频频换帅复地遭人事地震 郭广昌地产王国业绩现颓势

6月3日晚，《中国经营报》记者获得的一份由复星集团(以下简称“复星”)总裁汪群斌签署的复星内发(2016)54号文件引发了业界的关注。

上述文件显示，复星地产决定即日起对龚平、王国光和严华三人的职位重新任命。任命龚平兼任复地集团董事长、兼任星豫资本董事长兼总裁，原复星集团和地产控股的职务不变。任命王国光为星浩资本执行总裁，不再任浙商建业职务；任命严华兼任星豫资本执行总裁，原地产控股职务不变。

这也意味着，在复星地产旗下子公司复地集团董事长岗位上任职近一年半的陈志华已经正式离职。至此，不到6年的时间里，复地集团已经经历了5次换帅，这在国内地产企业实属罕见。不仅如此，复星地产旗下的星豫资本和星浩资本也有高管变动，星豫资本董事长史苗已经离任，其职务由龚平兼任；此外星豫资本和星浩资本的执行总裁也都完成换人。

对此，《中国经营报》记者致电致函复地集团相关杨姓负责人，就复地人事震荡、公司旗下地产业务收缩以及部分项目爆出资金链紧张等问题进行采访，截至记者发稿，对方回应表示对上述问题暂不回应。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，传统的开发模式可能和复星集团的投资思路冲突，即很多传统的管理层会主动离职。

　不到六年五次换帅

资料显示，2011年12月加入复地集团的陈志华先后担任高级副总经理、常务副总经理，2012年7月1日任复地集团总经理。2013年12月5日任复地集团副董事长兼总经理。2014年12月15日任复星地产控股联席总裁兼复地集团董事长。然而就在一个多月前，陈志华悄然离职。郭广昌的地产版图中又少了一员大将。

梳理资料可以发现，在过去不到6年的时间里，复地已经经历了数度换帅。范伟、张华、汪群斌、陈志华，直至现任龚平。管理层如此频繁的更迭让业界也为之咋舌。

据报道，陈志华已经再次回到了“老东家”绿地的怀抱，并且于4月底担任绿地副总裁。绿地控股4月26日第八届董事会第九次会议决议公告称，经公司总裁张玉良先生提名，并由董事会提名委员会资格审查，同意聘请陈志华先生担任公司副总裁。

一份复地离职高管名单显示，在陈志华离职之前，复地2015年已经出现高管离职潮。

其中包括监事秦学堂，副总经理兼营销策划中心总经理陈艳萍、副总经理朱文焱、钟澍、蒋朝光、高敏。

2012年7月，陈志华升任复地总裁，被复星领导层委以“加快追赶房企第一阵营”的重任。根据2013年媒体报道，陈志华公开表示，“复地会加快全国化步伐，聚焦已进入区域，深耕一二线城市。”可以说，曾经在地产一线摸爬滚打多年的陈志华对于复地在自己手里做大做强是有憧憬的。时至今日，已然落空。陈志华一度豪言复地要二次创业，目标是5年内回归全国地产行业第一方阵。在复地2015年中期工作会议的发言中，时任董事长的陈志华提出，在转型的同时也能够把复地的规模做大。

2014年，陈志华和赵汉忠分赴复地和星浩担任董事长时，复星地产宣布，到2020年，其管理的资产将达到5000亿元，其中一半位于海外。然而现实却让复星的地产宏图实现起来并非易事。以复地这个曾经排名靠前的中国房地产企业来看，公司规模一直停留在百亿元。尽管公司一度表示2015年实现300亿元销售额，但显然离完成目标相去甚远。

根据公司公告，2015年，复地实现销售额211亿元，其中权益金额为146亿元。项目储备方面，2015年，复地新增项目储备仅获取4个项目，规划总建筑面积约78.68万平方米，按权益计总建筑面积约64.61万平方米，较2014年同期约减少27.3%。

2014年12月15日，陈志华履新复星地产控股联席总裁兼复地集团董事长，而与其一同携手履新的则是素有“星浩一哥”之称的星浩资本总裁赵汉忠。彼时，业内人士指出，此次人事变动表明复星集团将重新梳理这两个公司资源的决心。时隔一年半，复地高层却再一次出现动荡，有分析人士称这是复星集团发展策略上的改变。而对于金融背景的龚平是否能带领出现颓势的复地开辟出新的天地，仍待时间的检验。

严跃进分析表示：“管理层变动，从一方面说，是此类管理层职务变动以及个人职业的选择。近期复地此类高管离职，动静小，也是不希望市场过度解读。从另一方面说，则和管理层受制于母公司经营战略的影响，很多地产业务的投资和销售不及预期，进而有挫败感。”

上海产业投资私董汇创始人王忠教在接受《中国经营报》记者采访时表示，复星给人的感觉是在走“资本玩家”的道路，专业的地产领军人才在复星并不是“嫡系”。对于复星的地产板块来说，与专注房地产开发为主营业务的品牌房企相比，公司在开发建设、规划设计、营销招商等方面都没有很强的自我控制体系。

