不惧调控楼市畸形荡悠悠(2)

2010年04月14日 20:46
来源：21世纪经济报道作者：田新杰周盛舸

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不受调控制约的市场，也从新房市场向包括二手房市场在内的全层面蔓延。“有效房源大量消化，跳价仍在继续。”21世纪不动产上海区域监测中心分析师黄河滔指出。

来自21世纪不动产上海区域数据监测中心对旗下分行的抽样调查显示，目前多个局部板块的二手房可售量较2月末、3月初普降3成以上，而在杨浦内环、宝山高境淞南、闵行七宝等少数热点板块的降幅则高达5~8成。

有效房源的相对稀缺使房东跳价继续，尤其是在房源紧缺的板块。抽样调查同时显示，在4月上旬的主要热销板块，多数待售房源仍在跳价，幅度在2%—8%不等。

黄河滔指出，在后市预期未发生重大转折之前，业主的惜售心态仍将存在，供求矛盾仍将持续。

经过3月份和4月上旬的集中交易，上海二手房市场的有效供应已有明显下降。从二手房市场自身判断，在供应紧缺之下，后市房价仍有一定的上涨压力。

据了解，类似的情况，存在于大部分城市。

市场畸形加剧

更令人担忧的是，在市场屡调屡涨、政策“空调”的背景下，楼市的畸形发展状态进一步严重。

“如今，刚需置业成了追涨主力。”21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，与去年3、4月份房价启动时的情形一致的是，今年的追涨者仍以刚需的自住客户为主体，这在各个局部热销板块上均有体现。

上海中原研究咨询部调研报告发现，多数购房者对近期购房信贷政策的改变表示忧虑，有42.34%的购房者坦言，首套房认定标准的变化给自己的购房决策带来很大影响，首付款比重的提高、贷款利率优惠的减少，让购房者对于信贷政策进一步收紧产生了强烈的预期。为了能够在首付款和信贷优惠方面争取赶上末班车，少数家庭更决定咬牙提前购房。

近期，由于有关银行明确将在4月30日之前全面取消相关房贷利率优惠，上海等地出现了不少买家“加急过户”

至于税费优惠政策取消后产生的交易成本，在二手房市场，上家要求“到手价”流行，新增成本迅速转嫁到下家，房价则无形中被再次实际提升。然而，中房指数研究院报告指出，持续走高的房价将更多的刚性需求排除在外。

美联物业（中国）最新指出，在一线城市，“被动投资客”正成为楼价上涨的主动力，至少占市场比例70%以上。他们不是一开始就打算投资物业，只是搭乘了国内楼价上涨的东风，进而导致购买物业初始消费动机的改变。这就是所谓“被动投的概念。“价格的快速上涨使得住宅投资者的盈利颇丰。加之使用了杠杆效应，不少客户短期的盈利率超过10%。

现在的调控政策，正面临这种困境。李开发说，今年的调控也很难例外，今年房价也降不下来，这是由我们的经济体制与政府财政体制决定的。“只要政策导向不变，房价就会上涨。现在中国的实体经济进入低谷，缺少投资渠道，企业家抽出实体企业的资金进入楼市，不涨价不可能，民营经济已到了极为困难的时刻，这种背景下，调控措施就很难有实际效果。