《常州日报》救市“檄文”

 

    编者按：在全国楼市降温、三四线城市房价下跌的大背景之下，长三角不可避免地处于“重灾区”当中。为了摸底长三角楼市真实状况，凤凰财经赴长三角调研，此为系列文章第一篇。

     “这里以前都是农田！”司机王新指着常州市龙业路两旁连片的高层住宅说道。

    而在不远处，从常澄路通往新北区的道路两侧，连片的住宅区仍在建设之中。京沪高铁带动下，加上常州市区的不断扩张，这片靠近江阴的偏远之地成为热闹的建筑工地。

     新北区是常州国家高新技术产业开发区，是常州市政府重点开发的新区，境内有沪宁铁路、沪宁高速公路、京沪高速铁路等交通要道，过去20年，正是这种新区模式加快了中国城市化速度，也繁荣了房地产市场，特别是2008年中国政府推出4万亿刺激政策后，过剩的资金进入房地产市场，让这一产业迅速膨胀，并成为部分地方政府的主要财政收入来源。

    但当中国经济这辆高速列车放慢速度后，房地产市场开始出现动荡，常州也难以幸免。这座位于中国经济最活跃区域——长江三角洲的中型城市之前就因房地产空置率过高而被称作“鬼城”。

    而7月15日当地报纸的一篇文章又让常州坐在了风口浪尖。

    当日，江苏常州市的市委机关报《常州日报》在其头版头条位置刊发《我市目前已到购房好时机》一文，称常州市“房价已无下降空间，近期是购房好时机”。这篇主观意味极浓的报道随即遭到了网友的转发、评论和吐槽，内地人民网更是发表评论称此行为“没有节操、滑天下之大稽”。

    而此时，常州曾经被称之为“鬼城”的旧账也被翻出，与此次报道叠加起来，被舆论认为地方党报此文呼吁市民买房，是地方政府坐不住了的“变相救市行为”。

    当地人认为常州非“鬼城”

    常州日报其头版头条文章引起外界政府“救市”的猜测与诟病，除了其作为地方党报的媒介性质，署名为“缪滋来”的第一作者身份也是外界对其质疑的一大原因：缪滋来实为常州市住房保障和房产管理局宣教处处长。

    凤凰财经未能联系到该文的两位作者，但不管此文出炉背景如何，以党报和政府名义为房地产市场背书，自然会引起外界对当地房地产市场的担忧。

    从销售情况来看，今年上半年，常州市区商品房及商品住房销售备案面积分别为305.6万平方米和250.74万平方米，同比分别下降6.63%和11.25%。从成交均价来看，上半年常州市区商品房及商品住房销售均价分别为6854元/平方米和6796元/平方米，同比分别下降7.15%和5.82%。

    多位接受凤凰财经专访的银行业和房地产业界人士均表示，随着全国经济大势的走低，常州房地产市场不可避免的出现调整，房地产市场的销售量出现下滑，但常州房地远未到十分严重的地步。

    而这是基于常州市独特的地理因素决定的，虽然与苏州、无锡、昆山等地同处长三角，常州的外来移民并不多，因此缺少投资性住房，虽然周边城市对投资性住房实行限购，但是常州一直不在此列。

    某股份制银行常州分行人士在接受凤凰财经采访时表示，对于常州房地产市场严重过剩的解读中，“媒体的许多报道有失偏颇”。

    他认为，将常州地产与鄂尔多斯、温州等地作比较是不恰当的。鄂尔多斯等地有大量投资性购房，经过大幅度上涨温州高点达到3—4万每平米，鄂尔多斯也要2万多每平米，一旦地产形势不好价格几乎腰斩。而常州投资性购房者很少，住房价格近5年来都未大幅增长，其中现均价不过6700元左右。

     “前者已是泡沫市场，而常州至少是充分竞争市场，泡沫很少，如要崩盘常州肯定排在后面。”他说。

    根据常州房地产信息网数据，近5年来常州的房价确实较平稳： 2009年6月，常州全市商品房成交均价为5182元/平方米，到了2012年6月，常州商品房成交均价上升至7002元/平方米，2013年6月，常州商品房成交均价上升至7427元/平方米，而在刚刚过去的2014年6月，这一数字为6306元/平方米。

    一位房地产业人士表示，在全国楼市降温、三四线城市房价下跌的大背景之下、在长三角这样一个“重灾区”当中，常州的下降幅度还是小于全国的。“常州的楼市价格算是比较稳健，几年来一直没有大的波动。”。

    对于外界冠予的“鬼城”这一称呼，常州房管局也早就在年初做出“澄清”：作为常州老城中心区的武进新城区的主干道，武宜路周边楼盘应接不暇，但多数楼盘还处于前期销售阶段，尚未交付，更谈不上入住率和空置率了。

    接受凤凰财经采访的当地市民也在极力地为“鬼城”之说辩白：一些刚刚建好的楼盘还未到交付期，这并不能代表积压库存，“媒体报道的黑灯瞎火实在平常。”