借“壳”玩金融

在业界观察人士看来，从复地 “聚焦蜂巢、打通保险、互联网+、自我闭环”的战略中，可以看出复星集团掌舵人们的真实意愿——成为一家具有全球能力的地产投资集团。

王忠教在接受《中国经营报》记者采访时表示，地产仅仅是产业投资的载体，复星具有金融全牌照的资本优势，作为集团的一个融资载体，就如同一个“壳”一般，复星实际上是借着这个“壳”进行资本运作。

一位接近复星的人士向记者透露，曾经有企业准备做黄浦区137号街坊旧区的“毛地”旧改项目，找复星谈合作，但后来被复星决策层否决。其根源还是由于复星的资本运作属性，对项目的盈利前景和自身的运营能力没有足够的信心。

在郭广昌“成为一家具有全球能力的地产投资集团”的愿景之下，作为复星在房地产领域的投资及管理平台——复星地产应运而生。据了解，复星地产成立的初衷，是依托旗下复地集团、星浩资本、星泓资本、星豫资本、星健资本五大开发平台，从投资的角度去做蜂巢城市。并打造了外滩金融中心、浙商建业、星堡、星景、策源等多条产品线。

王忠教告诉记者：“实际上，很多浙江较早起家做地产的企业，都是习惯擅长产权分割销售的‘类金融’手法，立志持有运营根本不是它们的主流模式，所以作为浙系的领袖企业复星集团，在地产领域也鲜有代表性作品。在我们看来，复星并不甘心不愿意耐得住寂寞去做房地产，郭广昌似乎更喜欢做资本的腾挪。”

“同时，这也是浙江起家的企业的一个特点，目前浙江商会很多企业就是这样的角色，但实际上这些公司却没有几个成功的标杆项目。”上述人士置评。

　昔日地产巨头颓势难掩

近年来，在构筑中国版伯克希尔的道路上取得不错成绩的复星集团，地产业绩颓势难掩。

《中国经营报》记者了解到，曾经对外表示“蜂巢城市”理念的复星似乎并未在这一领域探索出成果。此项“蜂巢城市”是复星集团2013年提出的，被称为是复星为中国新型城镇化发展量身定制的“产城一体”解决方案。具体思路是通过将复星卓越的地产开发能力和丰富的产业资源科学有效地嫁接，打造新型城市建设模式，从而实现城市功能与管理水平的快速升级。

在业界观察人士看来，目前复星的“蜂巢城市”探索之路并未有成品产生，而致力于打造地产投资集团的复星似乎也并没有大规模投入“蜂巢城市”的计划。至此，被戏称为郭广昌的“造梦空间”的蜂巢城市发展之路并不明朗。

作为复星地产的重要分支，曾号称要做“中国铁狮门”的星浩资本的业务发展一度非常迅速，目前却面临严重放缓的窘境。其前期投入的项目也面临着销售困难，赎回不顺的情况。

2016年3月，星浩资本的私募股权基金“星光耀基金I期”到期，但是星浩将封闭期延长了一年，据《时代周报》报道，原因是其开发的大连项目销售遭遇困境；而星光耀基金II期和III期投资的上海沪太路星光耀广场，也一度面临资金掣肘。

在观察人士看来，前期投入资金之巨以及开发周期之长，很容易让公司旗下项目资金链遇困。作为金融蜂巢城市代表项目的外滩金融中心BFC，也一度被爆出资金链紧张拟出售股权。而记者在联系项目相关负责人进行采访也获悉，该项目前任总裁吴洋也已离职，由钱思玮接任。对于外滩金融中心项目运营情况等相关问题，记者数度联系公司相关人士进行采访，但截至记者发稿，未收到回应。

尽管从复星国际的财报上看，房地产开发和销售对集团利润率的贡献呈现走高，2012~2015年这一数值分别为14.9亿元、20.9亿元、24亿元和29.9亿元。但面临的压力并不轻松。就复地方面看，净利润2012~2015年间为15.8亿元、12.3亿元、8.9亿元和14.9亿元，尽管2015年净利润提高，但是和2012年对比，仍有差距。

根据报道，复星地产系的开发销售能力已经逐步削弱，地产业务的发展主要依赖于海外收购物业：近年来，复星先后收购伦敦金融城Lloyds Chambers大楼、纽约曼哈顿One Chase Manhattan Plaza、米兰布罗吉大厦、东京花旗银行中心等地标性建筑。

梳理资料发现，复地从2013年开始，竣工面积一路下滑。在分析人士看来，近两年，在热点土地拍卖现场已经鲜有复地的身影，复地在高价地和优质地块的拿地激情明显不足。新增土地储备也逐年下降。2012~2015年，复地新增土地面积分别为273.7万、235.7万、162.52万、64.61万平方米，复地规模收缩已经不可避免。

严跃进置评：“具体从业务上看，由于目前上海地产行业竞争压力比较大，对于复地此类企业来说，很容易受制于复星集团整个公司的战略影响。大而全的投资模式，往往会使地产业务成为平衡集团的一个筹码。即当其他行业不景气的时候，地产行业容易大扩张。但如果其他行业有所复苏，地产行业的支持力度不见得会增加。而且复星的优势似乎更多体现在新兴产业及全球化的布局上，地产行业的投资因为周期长、无太多投资的新意。”

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