李迅雷：影响房价的人口因素和货币因素分析

比较典型的案例是温州。2011年之前，温州的房价水平在当时是比肩于杭州的，而杭州的房价水平在全国仅次于京深沪。温州在2000-2010的10年间，常住人口增长20%，远低于一线城市的人口增速。而且，温州的人均GDP也低于浙江省的平均水平，那么为何温州的房价涨幅如此之大呢？我觉得人均GNP是重要解释变量，因为温州商人不仅遍布全国，而且在欧洲也有一定规模，这就使得温州人的实际收入水平要远高于人均GDP。因此，温州的民间资金总规模也非常可观，温州炒房团曾经名噪全国。

但2011年之后，温州的房价便出现了大幅下跌，原因在于温州人经营的企业在宏观经济走弱的背景下，负债率过高、债务成本过大的问题凸显出来，只能通过卖房来解决流动性问题。而地方政府又通过大量供给土地来弥补财政资金不足，进一步逆转了温州房地产市场的供求关系。另一个案例是鄂尔多斯，其房价也是从2011年达到峰值之后开始下跌的，一个仅仅靠煤炭涨价而发展起来的城市，势必也会因为煤炭价格的下跌而衰落。

2.3 房价的涨跌与央行的货币政策有较大的相关性

如2011年不仅多个地区的房价出现下跌，而且，钢铁、煤炭、有色及其他一些大宗商品的价格也出现了向下的拐点。这应该与央行采取收紧的货币政策有关，因为11年共有三次加息和6次提高存款准备金率。此外，央行还上调了首付比例。可见，房价的下行与货币政策收紧具有明显的因果关系。

回顾2010-2015年这五年间官方一年期存款利率和法定准备金率的变化，可以看出，货币政策总体趋于宽松。如2010年的一年期利率为2.75%，存准率为18.5%，到2015年末，利率降至1.5%，存准率降至17%。其中，15年分别有5次降息和降准，故房价表现大大好于14年。有研究机构统计，期间（2010年年末至2015年11月），一线城市房价累计上涨45.53%，涨幅明显。相比之下，二线城市的涨幅仅为10.73%。同期，三四线城市房价同比涨幅不断递减。一线城市中，深圳市新建商品住宅价格上涨77.2%，为全国之冠。

然而，在2000-2010这10年间，也是房价涨幅最大的10年，全国平均房价上涨4倍左右。存款利率从2.25%提高到了2.75%，同时，存准率则从8%大幅攀升至18.5%。但从货币政策的大方向看，这10年仍是收紧的。但货币政策的不断收紧却未能阻止房价的飙升，故2000-2011年房价走势主要体现为人口现象而非货币现象。

关于社会资金的集聚和流向对房价的影响，可以以北京、上海和深圳为例。如果单纯从人均可支配收入的角度看，这三个城市的居民平均收入也不过比中国最贫困省份高出1倍多一点，但平均房价水平却要高出7、8倍呢？这其中有社会资金和财富向一线城市集聚的因素。因为大城市所集聚的教育、医疗和文化等公共服务优势，以及投资信息、财富增值机会等其他地方难以获得的，所以，它们不仅吸引国内资金流入，也同样会吸引国际资本。

观察一下15年各地房价的走势，发现7月份之后，大部分城市的房价均出现回落，这是否与股市的大幅下跌有关？但北京和上海的房价还是稳中有升，深圳则继续攀升。这又如何解释呢？因为这三大城市均是中国的金融中心，15年A股交易量超过全球股票交易量的三分之一，给金融业带来了丰厚的收入，如资产管理、财富管理、自营业务、经纪业务等。如15年上半年金融业对GDP的增量贡献超过3成，这给三大城市的与金融服务业相关的从业人员带来可观的收入增长。

图10 中国一二三线城市住宅平均年价格（元）

（李迅雷为海通证券副总裁、首席经济学家）