2014,债务重组最佳时机

地产基金高增长可期

去年年初我们的业务增速有所下降，公司压力很大，但从去年下半年开始诺亚实现了百分之百的增速。获得增长的核心原因一个是内部管理的提升，另外是因为抓住了一个市场机会——在大家都不看好、不敢做的情况下，我们大张旗鼓地全力去推地产基金。

当时，很多地产公司为了维持运行，只能用比较高的成本借入资金，那段时间银行不敢借钱给他，即使借钱的往往都是有抵押的，单纯采取收益权的方式。但是诺亚是拿了一部分股权，相当于所有权和收益权两方面结合。在所有的金融机构里面，我们第一个推行了地产基金，而且做的规模是最大的。明年具体的经营的目标我不便透露，但高增长还是可以期待的。批注1:
我来补充下邓伟岩文章中的一些观点，首先是关于人口老龄化。中国每个家庭都在尝试完成一个不可能完成的任务，那就是从二十岁开始工作，到六十岁退休，你需要用四十年的工龄供养三十年的退休。如果你现在每个月有三万块钱消费，扣税以后，你想二十年以后保持三万的水准，你现在帐上至少有两千万，才能够基本保持这个水准，这是非常困难的。 因为人口的老龄化，财富管理肯定是一个朝阳产业，投资将会成为你人生最后一个职业。

房地产调控的前提是经济平稳运行，这是大前提。所以无论市场上再怎么说，房地产并不是没有机会，无非是在过程当中您需要去选择最优秀的合作对手。拿这个例子作为引子，来谈谈中国经济将会是什么样子。

参与地方债重组从收益权变所有权，今年上半年当大家对经济形势都很悲观时，诺亚偏乐观，现在各位开始乐观了，我们倒是感觉要谨慎了。我们觉得第四季度有可能在去年GDP7.9％增幅基础上要掉下来一点，有可能会掉到7.6％到7.5％之间。三季度投资没上升，消费业没有大幅地上升，真正改善经济的其实是补库存的行为。我们重点监测了钢铁、水泥等的需求，其中钢铁的无库存行为比较明显。到了明年，一季度、二季度的经济有可能会面临一个失速的过程。

为什么？全世界的国家GDP都是一样的，主要由投资、消费以及进出口三项最主要的指标组成。先说进出口，今年、去年和明年的进出口不会有什么大的变化。再看消费，想急剧放大也难度重重，在什么情况下会放大呢？可能是一个重大改变或者非常有力度的政策出台，或者收入短时间内有大幅增长的时候。

如何参与到地方债重组？

那么中国的经济发展的大方向在哪里？有很多问题需要解决，其中最主要需要解决的是地方政府的债务问题。

首先，我们仔细分析一下债务是如何构成的，才有解决债务的方法。作为投资人，您可以在这里面寻找有没有机会。中国的债务分为四部分：中央政府、地方政府、企业、居民户。其中，中央的债务是非常健康的。在同等的经济体里面，这部分全世界中国是最健康的。居民户有44万亿元的存款，16万亿元的贷款，负债率不到40%，全世界我们也是最健康。企业方面，基本上把央企、民营企业等等全都合到一起，负债率不到80%，也在健康范围之内。剩下的债务就是地方政府了，负债率的确非常高，这部分如果不解决，中国经济无法再上一个快速增长的轨道。所以现在无论您有什么样的雄心壮志，如果地方债问题不解决，中国经济很难有高速成长的机会，如果整体的经济发展不好，您的企业或者您的财富增长的速度不会特别快。

那地方政府的债务负债率这么高，怎么去解决？原来靠卖地的模式能维持吗？批注2:
第二，关于医保。中国要全面推行商业医疗，否则我们就会老无所依。还有一个现象，就是全球老人平均寡居的时间比我们想象的要长很多。比如说夫妻两个人，一个人过世以后，另外一个人可能还要活十年，而剩下的人生活品质会大大下降。国家社保完全亏空了，不是因为运营的不好，而是你根本没有那么多人缴费，所以社保模型在美国已经破产了。

第一，存量闲置土地不够，另外就是价格因素，如果在现有的房地产的价格上再翻一倍，拿这个新卖地的资金去解决债务，可行吗？其实大家也都知道，北京的房子卖到十万了，还能怎么涨？总不能卖到二十万吧？等于这个事情也推不动了，税制改革也不是一朝一夕的事情，这么看好像它成为一个无法解决的问题。前有堵截，后有追兵，不解决又不行，而且这把刀马上要掉下来。

针对地方政府的债务我们做了一个规划，比较好的解决办法第一步叫做移杠法，第二步叫去杠法。什么叫移杠法？简单类比就是把原来的这里的债务重组一下由别人来承担。之所以说地方政府的负债率高是因为它的负债总和跟每年的收入这个比值不正常。

那么我们在控制新增债务的同时，把原有的债务转移一下，是不是就可以了？最恰当的转移债务的方法，是由地方债务转为居民户，从宏观经济分析的角度来说，这个办法是最好的，这叫移杠法。这时候大家可能会想，谁也不傻，谁乐意接受啊。可是我们再把时间往前推十几年，2000年的时候，中国当时全国有短短两年的时间窗口，出现了一个叫MBO（管理者收购）的行为。这就是管理层收购国有企业不良资产，由管理层出一部分资金，把它私有化的过程。批注3:
第三，就是全球富人的另类投资比例的提升。过去的资产配置是无效的，现在大部分的人会把钱交给好的基金经理，然后去投代表未来和先进生产力的行业和企业，所以PE将会成为一个国家战略。

