官商勾结已成为房地产业的潜规则，是这个行业获取暴利的基础，房地产商与地方政府的一些领导干部、银行的部分领导干部已结成了坚不可摧的利益“铁三角”。两三年来，这个“铁三角”以各种各样的形式联合起来化解中央政府的地产调控政策。

疯涨的房价是权力腐败的市场映射。从目前已经破获的房产腐败案件看，房地产开发的各个监管环节，从土地、规划、贷款到销售，腐败的烙印无处不在。某业内人士说，开发商要想做一个楼盘，各主管部门的菩萨都要拜，一路拜下来的费用占到楼盘总成本的3%到5%。不言而喻，有些地方政府不积极支持公开房价成本，在很大程度上是为了掩盖其中的腐败成本。

拿地环节是腐败的重头。2003年以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占5%，其余是协议出让。而一块地定价多少，有些时候就由领导手中的一支笔来决定。有些开发商看好原本是农业或工业用地的地皮，通过行贿来搞定国土资源部门的官员，让政府收回土地，将其性质转变为房地产开发用地。现在虽然土地出让必须采用公开招投标方式，但依然存有可供操作的空间。而几年前就有媒体报道，上世纪八十年代末以来，中国违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年要超过100亿元。其中多少被开发商以灰色成本方式返还给手握签字大权的人，不得而知。

土地到手后，接着是规划设计。容积率的高低直接决定可建房屋面积的大小，影响的收益以数百万元甚至千万元计，而更改容积率的大权掌握在规划部门手中，于是开发商便通过行贿在提高容积率上做足文章。某房地产公司老总直言不讳：“我在一块地上建10万平方米房子还是12万平方米房子，都由规划部门手中的容积率确定，如果一平方米是2000元，多1万平方，便是现实的2000万元收入，我花多大‘公关’代价也愿意。”

除了国土、规划部门外，一个项目还需经过人防、消防、环保、园林、卫生防疫、交通、市政等部门的审批或备案。从审批到验收，开发商行贿费用往往要重复支出。因为在每个部门里，审批时是一个人，验收时是另一个人，疏通关系的原则是“一个都不能少”。

房地产业与金融业之间存在着千丝万缕的联系，也是不争的事实。房地产开发资金的70%以上来自银行，一笔资金该贷给谁不贷给谁，怎么才算是符合贷款条件，贷款利率该高于或低于基准利率，其实都有很大的操作空间，这自然也就为权力腐败创造了条件。

开发商向官员“公关”有一个特点，即先托人牵线，请吃饭，交朋友，铺路子，这是一种渐进式的方法：由陌生变熟人，最后成为过从甚密、失去原则办事的“朋友”。一些地方领导在政绩、人情和谋利心态的驱动下，容易被开发商俘获，与开发商结成利益集团。

当炒房者用银行的钱来炒房，当腐败官员用受贿之财来炒房，当开发商利用自身便利来炒房，当掌握批地大权的官员拥有房地产公司的股份，房价如何根本性地稳定甚至回落，就是一个大大的问号。在暗箱操作发生的场景中，并非没有监管制度和规则。问题是，在权力面前，这些制度和规则显得软弱无力甚至根本不起作用。在权力暗箱操作模式中，“领导批示”、“领导打招呼”，有时甚至是暗示，都是其中重要的元素。

狂飙突进的房价，已经背离了经济规律、远离民生根本，幕后推手并不仅仅是贪财逐利的无良商人，还有别有用心的政府官员。从“国八条”“国六条”到“国十五条”，国家宏观调控政策在某些地方被太极推手化为无形，无数次的房价挤水行动以无奈告终，关键原因恐怕在于刘志华之流阳奉阴违地偷偷用权力托市。其冠冕堂皇的理由是，房地产对经济发展具有拉动效应和波及效应，背后不可告人的秘密却是，可以从漂亮泡沫中分利分肥——从政绩、声望、权势到金钱、私利乃至美色，借机一网打尽。