北京长安街某酒店三年亏近一亿 中粮集团痛甩包袱

北京W酒店三年亏近一亿 大悦城痛甩包袱

■本报记者王海春上海报道

开业刚3年，中粮要转让其在北京长安街的W酒店了。

9.95亿挂牌出让中粮酒店（北京）有限公司100%股权，10月31日上海联合产权交易所的这则消息，将外界关注的目标移到大悦城地产身上。业界认为去年以来的持续亏损，给酒店的投资方带来不小的压力。

至今年6月底，大悦城地产已布局京津冀、长三角、大湾区、成渝等五个城市群，入驻北京、上海、香港、天津等9个城市，拥有9个城市综合体，3个写字楼、7个开发物业。

与此前扩张的基调有所不同，瘦身，可能成为包括大悦城在内中粮地产系的基调。而与中粮地产展开资产整合，可能成为大悦城一个新的转折点。虽然大悦城并未详细披露如何与中粮地产展开资产重合，但业界认为使重资产变轻，预计会成为大悦城未来的方向。

“本集团将坚持持有与销售相结合的双轮驱动商业模式。”大悦城在今年的半年报中表示，在土地储备方面，大悦城采取常规与非常规并重、轻重并举的策略，以综合地块或包含一定商业比例的混合型号地块为重点，择机增加土地储备。

酒店亏损超9000万元

上海联合产权交易所10月31日的信息显示，中粮酒店（北京）有限公司正以9.95亿元的挂牌价，转让位于北京市朝阳区建国门南大街的一个酒店。

被转让的该酒店，正是2014年9月开业，刚满三年的北京长安街W酒店。从位置来看，该酒店可谓处于北京的核心地段。对这一项目，中粮集团副总裁周政曾将其称为中粮酒店业务发展的“里程碑”。

据了解，该酒店资产，目前归属于中粮集团的地产平台公司大悦城地产（00207 HK）名下。

据大悦城披露的信息，长安街W酒店位于北京市中心外国大使馆云集的商业区，总建筑面积6.2万平方米，共有353间客房。

中粮要将该项目卖掉，与酒店的持续亏损，不无关系。

据上海联合产权交易所公布的数据，去年长安街W酒店营业收入1.32亿元，净利润-9613万元，负债总计15.41亿元。今年酒店的经营，并没有现实扭亏为盈。交易所提供的数据显示，至今年九月底该酒店亏损9192万元，负债15.39亿元。

北京长安街W酒店出现亏损的原因是什么，定位不准、经营不善，还是因债务压力较大而通过卖酒店还债。对于市场上诸多疑问，记者11月1日向转让方大悦城地产致电并发出了正式采访提纲，但至记者截稿为止并未收到大悦城地产任何回复。

在投资机构看来，甩掉不赚钱的资产包袱，应该是大悦城转让该酒店的直接原因。

从长安街W酒店的资产状况来看，资产总计19.8亿元，固定资产9.5亿元，负债总计16亿元，净资产3.77亿元。

该酒店9.95亿元的挂牌价格，转让方对于价款支付方式做出相当明确的说明：要求买家一次性付款，且继续履行对转让标的企业职工的合同。

“一次性付款的要求，可以看出大悦城对现金的要求较高，希望可以通过卖酒店一次性获得足够的现金收入。”一家房产机构分析师认为。

在该酒店的股权架构中，中粮英属维尔京群岛壹柒有限公司（COFCO (BVI) No.17 Limited持股35%，香港利港企业（Rich Harbour Enterprises Limited）持股65%。

在高过达16亿元的负债中，项目借款为14.28亿元，应付工程款3537万元，此外还两家股东89万元。

有地产界人士认为，酒店长时间的亏损，可能影响到了投资方对该酒店的投资运营信心不足，因此中粮才准备卖掉项目以套现。

甩酒店包袱以瘦身

定位于商业项目投资及运营，大悦城系列的品牌，被认为是中国内地商业地产运营的典范。然而商业运营声名远播的时候，酒店及商业项目重资产的投资模式，也给大悦城带来了相应的困扰。投资周期长、回报低，成为始终困扰大悦城发展的难题。

大悦城很长时间以来，其业绩增长对房地产开发的依赖度仍较高。

据大悦城半年报，今年上半年大悦城收入48.13亿元，较去年同期27.89亿元上升了72.5%。这其中租金及物业收入17.3亿元；而物业开发收入25亿元，较去年6.6亿元的水平猛增了276%。

分析师认为，去除不赚钱的板块、回笼现金，可能是此次转让酒店资产一个更重要的背景。

中粮集团提出中粮地产与大悦城展开资产整合后，外界对这两家地产平台公司如何展开整合了解的并不多。走轻资产之路，似乎成为大悦城未来发展的一个方面。

去年七月，大悦城以92.89亿元的价格，在北京产权交易所挂牌出售旗下三家公司49%股份。此后，由大悦城参股的基金公司，认购了出让三家公司股份。借此，大悦城稀释了对这三个项目的股权，同时引入了战略投资基金。

对大悦城来说，今年公司其它板块的业绩均出现较大幅度的增长，唯独酒店板块的收入出现了下降。

与开发与投资物业两个板块喜人的业绩相比，酒店业绩却显得相对惨淡。上半年大悦城酒店经营的收入只有5.16亿元，较去年上半年5.36亿元的收入，同比下降3.7%。

对于酒店收入下降，大悦城在半年报表示，业绩下滑主要因西单大悦城酒店今年上增年进行了经营改造，使得收入出现同比下降。

目前大悦城的酒店资产中，还包括三亚亚龙湾瑞吉度假酒店和三亚美高梅酒店。总建筑面积超过10万平方米的三亚美高梅酒店，大悦城拥有100%权益；建筑面积超过9万平方米的亚龙湾瑞吉度假酒店，大悦城则拥有51%权益。对于北京长安街W酒店，大悦城并未在半年报中披露具体的权益份额。

其实对大悦城来说，酒店的收入比例并不高。今年上半年的收入结构中，大悦城开发的收入类占到52%，投资物业占36%，酒店经营只占总收入10.7%的比例。

业界认为，从中粮系的角度来看，此次酒店转让被视为是大悦城轻资产瘦身计划的一部分。加之大悦城的酒店业务占比不大，且运营有困难，因此转让也变得顺理成章。