北京首批企业自持租赁房：10年租金不涨 180万一次付清

从现在起，北京又多了一种新房型——企业自持租赁房。

（好吧，北京到底有多少种房子，比如限价房、自住房、经适房、公租房、共有产权房……）

新钱粮胡同（微信ID:bjrbjjb）先讲讲“企业...自持...租赁房”是什么。

首先，这种房肯定是用来租的，不能买卖，以租代售更不能。

其次，这些租赁房是企业自持，也就是你以前接触的那些开发商把房建好但不能卖你，可以直接租给你。

简单地说，这和你从房东那租来的二手房不一样，也和本市各区“政策性”的公租房不一样。企业自持租赁房是新房，不属于保障房。

企业自持租赁房其实源于2016年的楼市“930调控新政”，当时“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”。2016年底，海淀、大兴区一些地块成交。首批企业自持房就是当年万科拍得的两宗海淀永丰地块上盖出来的，名为“翡翠书院”。

位于海淀永丰基地内，可直接搜“翡翠书院”

重点来了，谁能租这类房子？

两年前出台的文件要求开发商只租不售，但并没有限制租户。开发商北京万科也告诉胡同君，不会限制这些房子的出租对象。

但出租规则与之前的各种出租房还是有些差别的。这是你需要注意的：

第一，企业自持租赁房是真正的长租公寓，一次性最长可以签10年的合同；

第二，为了鼓励长租，北京万科已表示10年合同期内，租金不会上涨；

这两点其实很关键。因为现在租房痛点就是租期短、不稳定、房东爱涨房租。那么现在的自持租赁房，也是倾向于保护租户一方的，让你别急着买房，租房生活也可以更稳定。

胡同君亲自替小伙伴们去实地看了样板间。翡翠书院有两种主力户型：90平方米三居室和180平方米四居室。（没错，是180平方米，不要惊讶于此，往后看）

样板间图

其实从户型设计上能看出来，这些房源主要是“家庭房”，不像是单身公寓或者小两口之家。

为什么要主打大户型呢？胡同君觉得，目前租房市场产品、所谓的“长租公寓”主要还是面向单身青年或者小两口，很少有满足家里几代人的房源。等到单身青年结了婚、小两口有了娃、需要照顾爸妈，那么也就更需要三居室、四居室。到时候，他们除了攒钱买房外，也可以租房。

户型设计方面，胡同君专门拍了个看房小视频，可以直接找个有WiFi的地方看视频吧。

专门来说说180平方米的四居室。90平方米三居是普通的平层，但180平方米四居室，其实是复式（两层+一个阁楼），其实跟现在市场上的叠墅差不多。

大家关注的租金标准问题，胡同君也给问来了。租金取决于户型，90平方米三居室的月租金约为1.5万-1.8万元，180平方米的四居室月租金约为3万-4万元。

是不是觉得有点贵？这可能是为了满足大中关村地区的科技人才需求吧。听说，北京万科已经与周边的企业沟通了一轮，一些科技企业还是挺有租房意愿的。

那些180平方米的四居室复式大宅子，不妨留给企业高管吧，离得近，免得跑顺义租房。（这一句当胡同君瞎操心了）

三类出租房源对比

租金方面，自然跟当年地价挂钩。北京万科也给了一段解释：当年两宗地的拿地成本高达109亿元，同时加上建安成本、装修成本以及后续的运营维护成本，使租金明显高于市场上普通产品。“即便是这样的价格定位，资金回报率仍然极低，不到2%。”北京万科负责人说。

按配租规定，租户需要一次性付清首个租期内的全部租金。如果租一套90平方米三居室，按照1.5万元的月租金计算，十年全部租金将达到180万；如果租一套180平方米的四居室，按照3万元的月租金计算，十年全部租金也将达到360万。

这么高的租金如何一次性付清？答案是...贷款。万科披露，正在与多家银行洽谈租房贷款的事宜，未来租户租房时有望通过金融方案来支付未来的租金。

最后说一下屋内屋外都有啥吧。

翡翠系是万科住宅产品中的高端系列，租赁房也没例外。按照本市规定，租赁房需要满足全装修交房，会配备一部分家电产品。

屋内：将按叠墅精装修标准交房，同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。

小区：采用低密社区建造方式，采用装配式施工和装修技术按照国家《绿色建筑评价标准》中最高的等级三星级建造。

周边：近2公里为16号线永丰站，京新高速、京藏高速路，以及三横两纵的五条城市路线；与其一路之隔的，还有正在建设的30平方公里的海淀绿心公园。

据了解，目前翡翠书院项目已经开工建设，近期将启动预租，预计2020年底将交付第一批租赁房源。

多说几句，企业自持租赁房才刚刚开始。今年北京两会上，北京市住建委负责人曾披露，截至2017年底，本市已推出27个企业自持租赁房项目，自持面积约143万平方米，2018年将力争全面开工，尽早竣工使用。这些项目分布在不同区、不同地段，所针对的承租人群也不同，租金上也会依据各自条件起伏变化，但长期和稳定出租是共同特征。想必这也是今年租房市场的一大变化，可以瞅瞅。

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