协信“变阵”：参股启迪金控 谋划“产融”结合

每日经济新闻(博客,微博)记者 杜冉乐

对房企来说，发展金控平台，并不只是为了做大规模，加速周转，提升投资效益，也有转型的考虑。启迪金控签约引入的两大新股东——协信集团与中惠熙元房地产集团，均以房地产为主业，实力相当雄厚。2015年6月，协信集团与启迪控股联合成立启迪协信，实现由住宅地产向产业地产的重大转型，近半年来在全国四个重点城市投资总计逾400亿元。协信究竟是如何通过金控平台实施转型战略？协信发展的商业地产和产业地产公司，又需要拿出怎样的运营业绩，才能满足金控平台的业绩指标需要。

在所有房企中，泰禾是较早布局金控平台的上市公司，其董事长黄其森也因具有金融思维而为业界称道。这家两年前只有100多亿元销售规模的中型房企，在2015年控制负债率的大背景下，销售规模却大幅增长，从前一年的230亿元，增长到330亿元。业绩增长的背后，泰禾搭建的证券、银行、保险的金控平台究竟起了怎样的作用？

2015年12月18日，渝派老牌房企协信集团对外披露其参股了启迪金控，欲谋划产业与资本融合打造金融平台，但这仅是协信“变阵”的一个缩影。

2015年6月，“清华系”旗下启迪控股与协信联合成立的启迪协信科技城（集团）有限公司在重庆（楼盘）揭牌。总部位于上海（楼盘）的协信商业集团也欲谋划轻资产。

目前，协信加码商业、产业与金融等投资领域，多点布局之上又将如何相互借力，突围渝派地产商的地域瓶颈？

借参股启迪寻求“变阵”

对于协信来说，2014年是艰难的。社会舆论的传言，加上楼市低迷，协信的资金链备受考验。一个典型佐证是2014年10月协信割肉卖掉了上海虹桥协信中心部分写字楼。

记者注意到，在吴旭复出前后，包括刘爱明、魏开忠等多位协信集团高管先后低调离职。

2015年6月10日，启迪协信科技城（集团）有限公司在重庆宣布成立，首任董事长由吴旭担任，这是协信与启迪首次联姻。协信官网显示，重庆市本来已与清华启迪有相关合作，协信借此与启迪联姻，在重庆大学一位不愿具名的房地产教授看来，吴旭比较善于运作政商资源。

吴旭曾说，启迪协信是双方战略契合的产物，双方为启迪协信准备了400亿元的资产包，专注于科技城投资开发与园区营运，打造全球领先的科技城投资运营商。

2015年12月18日，由启迪控股和香港百骏合资成立的“启迪金控”又引入了协信和中惠熙元两家房企股东，将不再局限于科技金融。在此之前，协信还与山东老牌民企南山集团在青岛（楼盘）顺利推出了百亿投资的青岛环球金融中心项目。

实际上，协信此前已试水“住、商、产”一体化模式，像总建面52万平方米的“重庆·总部城”和450万平方米的无锡（楼盘）“协信·未来城”产业项目，均属于协信与当地政府合作项目。

这类项目一般投入资金量较大，比如协信·未来城总投资220亿元，远超协信2014年销售收入，开发周期长，回笼资金慢，如果市场下行加上缺乏较强融资能力，必然会绷紧资金链。

2015年11月，启迪协信在青岛市底价摘得大约2.58万平方米建设用地，总耗资约34.7亿元。协信方面表示，这是公司产业事业部近两年一级开发土地之后，由启迪协信首度获取的地块，将打造商住产集成的特色科技产业园。

两头在外 轻重结合

2015年6月份，协信位于重庆解放碑的协信星光广场对外亮相，这是该房企“星光系”商业地产品牌在重庆的标志性项目。同时，吴旭还宣布协信拟成立协信商业地产集团，计划引入有全国影响力的重量级战略投资者。

2015年底，上海协信星光广场、重庆大坪协信星光天地先后开业，前者属于协信星光系在上海滩首度试水，新推“全生活中心”体验模式，后者则属于协信商业地产集团新的业务发展模式下“兄弟集团委托项目”的首次落地尝试。

协信官网介绍说，大坪项目代表着协信商业“轻重资产并举”模式的正式成型，协信商业轻资产化已日臻完善。协信商业地产集团总裁曹志东表示，新拓展的项目逐步变轻，债权模式改成股权式基金合作，实现小股操盘，对已经投资的商场进行基金化，把大部分股权或者资产通过合适的对价卖掉，保留经营权、管理权。

曹志东解释说，作为投资方和资产持有方的“两头在外，轻重结合”的转型，作为运营型的企业品牌，可以在资本市场相较传统开发企业更容易获取更好估值。

记者注意到，这只是协信谋划持有型商业变“轻”的重要步骤，但又如何引入相关基金投资方？参股金融就是一个捷径。2015年底协信入股启迪金控，这让原本专门定位于科技金融的金控平台实现了全面战略升级，以打造专注于创新创业的互联网金融平台。

截至目前，启迪金控旗下已投资了超过200家企业，基于协信商业和产业地产运营改善与升级需要，在协信产业研究院相关人士看来，这可以将这些优质企业引进来，大大缓解项目租售问题。

为了提高项目开发与运营质量，吸引资本方，协信推出了“整栋定制”模式，此前一个单月实现写字楼定制化协议金额11亿元。

协信集团相关人士向《每日经济新闻》记者解释说，这主要服务于大型企业客户，以营销先行，先接触客户，了解并确定客户要求，在研发阶段根据其需求设计产品，以前那种先出产品，再销售的方式越来越局限。

针对产业地产项目，该人士表示，他们针对入园企业，会提供企业发展与扶持的专项服务，称协信拥有自建的园区服务公司，创建了金融服务、科技促进、产业促进、企业运营、企业管家服务及政务服务六大园区服务平台。

在产业地产上，包括华夏幸福(600340,股吧)、华南城、卓尔发展、亿达以及渝派房企金科等A股或H股公司均在加速布局，其与地方政府合作是一个共性，但具体模式又不尽相同。