第18期：托楼市，央行还会出牌

刘杉

刘杉，经济学博士，中华工商时报副总编辑，兼任南开大学国经所教授，北京工商大学经济学院教授，中国人民大学信托与基金研究所研究员，北京师范大学管理学院MBA导师，曾供职于中国人民银行深圳分行，著有《中国再平衡》，《聚焦生活中的经济学》。

央行对个人房贷的“窗口谈话”取得意想不到的放大效果，不仅商业银行内部传达，舆论和市场掀起的波澜更是出乎意料。

央行在救市吗？

答案是肯定的。

虽然“窗口指导”不如其他方式效果猛烈，但这也是货币政策工具的一种。简单，但直接。在这个“讲政治”的国度里，上级领导的“指导”，比市场化工具更有效。

刘士余副行长出来讲房贷，是最合适不过的人选。他是央行副行长，出身是建行房贷部主任，精通房地产金融，因此，刘行长的“窗口讲话”能够点到要害。虽然强调的是保护底层人民利益，保证住房需求，但醉翁之意不在酒。刘行长最想表达的意思是，商业银行不能老想着赚钱，要“讲政治”，要配合中央领导想法，该放水时就放水，该出血时就出血。

很显然，央行“窗口指导”不仅代表央行自己意见，更体现着中央政府宏观调控精神，那就是“稳增长，调结构，促改革”三个角色的定位要明确。当下“稳增长”最重要，其他的要放一放，这也是我年初写评论的判断，不要指望今年能够“促改革”。

宏观政策如何出牌，就像打麻将。庄家胡什么花色，不能由着自己性子，要看具体情况。做不了大牌，小胡也行，但绝不能点炮。

眼下就是宏观政策决断时刻。经济整体下行，消费出不了多大力，投资和出口都下行，三驾马车，两匹马打出溜，一匹马不出力，你让赶车人怎么办？

赶车人当然明白，消费指望不上，出口自己说了不算，只能看投资。在目前经济环境下，转型是个长期过程，但要维持经济增长，只能靠投资。

5月13日，国家统计局发布4月份经济运行数据，社会零售总额同比名义增长11.9%，比上月下降0.3个百分点，前4月固定资产投资增长17.3%，为近一年来最低。

最能反映GDP总量趋势的统计是工业增加值，4月份，规模以上工业增加值同比增长8.7%，环比仅增长0.82%，显示GDP增速进一步放缓。

在调结构过程中，固定资产投资下降是必然的，但房地产投资下降则对宏观经济影响更为深远，不仅影响增长，更涉及是否引发系统性风险问题。

1-4月份，全国房地产开发投资同比名义增长16.4%，增速比1-3月份回落0.4个百分点；商品房销售面积同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。

与此相对应，1-4月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点；土地成交价款增长9.6%，增速回落1.8个百分点。

房地产数据不尽人意，这让宏观管理者很头疼。开发投资下降，势必影响GDP增长，势必让年初制定的7.5%增长目标落空。更要命的是，土地购置面积下降明显，土地财政遭到打击，这不仅影响地方投资和民生支出，更会影响到地方还债。2014年是地方债偿还高峰期，偿还比例高达22%。如果局面不能扭转，债务违约不可避免。因此，央行出面托房市，不是单纯考虑购房者利益，更是想通过稳住需求，来消化新房供给，进而稳住开发投资，保住土地财政。

当然，中央政府也在考虑放弃土地财政，具体改革政策还在议论中，但三年之内不可能完成，因此，确保这三年地方债不出问题，就是宏观决策的重要出发点。

商业银行从“讲政治”角度出发，一定会买央行的帐，增加个人房贷没问题，但商业银行也不是省油的灯，他们在适度增加个人房贷同时，但会谨慎提供开发贷款，这使得开发商即便想增加投资，也无从贷款。由于非标贷款遭到规范，房地产资金来源受到限制。

所以，央行“窗口指导”起不了多大作用。要想改变市场预期，仅仅靠公开市场操作也不行，因为即便增加了流动性，但老百姓没有看到预期改变。所以，接下来，央行不得不再度扩大“定向降准”或全面降准。记住，这不是简单增加可贷资金，而是要改变市场预期。

不过，此一时彼一时。

即便央行再放水，也会适度，而不是肆无忌惮。同样，商业银行也会控制风险，让宽松货币政策无法传导到房地产。

央行早先放出的信号也让商业银行无所适从。一方面要有底线思维，不能出现系统性风险；另一方面要打破理财产品刚性兑付，提高银行风险意识。

这就是说，第一个刚性兑付会被打破，总有一单业务要出事。只要不是第一个出事，就不会有事。在这种思维下，谁都不想当倒霉蛋。这是另一种“囚徒困境”。

如果开发贷款和房地产理财得到抑制的话，仅靠居住性需求是托不在房价的。

当然，央行本意不是托住房价，只是不想让它崩盘。所以，不管央行如何折腾，房价拐点都不会改变，只是改变下跌的速率而已。

（稿件版权归凤凰财经所有，未经许可，严禁转载！）