房地产“救市”仍有七大措施可用

2008年10月24日 09:35
来源：广州日报作者：蒋幸端潘勤毅王子恒

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前天，财政部公布了三条房地产“救市”政策，这是2005年以来以紧缩为特点的房地产宏观调控政策首次出现了逆转迹象。

但这还只是调控的开始，新政策中称：“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，这也给各地留下了巨大的想象空间。

东莞是否会调整其他一手房消费税费，降低一直为二手置业的高昂交易费(如个人所得税、营业税)、缩短冗长的交易周期等，成为东莞购房者所关心的地方救市政策。

1.年底前再次连续降息

根据：上一轮双率上调周期很长，贷款利率从2004年10月29日开始上调，到2007年12月21日共有9次上调。而存款准备金率从2003年9月21日上调，其后几年间经过19次上调。

在全球金融危机的威胁下，利率开始下调，有业内人士猜测，中国可能将进入连续降息期。

分析：东莞合富辉煌市场研究部认为，贷款利率下调降低了企业贷款成本，但贷款利率微调对挽救低迷楼市的作用有限，国内房地产投资约占总投资额的1/4，仅次于制造业，在全球经济发展放慢的环境下，如果政府要保证经济平稳发展，对房地产信贷资金捆绑将有可能放松。

2.二套房贷新政松绑

根据：“9·27”房贷新政将第二套住房的首付比例提高至40%以上，同时将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍。南京推出的救市政策中，已为“二套房”松绑，二套房人均面积低于南京市平均标准的，第二套房可继续享受第一套房利率标准。

分析：“将购买第二套房的首付比例降至20%这个有可能，特别是针对90平方米以下的户型。”合富辉煌房地产总经理徐景宏表示。

3.“90/70”政策松绑

根据：“90/70”政策是近几年房地产市场宏观调控的标志性政策，也是执行最为严格、对市场考验最大的政策之一。早在政策出台之初，民间就已经有了自己的解决之道，最直接的就是两套打通。如果“90/70”政策松绑，多次置业的改善型市民将是最大的受益者。

分析：对于东莞来讲，消化得最多最快的，七成以上都是4000元/平方米至5000元/平方米的房子，其中以八九十平方米的小户型为多。

合富辉煌房地产总经理徐景宏表示，如果都是大房子的话很难满足市场的需求，因此楼市发展的趋势应该是更多地满足大众对生活的基本要求的房子。从国务院在去年下半年以来几次强调“90/70”政策要落实到位的口风来看，这个政策松绑的可能性不会太大。

4.暂缓土地供应

根据：去年，由于房价上涨过快，政府大规模推出土地供应市场，以缓解供求压力。国内多个城市的商品房市场出现了销售持续下降态势。今年，南京第一季度放缓了土地推出的节奏。

分析： 10月初，南城区政府召集所有区内开售的房地产商就目前困境商讨对策。

会议上传达了三点对楼市有积极意义的信息：第一，号召开发商不要盲目打价格战；第二，在1~2年内，南城将暂停推出新土地，以平衡楼市供求，减轻存货销售压力；第三，开发商资金上如果确实有困难，部分税费可暂缓上缴。

5.减免二手交易税

根据：2006年国家出台“国十五条”规定，“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。”近日长沙作出规定，在2009年12月31日前出售二手房，并购买普通商品房的，其二手房交易营业税由财政给予全额补贴。西安市对购买商品房的市民，按购房总额，分1.5%、1%、005%三个等级给予一定比例的财政补贴。

分析：东莞二手房交易税费最高达到14.6%左右。东莞合富辉煌市场研究部分析认为，减免二手交易税是最直接受益的政策，交易成本可以大幅度降低，减税立竿见影的效果会出现在二手房市场，对于房地产市场的未来预期也会起到很大的稳定作用。

6.为开发商减免城建费用

根据：对于地方政府补贴购房者的行为，有市场人士评说最终是补贴开发商，为开发商渡过难关“开路”。但此外，地方政府也有实实在在让利给开发商的措施，如西安为开发商减免城建费用。西安出台办法称，在2009年6月30日前，房地产开发商按期开工的，项目应缴纳的城市基础设施配套费在150元/平方米基础上减免35元/平方米；房地产商申请延期不超过半年开工的，减免25元/平方米。

分析：东莞合富辉煌市场研究部认为，放宽开工时限、加大信贷支持、调整土地出让款支付时间和比例、缓缴城市配套等税费，可减轻开发商资金压力，增强企业抵抗市场风险的能力。

7.暂停“取消购房入户”政策

根据：调整购房入户政策在其他城市早有实施，如杭州规定原有购房入户政策中的购房范围由杭州经济开发区、杭州高新开发区、钱江新城区域扩大到除萧山、余杭以外的所有主城区。

分析：去年东莞政府推出取消购房入户政策，今年以来楼市低迷，不少业内人士呼吁取消这个政策，“用入户政策来吸引更多高素质外来人口帮助东莞转型。”徐景宏认为，东莞整个房地产的开发和消费对整个城市GDP的拉动贡献是非常大的。

观点

政策不会一下子放宽

星彦地产副总经理邱创思表示，从以往的经验看，如何解决房屋购买力的这个问题，减税相对是温和的手段，最直接的是金融手段，比如降低首付、第二套房贷放宽。

邱创思认为，目前一系列政策的变动表明政府已经发出一个信号，就是现在房地产调控转入另外一个通道，但其个人觉得由于目前国际经济形势不乐观，这次的调整可能会在较短时间内进行。

而且目前国家的经济政策主要会涌向农村新经济，所以房地产业不会一下子恢复，国家也不会一下子全部放宽。“只不过是让市场探底，但不表示会让开发商从低谷爬出来。”邱创思说。

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