2016-2017：一波三折的房价调控艰难拉锯战

第一阶段：政府先发制人、市场不畏调控，部分城市房价仍现“三月疯”（2016.10-2017.03）。2016年10月上旬，房地产泡沫特征较明显的热点城市集中出台了以限购限贷及市场秩序整顿为主要手段的房地产调控政策。从9月30日夜间起，直到10月8日上海、南昌的政策落地，出台新政的城市共22个。在严厉的调控政策下，经历了2016年10月短暂的观望后，热点城市房价不畏调控，再度快速上涨，并在2017年3月达到阶段性的涨速峰值。

第二阶段：调控再度大幅加码，北京房价环比出现首降（2017.04-2017.05）。为抑制房价过快上涨，降低宏观金融风险，以2017年北京“3.17”调控为标志，各热点城市陆续大幅加码了住房调控政策。“认房又认贷”及外地户籍家庭社保年限要求等较严厉的政策手段几乎成了热点城市房价调控的标配。“限购、限贷、限售、限价”四限调控政策在各热点城市全面推进，北京等城市承诺房价环比不增长。在热点地区严厉的政策调控下，2017年5月热点城市房价涨速整体回落。受认房又认贷、多校划片政策试行、环京各城市联合出台重磅调控政策等因素的影响，北京房价环比出现首降，环京房价出现大幅下跌。但5月重庆、广州、青岛、成都、济南等城市房价环比涨幅仍然偏高。

第三阶段：市场热点由一线城市向部分二三线城市转移（2017.06-2017.07）。2017年6月，在严厉调控政策的作用下，住房市场出现区域分化和热点转移。北京、上海、深圳、天津、合肥等前期房价上涨过快的一、二线城市，楼市涨势得到有效抑制；同时，市场热点正向成都、重庆、青岛、济南、佛山等部分二三线城市转移。到2017年7月，北京、天津等城市因严厉调控引发的房价急跌已经告一段落，后期或将进入阴跌阶段；青岛、重庆、南京、无锡等热点二、三线城市房价涨幅收窄；高库存代表城市的沈阳近半年房价累计上涨12%，表明主要城市的住房去库存已经接近尾声；北京主要学区近3个月房价领跌，学区房泡沫正在减退。

第四阶段：多数城市房价已趋于平稳，少数城市房价仍上涨较快（2017.08-2017.09）。随着住房市场调控政策将全面转紧，2017年8-9月房价多数城市房价已趋于平稳，本轮房价回升小周期接近尾声，仅有少数城市房价仍上涨较快或出现下跌。2017年9月，样本城市房价环比平均上涨1.2%，其中大多数城市房价环比涨幅均处于0-2%的区间内。只有成都、广州、杭州3个城市房价环比分别上涨6.89%、5.42%、3.97%，涨幅显著高于其它城市。如果剔除掉这3个环比涨幅较高的城市，则样本城市环比平均涨幅只有0.68%。

从截至2017年9月底的半年房价累计涨幅看，始于2017年3月底的各地房地产市场调控风暴，总体取得了较好的稳定房价成效。样本城市中，有廊坊、北京、天津、合肥、上海5个城市，半年房价分别累计下跌24.89%、12.02%、9.26%、0.74%、0.43%。苏州、深圳、厦门、郑州、南京、太原、大连等7个城市，半年房价累计上涨幅度在10%以内。

（参见《中国住房发展报告（2017～2018）》第八章中国重点城市住房市场形势分析与预测执笔邹琳华）