主持人：董教授，从区域和行业发展角度看，当前北京房价处于一个什么发展阶段？尤其通州板块？

董藩：北京是我们国家的首都，是在政治经济文化教育科技方面都非常强大的城市。我们在评价一个城市的房价的时候，会讲到很多关联性的因素，其中有一个基础性的观点，就是房价要反映城市的功能和综合竞争力，如果从这个角度来讲，可以说全国没有哪一个城市能够跟北京相比，北京这个城市的功能是十分强大的。在这种情况下，它就产生了极强的吸附力。我们看到众多的企业涌向北京，在这里建设总部基地，办事处或者分公司。

董藩：我们同时还看到了全国各类人才都往北京集中，演艺界人士，文化界的人士，在地方不容易成名，在北京可能获得方方面面的优势，名气上都会上升。这种情况下就告诉我们，北京是各类生产要素聚集的最佳点。他们必然会通过生产资料的方式或者居住资料的方式体现出来，生产资料，他要有写字楼，商业设施，居住的条件来看，必须要有自己住的房子，不管是买还是租，这样就会带来整个房地产需求的上升。

董藩：我们在北京，政府已经采取了极强的打压措施，实行了严厉的限购限贷政策，但是房价还没有跌，还再继续涨，如果按照市场的条件放开，会是什么样的结果，这个房价比任何一个城市涨的都猛，因为北京是全国人民的北京，甚至某种意义上来讲也是世界人民的北京。如果说中国有一个国际化的大都市，那只能是北京。如果有第二个，才能说其他的城市。

董藩：所以说以北京的这种地位，北京的城市功能，北京现有的人口规模，北京就业人口的实际收入状况以及广泛的国际影响力，北京的房价远远没有到头，尽管政府不愿意听这句话，但是这么多年的事实已经充分证明了在北京房价还再继续上涨，我们要认可这个规律和认可将来出现的结果。

主持人：董老师，可否能单聊一下通州这个区域呢？

董藩：这两天通州引起格外的关注，就是因为牵涉到市政府搬迁的消息，现在来看这个消息是准的，因为没有看到政府辟谣。其实往前推，我们也知道这是一个必然的结果。我记不太清楚了，这个决策应该是在上一届中共中央做出的决定。那个时候北京市已经开始提通州副中心建设了，在北京市几年的政府工作报告当中都特别提到了通州区副中心的建设问题，这就意味着这个决策是从中共中央层面做出的。

董藩：到现在为止，由于市里人口密度太大了，经济活动特别稠密，被逼无奈采取措施，疏散城市功能，所以首要的就是要把政府一些职能部门搬到这里，让谁搬，不让谁搬，最后决策的结果就是把政府搬过来，现在还没有看到决议，如果政府搬迁，有可能我们北京市委也要往这边搬，那么人大政协都要往这里搬，这样才可以真正起到疏散城市功能的作用，如果都这么搬的话，毫无疑问，对通州来讲是一个重大的利好，这就意味着，无论是住宅还是办公的需求，还是商业设施，原来这样的一个建制或者形式，相比即将产生的需求都是严重短缺的，所以未来一段期间，通州的房价谁也挡不住，只能是上涨。

董藩：还有如果北京市委市政府人大政协搬过来，今后在通州一定是大搞建设，因为通州原来的城市面貌是一个区政府，跟一个区政府相适应的城市面貌，如果北京搬过来，这里还是首都，显然就不匹配了。所以在现有的局势上一定要上档次，搞出很多高大上的项目，包括现在的一些新老的商贸中心都会进一步的密集商业活动，进一步增加商业设施，写字楼，办公场所。

主持人：像现在互联网+可能被炒的比较热的话题，您如何看待互联网+和房企的结合？

董藩：我们看到网络、电子商务对经济生活产生广泛的影响，我们的李总理还在这方面做了大量的工作，推动互联网+，推动大众创业。一些新的公司出现了，也的确创造了奇迹。但是房地产和互联网的结合，似乎没有其他领域这么快，我们也在思考这个问题，房地产跟互联网的结合可能只能在这几个方面去尝试。

董藩：第一个就是在营销环节上，我们看到了互联网在打击一些传统的商业企业，最重要的他的营销链条比较长，会通过互联网的方式大大的缩短，产生新的利润被互联网企业拿走。对房地产企业来说这块也有文章可以做，但是远不像其他的行业那么厉害，重要的原因房地产这种产品没有办法标准化生产，每套房子都是不一样的，没有办法直接在网上下定单，我们只能利用网络搜寻这种信息，集合购买力，但是还是要到现场看，现场下定单，互联网在房地产营销方面作用就受到了限制，但是可以去探索。

董藩：第二个方面，将来互联网可能会在居家的智能化方面发挥作用。提高这种家居这方面的智能化管理水平，这是一个方面。还有一个方面，办公智能化，这方面已经进行了很多的探索，这块肯定还会有提升，这都是跟房地产的结合。

如果说有第三块，就是和房地产买卖联系在一起，资金的筹集，众筹这种方式将来会不会在房地产领域应用。就看资金筹集能不能探索出一些路子来，像绿地卖写字楼的过程中，有一些年轻人钱不够，是否可以通过众筹的方式形成一种购买力。当然了，众筹主要是不认识的人通过网络上结合，形成一种购买力。

