大摩：内地房地产市场非常不健康 但不会出现危机

2009年12月25日 04:24
来源：中国经济网

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摩根士丹利董事总经理娄刚（图片来源：凤凰网财经）

每经实习记者 田芸 发自北京

中国大城市房地产是否存在泡沫？未来一年楼市走势如何？摩根士丹利董事总经理、中国策略师娄刚先生接受了《每日经济新闻》记者的专访，对投资者关心的问题一一作了解答。

观点1 明年投资楼市风险大

NBD：根据国家统计局发布的数据，11月份全国房价环比增长1.2%，同比增长超过5%。一些大城市公众对房价上涨的感受可能超过这个统计数字，你对现在北京、上海、广州和深圳四地房价的涨幅怎么判断？

娄刚：年初到现在，一线大城市的平均房价，尤其是中心区域的房价上涨肯定大大超过这个数字。这些城市是投资客相对比较集中的地方，对全国有很重要的指标作用。调控房价必须从这些城市下手。

NBD：中国各大城市居民都抱怨房价太高，这是否意味着购买力已经到了支撑房价的边缘？投资楼市到底还有多少获利空间？

娄刚：今年房价如此上涨，只能用资金现象来解释。进入2010年，随着国际经济的复苏和通胀压力的逐步显现，资金成本有很大的不确定性。所以我认为2010年投资楼市风险高、回报低。

观点2 房产市场不存在危机

NBD：房价上升的动力到底是什么？是金融层面运作、政策影响、国际热钱的炒作、投资渠道短缺还是中国城市化进程和高储蓄率带来的刚性需求等？

娄刚：刚性需求肯定是一个要素，但是并没有在2009年出现那么大的变化。真正的推动要素是资金和供给发生了变化。其一，商业银行滥用政策；其二，2009年放贷创天量，全局资金过剩，资金成本过低；其三，出口疲弱，很多制造业的老板把资金转移到房地产投资上来；其四，中国的房地产市场成形晚，没有出现过真正的周期调整，购房人认为房价是只涨不跌的，很容易跟风抢购；其五，部分开发商和地方政府捂盘不售，囤地不开，推高房价。

NBD：1999年，香港曾经因为楼市泡沫破裂造成危机，内地会不会出现这种情况？

娄刚：内地的储蓄率高，购房人实际首付比率非常高，除非出现房价下跌百分之三四十的情况，否则不会出现大量断供清盘。总的来说，我们的房地产市场是非常不健康的，需要调整，但是没必要把它和危机联系起来。

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