警惕六个步骤放出中国房地产泡沫“魔鬼”

一周前，我们报道了中国的一些投机者们为了交易置换房子情愿排几天的队。我们指出，中国一线城市最近出现的(也是最大)房地产泡沫牢牢抓住了广大民众，并且这个房地产泡沫的情况让人不安。

为了更直观的了解目前中国房地产泡沫情况，我们可以看看下图——泡沫完全存在于一线城市；由于商品泡沫的破裂，中国除一线城市之外的其它地区正在遭受痛楚，这些地方还出现了失业人员的出逃，可以说，所有人都放弃这些地方了。

中国房地产价格同比情况(一线城市，二线城市和其它地方)

中国上海和深圳的房屋需求变得“充满泡沫”，以至于中国新华社周三都对不断增长的杠杆风险发出了警告，并呼吁采取进一步收紧措施以限制市场。

我们知道散户投机者只不过是一些小鱼，他们只不过利用了最近房地产市场的疯狂来投机，真正的大鱼是那些有着更多资本，更多杠杆的人，他们是最终能影响市场的人。正如中国媒体在一篇文章中所解释的那样。

在中国国内媒体发表的一篇文章中，我们了解到了深圳和其它一线城市房价快速上涨的原因。这篇文章指出，房地产市场的疯狂是不祥的，预示着更多的资本外流和货币贬值即将到来。

这篇文章的主旨是，企业所有者、外国工厂老板等是这次房价大幅上涨背后的原因。这篇文章其它一些重要观点包括：

最近房地产泡沫中典型的房屋交易过程为：

一些企业所有者与他的司机或是保姆订立一份假的雇佣合同，标示出很高的收入，从而获得高月度抵押。

这些企业所有者把他的房产以一个最高的价格(银行评估的最高价格)卖给他的保姆或是司机。保姆或司机并不关心房屋价格是多少，他们只是按雇主的要求办。

之后这些企业所有者把30%的首付款给了保姆(最近中国央行又把首付比例降低了)，而他自己则收到了房屋的所有付款(实际上获得了银行的贷款，即70-80%的房款)。

保姆或司机搬到了雇主的高档豪宅里，这也是为什么主流媒体称这次房地产繁荣为“改善性购房”。保姆或司机一直住在豪宅里，直到房屋的实际所有者决定不再支付抵押贷款。

房屋屋主(企业所有者)基本上是通过中国央行的帮助(信贷宽松、低首付比例)把他的房产兑换为现金了。在把现金兑换出来后，企业所有者会通过进出口贸易通道把资金转移出中国，其结果可能加剧资本外流。

在将来的某个时候，企业所有者将停止支付抵押贷款，因为他们已经把房产兑换了，获得了大量的钱财。银行会收回房屋；保姆或司机又会回到他们原来居住的地方。

目前，深圳房地产债务占总债务的比重已经升至22.4%，是上海的1.7倍，北京的2.25倍。

但更加让人担心的是，由于这个流程基本上可以在中国任何地方进行，上海和北京的精英们也许很快就会效仿，三线和四线城市的精英们可能也会做同样的事，而三四线城市的地方政府拯救房地产市场的需求更为迫切。

考虑到精英阶层和聪明的投资者正在通过此种方式来利用中国现有的银行系统，并把资金转移出去，中国3.2万亿美元的外汇储备(已经连续下跌4个月了)看起来就不是那么令人印象深刻了。

随着房地产市场的再次大幅上涨，房地产是否能够继续作为中国家庭首要、甚至唯一的投资选择，再一次成为中国全国街头巷尾广泛为大家所讨论和争辩的一个热门话题。

其实，泡沫形成的一个很重要的原因，并非在于投机的标的有任何长期投资价值；恰恰相反，而是往往由于投机者对于投机目标，抱有太多不切实际的期望。泡沫之所以形成，主要是由于投机者“买涨不买跌”的投机心理受到价格上涨的进一步强化。而泡沫之所以崩盘，往往也是由于投机者对价格上涨的预期变得越来越脆弱，投机意愿越来越弱，直到有一天可能一个看似微小或者遥远的蝴蝶事件，会彻底颠覆泡沫里的“疯牛”思维并引发泡沫的崩盘。

更有趣的是，很多研究和历史事件表明，泡沫越是临近崩盘之前，涨幅反而特别大?回顾过去二三十年在全球出现的几次重大泡沫，无论是80年代末期的日本股市，90年代末期的美国纳斯达克市场，2007年的中国A股市场，往往是在市场见顶并且之后崩盘之前的6到12个月里，走出大幅疯狂上涨的行情。而等到泡沫崩盘之后，市场不但把市场见顶之前一年的涨幅悉数退回，而且还会跌回到远远低于市场最后的疯狂上涨之前的水平。

但是，在大幅上涨面前，投资者很难不为之所动。即使是如老虎基金的创始人罗布森这样资深的投资者，也因为觉得看不到泡沫的尽头，而在互联网泡沫崩盘之前不久，决定解散自己拥有传奇业绩的基金。再早如全人类伟大的物理学家牛顿爵士，虽然在英国南海泡沫之初战斩获了丰厚的投资收益，但是没能顶住泡沫末期疯涨的诱惑，在投机狂潮接近崩盘的时候赌上了全部身家，最后当然也就落得了赔光全部身家的下场。牛顿在此之后曾经发出“我可以估算天体的距离，但是没法估算人类内心的疯狂”哀叹。

由于几乎全市场的投资者都相信并不存在泡沫，因此所有投资者都认为市场具有投资价值，也因此所有投资者都会买入泡沫资产。但问题由此而来了，如果所有的投资者都已经买入了泡沫资产，那哪还再有韭菜来充当“接盘侠”的角色呢？如果没有人接盘，那么投资者拥有的，到底是什么？（双刀） 

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