董藩：生活当中可能很多人是认识的人互相集资，但是这个方面一突破的时候，众筹的概念就体现出来了，所以以后可以通过众筹的方式在这方面做一些尝试。

主持人：就是互联网和房地产的结合，现在处在什么样的现状？

董藩：现在我们觉得做的还很有限，我们的确看到了易居，房多多，途家他们在各自探索。这些商业模式还不是特别成熟，他们自己也在钻研，也是探索。可能以后会搞出一些相对成熟，稳定的商业模式来。

董藩：我们同时看到了有一些互联网企业在研究社区服务问题，这个也算是跟房地产有所结合，是一个延伸，比如说通过网上下订单，提供一些更便利的服务，比如说途家，我们通过家里下订单，把饭送到我们的家里来，但是途家对应的饭店可能离这个小区很远，今后会不会在小区里面产生这样的供应商，然后我们在网上下一个定单，通过社区服务的方式，立刻送到家里，这个东西可能还是热的。

董藩：还有，还可以把社区的一些购买力整合在一起，形成一些商业化的供应。比如说黑猪肉，我们都不放心，能不能把社区通过网络的方式整合起来，形成一个单独购买的养猪服务，这方面可能会有探索。

董藩：再一个，比如说社区里面车位的利用问题，我们看到马路上车停的非常密集，甚至阻碍了交通。政府很头疼，一些小区实际上底层的车库大量空闲，至少是有局部时间是空闲的，我们能不能通过互联网的方式把这些空闲的车位，空闲的时间挖掘起来，把马路上停的车引导到车库，这些都可以探索。

董藩：我这方面了解的也不是很多，只是生活当中遇到这些问题，有时候会想想，如果是专门的这方面的专家可能想的比我更多一些。

主持人：现在互联网金融正在渗透不同的领域，您是如何看待房地产众筹呢？

董藩：刚才提到一句，房地产产品比较特殊，价值量非常巨大，小的资金没有办法进入，存在一个门槛，但是互联网众筹这种方式的出现，给我们一个新的启发，可不可以引导老百姓通过众筹的方式筹集资金，付首付，进到这个领域。如果这个方面有突破的话，毫无疑问这个需求是明显的抬升，甚至一些学生都可以采用这种方式，集合资金形成购买。比如说我就引导了我的学生，他们还在读研究生，每个人手里有三两万块钱，他们没有办法买房，也买不了车位，但是五六个学生筹在一起他们的钱可能买一个车位，这个车位我们发现随着城市管理的严格执行，大量的汽车被逼到车位里的时候，还有今后如果出台规定，想买车没有车位不让买的时候，车位的价格就会抬升，事先通过众筹的方式买到了这个车位，毫无疑问就会获得巨大的增值。

董藩：但是如果没有众筹的方式，单个的学生他们是买不了车位的，这个事情给了我们启发，包括写字楼，商业、公寓，肯定都可以通过这种方式去做。

董藩：我们在买房的时候发现很少有合作的，自己买不起就不做了，首先熟人之间应该有合作，有的人可能他有买房的资格，或者是商业设施没有买房资格的限制，只是钱不够，大家可以合在一起形成购买，当再突破一下，不是熟人，也可以把资金集合起来的时候，这就要通过众筹的方式去实现。

董藩：所以我相信在这个方面也会有尝试和突破的，最近万达做了一件事情，尝试着在网上筹集资金，他们只是做了一个实验，万达往轻资产发展，但是我去开发商业设施需要有钱，怎么办，过去是通过银行贷款，现在不通过银行贷款，我通过众筹的方式看看行不行，据说一天筹集了一个亿。这就是说这种方式是可行的。

初步的尝试说明是可行的，剩下的就是我们今后在金融制度方面是否给予支持，如果给予支持的话，我想民间的资金可能会被大量的挖掘出来，形成新的经济增长的动力，形成新的需求，拉升经济的抬升。

主持人：最后一个问题，能不能聊一下绿地中央广场它现在的投资？

董藩：绿地是我们国家领袖性质的房地产企业，从现在资产量来看，也是早就进了世界500强，是最大的地产公司。而且在商办这个领域，是鼎鼎大名，被誉为商办之王商办专家，更重要的是绿地改变了传统的商业模式和后面的招商联在一起，使很多投资人解除了后顾之忧，绿地由于他公司的特殊的地位和影响力，进到一个城市当中，一般来讲，也都可以拿到核心区域的地块，而且它的楼一般盖的都是比较高大上的，都是很典型的城市地标建筑。所以聚集人气的能力是比较强的。

董藩：回到通州的项目，它的位置非常好，设计的标准也非常高，前期的销售和招商活动非常的顺畅，去年我来过这里，从去年到今年，价格又涨了很多，前期进行投资的人回报是非常明显的，刚才我见到了前期来听我的报告，买了绿地房子的人，他们的回报都达到了40%左右，如果一年的时间里面回报可以达到40%左右，这是毫无疑问非常非常优质的回报。远远高于其他行业。所以我们看到了刚才那些投资人兴高采烈，我们相信以绿地今天的经营能力和这个项目的区位，后期的运营应该是很有把握的事情。再加上北京市委市政府将来搬到通州，进一步的营造商业氛围，提升城市建设的档次，这个项目的价值在未来可能会得到更好的发挥。