地产股走强逻辑：2018年大概率走出结构性牛市

进入2018年以后，房地产板块涨势如虹，仅半个月时间整体涨幅已超15%。特别是部分低位三线房地产股票的补涨更是后劲十足。比如其中的泰禾集团、华夏幸福、荣盛发展，涨幅分别为84.22%、31.15%、26.55%。

对此，机构认为，在投资逻辑不断强化的过程中，银行、地产已成“核心资产”。特别是，房地产行业，2018年大概率会走出类似于去年白酒、保险行业的结构性牛市走势。

房地产板块走强的逻辑

1、全国房地产统计数据全面飘红。这没有任何悬念，2017年商品房销售要创下新的纪录。据上海证券分析师屠骏推算，2017年全年全国商品房销售面积将达16亿平方米，商品房销售额将达13万亿元。均为历史新高。而另一方面，2017年房地产调控的力度和广度也超越以往，限购限贷限售限价在一二线城市普遍实行，甚至少数三线城市也已加入。数据进一步显示，截至2017年12月底，全国有90个地级以上城市和35个县市出台了调控政策。这种高压调控与销售历史新高之间巨大的“预期差”，会因为行业被低配而为市场表现强者恒强提供巨大的推动力。

屠骏还认为，我们国家的住房消费有着巨大的市场纵深，2017年一二线热点城市下滑的成交量，这个空间被二线非热点城市和三四城市增长的成交量补位还绰绰有余。简单加减运算，其中的余额就是历史新高的增加部分，预计2018年将进入一个自然的增长状态。

2、市场的关注焦点即将切入到上市公司年报预期。本月初，万科、金地、世茂等代表性房企都披露了12月份和2017年的合约销售金额与销售面积靓丽的同比增长数据。显示整体行业2017年业绩高增长确定。相当部分的上市房企前期销售高峰的结算业绩将集中体现在2017年年报与2018年一季报，年报行情叠加估值切换动力充足。因此，屠骏认为，行业的政策风险与硬着陆风险均大幅降低，此时如果今年房地产投资依然能够保持高位（这是预期差，也是大概率），叠加行业集中度的提高将平滑龙头公司业绩波动的周期属性，以行业龙头带动的整体性估值提升逻辑相当明确。房地产板块将成为是2018年上半年上涨逻辑最强大且最持久的结构性投资机会。中期而言，加息可能会引发一定的震荡，但是难改行业估值修复趋势。

3、房地产迎来中周期第二波机会。招商证券房地产行业主管分析师赵可博士在其最新研究报告中提出，每6-10年的中周期中仅有两轮小周期，也就是说，6-10年中仅有两拨最好配置房地产股的机会，而本轮中周期中，第一波机会在14末-15年，第二波机会就在今年。因此，赵可博士也提醒投资者，务必要重视今年房地产行情。

这轮地产行情会延续多久

对此，赵可博士称，根据历史上超额收益区间和行业周期的关系来看，起码今年前三季度都是具备较好超额收益区间。但因为股票弹性比较大，短期上涨或有过猛，这意味着在超额收益区间内，股票出现调整反而是较好的布局点。

在行业投资机会上，银河证券分析师陈智旭建议重点关注以下三条主线：

1）、主要布局一二线重点城市的周转型二线房企，如新城控股；

2）、三四线市场下行背景下优势凸显的三四线龙头房企，如华夏幸福，此外维持集中度加速提升的低估值龙头房企，包括万科A、保利地产、招商蛇口等；

3）、受益租赁政策密集出台的租赁主线个股，如世联行等。