2009年楼市已成投机市场京沪广深四城市几近癫狂(4)

2009年12月18日 07:04
来源：第一财经日报

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上海：涨幅近50%

唐文祺

在上海工作已数年的刘先生最近决定，不在上海买房。“这里的房子已经失去生活资料的本质属性，成了纯投资品，房市也就成了投资甚至投机市场，而不是正常的生活消费品交易市场。我不想以买房为投资，更不想对它进行投机，我只准备买房自住，所以，我不参与此市场，不买这里的房子。”刘先生如此阐述自己不在上海买房的原因。

刘先生是一个典型的上海白领，年初家里刚添了小孩，这才意识到需要买房。可当他开始认真考察上海的楼市时，发现自己已在不知不觉中被高企的房价挡在“门外”。“75平方米以上，总价100万元以内，房龄10年以内，坐公交车20分钟左右能到办公室”，这是他的购房条件，可是，这一条件在上海日涨日高的楼市中，显然异常地不真实。“我承认我的要求在目前的市场中不现实，但我也承认现在这个市场是合理的！”

的确，2009年的上海楼市，屡屡创新高的价格纪录构筑成了持续向上的房价走势图，也把越来越多的“刚性需求”挡在了“上海楼市之外”。11月，上海全市商品住宅成交均价再度成功登上18000元/平方米的高位，18686元/平方米的均价水平，较10月份上涨9.64%。其商品住宅成交面积甚至创下了4年来的新高纪录。

祸起供求失衡

白领陈小姐则在上海房价上涨时果断入市。她于今年3月份以11096元/平方米的价格在上海浦东新区唐镇板块买下了一套两房的房子。现在她后悔的是，“房子买小了。”虽然2008年时，该板块的新盘均价也不过在8000~9000元/平方米。

“那时还不敢贷款太多，所以只挑了两房。早知道房子涨那么快，就买个三房的了。”陈小姐不无遗憾的说道，“之前还有人想用2万元单价来买我们小区里的房子，可是唐镇刚拍出的地就离我们小区不远。那块地的楼板单价都快2万元了，大家都觉得房价还会涨得更多。

CBN记者获得的数据显示，陈小姐购买的楼盘在今年7月的成交均价为12935元/平方米，最近几天的销售均价已高达17000元/平方米。短短9个月中，价格涨幅已高达50%。

这并不是个别现象，从CBN记者获取的数据看，2009年的上海楼市涨幅超过50%以上的项目比比皆是，部分楼盘的价格涨幅甚至接近100%。位于浦东新区南汇板块的绿洲康城二期，今年第一季度的成交均价为8730元/平方米，第四季度时，成交均价已为17104元/平方米，涨幅高达95.9%。

据上海佑威房地产研究中心提供的数据，11月，上海全市商品住宅成交均价为18686元/平方米，与今年2月份的全市成交均价12674元/平方米相比，整整上涨了47.47%。该中心副主任陆骑麟认为，今年全市商品住宅有效供应不足，是导致全市成交均价大幅上涨的主要原因之一。

今年11个月以来总计的新房供应面积仅1256万平方米，与2008年的全年供应量相比，少了近50万平方米。“但今年全年的成交量却是肯定较去年翻番的，这种供求不平衡的差异性显得尤为突出。”陆骑麟表示。

二手房“涨声一片”

供求失衡的反应，也导致二手房市场“涨声一片”。位于浦东张杨路苗圃路附近的一个小区，去年底成交的一套面积110平方米左右的房子总价不过170万元。今年初，该小区内一套同户型房源的成交总价涨至200万。这种上涨的态势在最近半个月达到“白热化”的程度。

11月底，小区内两套同户型的房源同时到中介处挂牌，其中一套很快以265万元价格成交，一周后，另一套以270万元成交。到上周末，该小区又一套户型相近的房源，以将近300万元的总价售出。短短半个月内，该小区的房价上涨幅度已超过13%，过去一年的涨幅也超过76%。之前以265万售出房子的房东后来表示，“其实不是我要卖这么贵，而是中介拼命让我一定要咬住这个价格”

据汉宇地产陆家嘴区域总监孙小阳介绍，以世茂湖滨花园为例，11月该盘二手房成交均价为27000~28000元/平方米，如今的成交均价已达31000~32000元/平方米。刚刚出台的“营业税由两年改至五年”的调整政策，看起来对市场并未影响。“许多卖家提出‘净到手价’，实际上就是包括了这部分税费。这种明确转嫁成本的现象是首次出现，即使在当时尚属高位时期的2007年，都未出现过。

上海中原研究咨询部经理龚敏表示，今年购房需求在短期内的爆发，助长了房企或房东见机涨价的心态，同时房价的迅速蹿升也促使了投机需求的膨胀。“但从统计数据来看，居民收入结构中的工资性收入增幅仍然较低，转移性收入为可支配收入增长主要动力，即居民实际可支配收入增长无法与房价涨幅匹配。”由此可见，价格过快上涨主要由外来人口需求、投资投机需求带动。