当时很少的人用低价格收购到了比较好的资产，大部分人收购的资产，当时并不被看好。这些年为什么这些资产又忽然变得非常好呢？无非是2000年之后，我们解决了很多当时的不良因素，经济进入了高增长的阶段，原来收购的资产进行了第二次估价。批注4:
第四，就是美国的机会。西门子等很多公司都搬回硅谷去开工厂了，制造业回归，美国房地产会上涨。我们也很关注美国的房地产，而且美国的教育也是很大的市场。

比如原来某一块土地可能当年MBO时属于收购的附带资产，当时折合一千块钱一平米，现在重估可能是两万一平米，这部分资产出现了极大的增值。现在回想当年的MBO资产收购过程那就是第一次通过的债务重组过程，现在政府也会因为债务问题，又需要把它的现有部分资产进行打包，去解决地方债务的问题。

其实很多政策都已经准备好了，只差发令枪。那么我们如何参与这次债务重组呢？

前两年通过影子银行，我们是依据借贷关系介入债务，居民户把钱借给政府，政府还钱的同时，还会按照协议好的盈利比例付钱。

未来主要的机会在于收购，不在于每一年拿多少回报，只要他这个项目现金流能够覆盖您基本的资金成本就可以，最主要的要拿资产的所有权。

这些资产的所有权在未来经济一旦解决地方债务了之后，中国经济还将保持较高的增长速度，到那时这部分资产将再次估值，会出现非常大的第二次的溢价，这个可能是参与者财富增长的一次原因。

这个方法叫移杠法，根本解决问题还是要去杠杆。这个杠杆不是说把债务崩掉，整个社会的经济进入衰退，被迫去杠杆。债务减少了，束缚地方政府的绳索消失了，但这并不意味着再次找到发展的动力。

请重视人民币国际化

进出口和房地产是过去十年中国经济增长的两大动力。未来这两项还有多大的动力？批注5:
中国未来还有一个大的市场就是教育。因为中国的教育是全国垄断的，几乎没有开放。未来可能是三分之一的完全私立大学，三分之一外资开的学校，三分之一的公立，如果这个不改的话，中国的增长也非常困难，所以未来教育也将成为一个突破点，可能金融最先开放，接下来的是医疗，再下来是教育。

先说进出口这一项中的人口红利，未来劳动力很难保持一定的增长，基于这点我建议中国延长退休年龄。欧洲只有一个国家跟中国的退休年龄是一样的，希腊也是规定60岁退休。除此以外，德国67岁退休，美国有一些州是68岁退休，而中国女性是55岁，男的是60岁退休。退休年龄的结构不改善，中国的经济是无法再增长的，从这个角度来看，延迟退休年龄是一个必须要做的事情。于是我们的人口红利还能释放一段时间，延缓对经济的负面冲击。

进出口里面还有另外一项叫FDI，过去外国人带过来投资，中国储蓄了一些外汇。我们现在整个的外汇储备3.6万亿美金，有点太多了。而且中国经济体越来越大，需要加入整个全球经济的流动过程当中去，所以说这种问题也必须得解决。只有人民币像美元一样，或者像日元一样，全世界人都在用，那么我们经济的波动性才能减小，这是经济发展壮大后的一个必然结果。

那为了配合这个结果，实际上中国政府在去年就开始提人民币国际化。最近包括各个国债期货的推出，关于金融的政策，根本目的没有别的，不考虑短期因素，就考虑一件事——人民币国际化，此后，我们的货币才能输出，也就是中国的经济能够提前进入一个稳定的从外部环境给我们像过去十年一样宽松的条件。

人民币国际化是未来三到五年中国一个很大的计划，但三到五年很难完成，人民币国际化需要10年甚至20年周期。最初三到五年是市场最混乱的时候，也是最考验投资者心智的时候，但同时也是机会最多的时候。

农地流转过程中的机会

再来说支撑过去十年中国经济发展的房地产。目前为止，房地产在现有基础上再翻一倍不太现实，而且城市也没有地了。怎么解决？李克强总理在去年告诉大家答案——城镇化，以前是让城市的常住居民有房屋，现在必须考虑农民生活的改善，提高竞争力的需求，让农村的土地可流转。这样有了抵押品，资本可以放大，可以做一些投资，人们的实际用的资本也可以上升，那么中国的经济增长的这个环节依旧存在，只是换了一个角度。

在城镇化过程当中，农民的宅基地跟可耕种地流转的过程当中，有没有办法从中获取红利，在协助政府城镇化目标的过程中，实现自我价值？这两件事情就堪比当年的WTO和房地产改革，其间所释放出来的资金，所释放出的红利跟过去十年比只大不小。未来应该也会有很多这种去帮助国家也帮助自己的机会。

到目前为止，未来三到五年，我们来看中国的经济是非常乐观的。短期内2014年有可能面临一个振荡，但是这个振荡实际上相当于积蓄力量的过程。明年是一个好的机会，债务重组的最佳机会。