朱宁：房地产市场存在三大风险 三四线城市泡沫更大

凤凰国际iMarkets讯（作者/熊乙）当地时间周四(1月25日)，世界经济论坛在瑞士达沃斯小镇举行。清华大学国家金融研究院副院长朱宁在会议期间接受了凤凰网财经的专访，对国内外房地产市场发表了自己的看法。

朱宁表示，2017年房价平稳主要是因为政府采取了许多限制措施，一旦政策松开，房地产价格将会大规模反弹。他非常看好房产税的作用，并称这是一个“一石两鸟”的办法。

谈及房地产市场的风险，他指出，中国的房地产市场面临三大风险，三四线城市去库存压力最大，它们的房价比一二线城市低，但风险和泡沫程度却要高。

在海外投资房地产方面，朱宁也给出了自己的建议：如果要买房子，最好在一线城市或者人口流入较多的二线城市，也可以考虑投资房地产信托基金等房地产相关标的。

谈房地产市场：有一个一石二鸟的解决办法

2017年6月，朱宁曾对媒体表示，中国一线城市的住宅价格有望再上扬50%。时隔逾半年，根据国家统计局1月18日发布的最新数据，2017年一线城市房价环比持平或下降，同比涨幅持续回落，二三线城市房价环比微涨。

朱宁对凤凰网财经表示，他依然坚持此前的看法。他解释道，“2017年房价平稳主要是因为政府采取了许多限制措施，包括限贷、限购和限售等。”然而这个趋势是短期的，房价短期内没有上涨，不代表打开限贷、限购、限售之后，房价不会再出现大规模反弹。

朱宁强调，目前许多投资者仍然认为一线城市是最好的投资标的，预期没有改变的同时，房地产市场反而受到了限购、限售这种政策上的限制，“所以一旦打开之后，（市场）会出现一个很大的反弹”。

那么，什么样的政策才能够有效控制房地产市场呢？朱宁比较看好长效机制的建立和施行，“怎样多元化资本市场，让居民、家庭有更多的投资渠道，这才是从根本上解决问题的途径。”具体到长效机制的内容，朱宁认为主要有两个方面：

一个是从长期来讲，在不伤及国家金融稳定和控制金融风险的前提下，鼓励中国投资者在全球进行资产配置；另一个是房地产税的推行，从地方政府建立激励机制，到压制投机需求，“这是一个一石两鸟，真正解决问题的办法。”

谈楼市风险：房地产市场存在三大风险三四线城市泡沫更大

谈及2018年的房地产市场，朱宁提醒有三大风险需要注意：第一个是市场分化的风险，第二个是政策风险，第三个是房地产在家庭资产配置中的比重很大。

“现在市场分化已经比较明显”，朱宁指出，从人口流动趋势和人口结构趋势来看，一二线城市的房地产市场有较强的支撑，三四线城市去库存压力最大，它们的房价可能比一二线城市低，但风险和泡沫程度却比一二线程度要高。“人口老龄化，并且呈现流出趋势的话，没有就根本住房的需求”。

至于政策风险，朱宁表示，市场还没有充分领会和解读中央对于长期、有效发展房地产市场的决心。“过去十几年，房地产价格上涨的主要原因就是预期，大家预期房价会进一步上涨，所以不管多贵都会去买，但预期发生改变之后，很多地方都会发生根本性改变。

除了以上两大风险，朱宁还提醒人们关注一个数据：房地产在中国家庭资产中所占比例已经超过了80%，一线城市可能达到90%，“这是一个风险很大的做法”。但越来越多的高净值人群已经开始分散投资和进行全球化配置，不再局限于房地产市场。“随着资产价格上涨和家庭金融理念提升，需求端也会逐步改变。”

谈海外房地产：投资房地产不一定要买房子可以考虑买这些

近年来，以中国投资有限责任公司为代表的主权财富基金加大了对海外房地产市场的投资。朱宁认为，投资房地产对于机构投资者和主权财富基金来讲也非常合理跟正确的选择，因为主权财经基金容量较大，投资回报周期长且风险可控。但对于个人投资者来说，这种成本是相对较高的。

海外房地产市场经历过金融危机后，在很多区域化市场上都没有完全恢复，所以在估值上有一定的吸引力。那么该如何选择海外的房地产资产呢？朱宁表示，一看是财务投资还是消费投资，如果是财务性投资，则取决于资产规模；二看投资回报对风险的比例。

谈及海外投资，朱宁表示，中国居民和家庭在海外的配置是严重不足的，他呼吁人们不要只关心海外房地产市场，可以进行海外多元化资产配置，“更多地考虑以海外股市为标的这种ETF和指数型基金，这对于一个不太了解海外市场的人来说，是最低成本又最有效的多元化资产配置途径。”

即使想要投资房地产，也有多种不同的选择。朱宁指出，投资房地产并不一定非得买房子，也可以购买房地产信托基金。如果需要买房子，最好是在一线城市或者人口流入较多的二线城市，比如美国的奥斯丁、俄勒冈州的波特兰、北卡州的夏洛特等。