和范围将保持延续性，对投资和投机性需求和市场预期将会起到有效抑制的效果。但由于我国目前劳动年龄人口仍将维持高位，新型城镇化和去库存调控思路将继续推进，刚性需求和改善性需求还有进一步的释放空间。下一轮周期内出现持续震荡、大幅下跌的概率较小，需求释放将呈现出稳中有降、局部释放的总体走势。

（参见《中国住房发展报告（2017～2018）》第五章中国住房需求主体分析与预测执笔李超）