    而多家银行均表示，银行对于常州市的房地产开发贷款以及个人按揭贷款都在正常进行，对于开发贷的支持并没有特别的变化。“（房贷）没有收紧，因为这个总量和规模都是总行给的，没有变化。”其中一位负责人说道。

常州楼市

 

    去库存压力显现

    虽然当地人并不认可常州“鬼城”这顶帽子，但是去库存的压力确是当地需要直接面对的问题。

    在常州市一房企的大堂里，“即买即收租”的巨幅广告赫然在目。可见，投资型市场仍然是地产商努力开拓的方向。而在常州日报的报道中，“投资型市场不尽如人意，高端项目销售现场冷清，库存积压比较严重”是对常州房地产态势的描述。

    早在2008年，常州就曾采取过政府出钱从市场上购买商品房来作为保障房的情况，这也为外界称常州“房地产市场过剩”提供了说辞。常州市房地产的库存到底有多大？

    根据常州日报报道中的数据，今年上半年常州市市区商品住房的供销比为1:0.93，与去年的1:0.76相比，报道称“去库存化效率明显提高”。

    但常州一房企销售总监告诉凤凰财经，常州目前去库存化周期需要18-20个月，即一年左右时间。但她认为，这样的去库存周期与周围城市相比“并不算太大”——杭州需要24月，而昆山则需要更长。而在两会期间，住建部副部长齐骥称，通常意义上，一个城市比较理想的商品住房的存量应该是月销售的12倍到15倍，也即市场存量可以支撑12-15个月的库存需求。

    较高库存、长去库存化周期背后，也许是近几年“大常州”的城市发展战略规划。

    公开资料显示，在2002年常州实行行政区域规划调整之后，按照“提升中心、拓展南北”的空间发展战略，以“一体两翼七组团”为城市空间布局，城市发展空间迅速扩大，由原来的280平方公里扩大到1864平方公里，道路面积达到3972万平方米。而近日，常州市谋划已久的地铁项目也正式开工，城区处处可见为地铁项目围栏而起的广告牌，按照计划，一个现代化的“大常州”呼之欲出。

    然而，与此形成鲜明对比的是另一组数字：根据江苏省统计局资料显示，2013年底，常州市常住人口总量达469.21万人，比上年末增加0.53万人，增长0.1%，增幅较上年回落0.7个百分点。

    一边是快速扩张的城市，一边是“涨不动”的人口规模，房地产市场供大于求的结果似乎顺理成章。上述股份制银行常州分行人士在接受凤凰财经采访时也承认这一点，近几年常州的土地推出量比较大，造成了地产市场供大于求，房产价格始终上不去，消化存量房压力较大。

    土地财政难以持续

    常州市对卖地收入的倚重到底有多大？

    根据媒体此前报道，2007年以来常州政府出现了财政赤字不断扩大的现象，单一的以土地养政府模式受到考验。从2007年开始，常州经营性土地出让金收入从50多亿元猛增到2012年的300多亿。与之同时，土地出让金收入占常州一般性财政收入的比重，也从最初的40%多，一路涨到85%以上，最高超过97%。常州财政对“卖地收入”的倚重，可见一斑。

    而随着房价下行、成交量下滑，越来越多的矛头都指向常州房产过剩，库存积压严重。常州市已经开始对土地供应作出相应的调整。

    上述房企人士告诉凤凰财经，从供应量而言，常州整个上半年土地成交比去年有所控制。“无论是从挂牌数量、成交数量还是新开工面积，这几年下降幅度都在20%左右。” 她将之归结于“常州市政府的有力管控”——“在后期，常州市政府实际上已经在有条件地去控制整个土地供求的关系。”

    机构统计的数据似乎也对上述说法提供了印证：2014年常州市区经营性用地计划供地总量200万平方米，2013年为218万平方米，2012年为560万平方米，2011年和2010年分别是660万平方米和560万平方米。这意味着2014年的土地供应量创下5年来最低，并且下降幅度十分明显。

    这些似乎都表明常州市正在谋求告别“土地财政”。

    一股份制银行工作人员对凤凰财经表示，从全国来看，每个政府都对“土地财政”存在一定程度的依赖，但是“常州市政府还没到日子过不下去的程度”。而且，今年上半年常州市在土地供应上已经有所收紧，“确实是到了调整期，但实在谈不上‘救市’”，她如此表示。

    而为摆脱当前经济的困局，常州市新提出了十大重点发展产业链，其中包括在整车领域重点建设轨道交通、汽车及零部件、农机和工程机械产业链；在新兴的材料、能源和医药领域重点建设太阳能光伏、碳材料、新医药、新光源产业链；在智能制造领域重点建设通用航空、智能电网、智能数控和机器人产业链等。

    显然，其中没有房地产业，支撑中国经济高速发展十多年的这一支柱产业，随着中国经济的转轨，将慢慢退出其在中国经济舞台中的引导作用，但这一退出必将伴随着阵痛。

    就在记者发稿前一天，毗邻常州市的苏州宣布放松限购政策，取消了90平方米以上住房的限购令，长三角房地产市场再起波澜！（张凤娇、李磊）