金辉集团闯关创业板 房企IPO“束缚”现松动迹象

春节前夕，金辉集团的排队上市吸引了地产行业的目光，其不仅预示着创业板将出现首只地产股，也意味着此前监管层对房企IPO的“束缚”出现了一定的松动。在业内人士看来，房企金辉集团选择创业板上市或是想能够早一步实现登陆资本市场，及早通过资本市场的再融资功能优化自身的财务数据，降低可能出现的偿债风险。

创业板“首只地产股”

截至目前沪深两市房地产板块共有141只个股，但是全部分布在上交所和深交所主板和中小板，创业板截至目前还没有一只地产股。虽然现在创业板股票已经不再严格限定在高新技术企业，但是金辉集团作为一家规模不小的房企选择登陆创业板还是显得有点让人意外。

自监管层在2010年暂停房企IPO后，国内房企大都是通过港股等境外市场上市融资或者通过借壳的形式上市。地产股最新的一次登陆A股还是2015年湖北金环和绿地控股的借壳上市，往前推的房企上市最新进程则是富力地产和万达商业的预披露招股书，这两家公司都分别先后在港股上市，并于2015年11月13日在A股同日披露招股书，但是截至目前还没有上会。相比金辉集团准备登陆创业板，万达商业和富力地产都准备登陆的是上交所主板市场。

北京一位资深市场人士表示，“其实创业板早就不再严格要求必须为高新技术的小规模企业，已经有很多企业通过直接上市或者吸收合并的形式登陆创业板，比如目前创业板市值最大的温氏股份，就属于农业板块，虽然地产企业上创业板显得很新鲜，但是如果继续上上交所，金辉集团肯定要排在万达商业和富力地产的后面，排队时间会很长，但是转道创业板则有可能加快上市的步伐”。

偿债能力低于行业水平

融资难是很多房企面临的主要问题，而这个问题也出现在了金辉集团身上，公司每年维持在80%左右的资产负债率远高于行业平均值，虽然很多上市房企同样有着和金辉集团同等的资产负债率，但是金辉集团偿债能力却明显低于行业平均水平。

招股书显示，金辉集团流动比率和速动比率都要远低于行业平均水平。以2014年为例，金辉集团流动比率和速动比率分别为1.33和0.27，而行业平均的流动比率和速动比率则分别为1.72和0.4。流动比率和速动比率都是反映一家企业短期偿债能力的数据表现。从这两个数据对比来看可以知道，金辉集团的短期偿债能力相比于行业其他上市公司是属于偏弱的。

不过，金辉集团的财务费用率却比较低。财务费用指的是企业通过借债用他人的钱生钱，同时产生一定的财务费用，一般情况下，高额负债大概率产生高额的财务费用，但是在金辉集团身上却并非如此，其2014年的财务费用率仅仅只有0.8%，而当期行业平均的财务费用率则为10.8%。对此有业内人士表示，这或许不能满足公司货币资金的增量需求，就算公司有能力能突破借债的存量，也将继续增大资产负债率，对于金辉集团来说意味着偿债风险加大，所以上市融资是最好出路。

对此，北京商报记者曾致电金辉集团，就拟在创业板上市等问题进行采访，但是公司表示负责联系的相关人员已经下班，此后记者以邮件的形式进行采访，但截至发稿仍旧没有收到回复。

一线缺失业绩“埋雷”

金辉集团此次拟在创业板发行6亿股，募集资金约60亿元主要用于重庆金辉城等二三线城市的房地产布局。而进军二三线城市也是金辉集团的总体发展战略，不过这也就出现了一个问题，一线城市和二三线城市未来房价存在分化走势的风险，一线城市继续涨，二三线城市或增长乏力。

从2015年的统计数据可以看出，一线城市房价维持着全体上涨，而三线城市则出现集体下跌，二线城市则有涨有跌出现分化。金辉集团也在招股书中表述了公司未来存在因为一线城市和二三线城市房价分化的风险。金辉集团预计到2016 年，国内一线城市地价将仍处于高位，其将考验房地产企业的资金实力和操盘能力；二线城市市场行情将继续分化，需要房地产企业谨慎分析并优化布局；三四线城市的商品房去化将较为困难，市场将进入去库存时代。

对于未来房价的走势预期，易居研究院副院长杨红旭表示，“认可一线城市房价未来十年翻倍与房地产投资增速平均为零的观点，但十年后，多数三四线房价上涨三成左右并不难”。

北京商报记者 董亮 彭梦飞