调策略

住房保障统一覆盖面

⊙本报记者于兵兵

“与其做出‘解决60%’的承诺却办不到，不如承诺‘只解决5%’但一定办到。”这是专家对中国住房保障体制完善过程的精典概括。

宏观调控之初，有住房保障制度相关管理部门人士表示，可以解决中国60%人口的住房问题，这些人即是城市中低收入者，具体支持形式包括兴建廉租房、经济适用房、限价房和普通商品房等。

而到了今年，国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（即24号文），这是自1994年住房制度改革以来，第三次以国务院名义下发的有关住房保障体制的文件，被业内评价为第三次房改。在这一文件中，决策者明确界定住房保障体系仅包括廉租房、经济适用房等形式，而住房保障的覆盖对象为城市低收入家庭。根据建设部相关人士的解读，目前属于这一范围的家庭总数在1000万左右，占城镇家庭总户数的5.5%。

然而，缩减了住房保障的覆盖面积不等于政策的退步。上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军表示，这样界定的好处是，一方面政府可以集中全力解决最需要保障的人家庭住房问题，其余则通过市场化运作完成供给。而对于原来的中低收入者，政府同样在通过双限房、普通商品房等方式给予支持。根据此轮宏观调控精神，包括上述四类房源在内，其供给总量需要达到城市年住宅供给的70%。

近日，本报又独家获悉，央行将与银监会联合下发房地产信贷新政，其中一条即是研究对住房保障体系的金融支持。而此前建设部也传出消息，《住房保障条例》已经着手草拟。一个全面落实住房保障制度的局面正在形成。

近日，上海市政府新闻发言人陈启伟也表示，针对近期房价上涨压力较大的问题，上海将加大房地产市场调控力度，进一步加强供应与需求的双向调节，将按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，加大对房地产市场的调控力度。上海已经决定加快经营性用地供应，年内将有450公顷住宅用地上市，其中中心城区约有50公顷。

稳房价

地方“限售”保证供应

⊙本报记者于兵兵

今年以来，全国房价一路普涨，供需失衡成为主要原因之一，千万百计加大供给已经成为决策者的共识。

近日，上海为预防开发商以少申请或缓申请预售房源的形式变相囤房，出台了“3万平方米以下住宅楼盘须一次性申请预售”的硬性规定。

此前，上海一些楼盘尽管已经建成多时，但开发商仍以没有拿到预售许可证为名封盘不售，该现象曾引起本报关注和多次报道。一个典型的案例是，浦东某住宅楼盘一共十几幢小高层公寓，总房源超过1000套，但从2005年至今，开发商每次开盘仅放出几十套，至今仍有2幢高层没有开盘。“听说是等到年底地铁开通和商场开业后再售，房价肯定要再一轮大涨。”一位购房者称。

专家表示，3万平方米“起卖”的限令是制止囤房的有效手段。加上此前上海规定预售许可证下发10天内必须开盘，未来上海住宅供应量有望增加。再加上刚刚传出的第二套购房首付比例将提高的消息，楼市供需矛盾有望得到缓解。

但是，全国市场也并非都在以增加供给为第一要务。近日北京市传出消息，为防止开发商超建超售，北京有关部门出台一条没成文的新规：开发商在申报预售许可证时，只能办理80%面积房源的预售手续，其余20%的房源需作为现房销售，并要以书面形式承诺哪些面积做为现房。

在供应同样十分紧张的北京楼市，相关部门不是想办法扩大上市量，还将本可销售的楼盘“打八折”上市，这一现象令市场困惑，当然，背后也有原因。

市场人士介绍，北京一些开发商能通过走关系，修改开发规划，主要是为了提高可售面积，从中获利，所以楼盘超建超售现象并非个案。而北京相关部门认为，开发商修改规划多建房，却没有补缴土地价款，这一点有失公正，于是出台不成文规定，限制楼盘销售量。

尽管相关部门表示该政策只是过渡政策，但开发商称，目前暗箱操作扩大建筑面积的做法已经很难办到，而这一政策一方面影响了回款，另一方面对本已严峻的楼市供给又带来压力。