聂梅生：限购同时公租房应部分对外地人放开
中国网讯 2月16日，“京十五条”出台，非京籍家庭在北京购房，须提供连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明。此举出台的背后逻辑是什么？限购何时退出？对房价会产生怎样的影响？就此问题，凤凰网对话全国工商联住宅产业商会会长聂梅生。聂梅生分析认为，北京限购令是临时政策，何时退出取决于政府对后续市场的判断。她同时认为五年的时间限制缺乏依据，限购的同时，共租房应部分对外地人放开，保障性住房也应逐渐放开户籍限制。
对话主持：陈 芳
对话嘉宾：聂梅生，全国工商联住宅产业商会会长。历任建设部科技司副司长，建设部住宅产业办主任，建设部科技委员会副主任。
“五年”的时间限制缺乏依据
Q：您怎么“京十五条”对非北京人的限制——即购房需要提供连续五年以上的在京纳税和社会保险证明？
聂梅生：首先要注意，北京限购令没有说是长远的，它是一个临时的政策，至于何时退出，取决于北京市北京市政府对后续市场的判断。永远限购、永远限制五年，不是这样。
第二，对外地人的限购分两种情况：对那些不在北京工作、纯粹是到北京买房或者炒房、对北京房地产市场产生干扰的那一批人，限制是必要的。在目前房地产市场高点的情况下，限制一部分资金，尤其是炒房资金的流进，是有作用的。
关键问题在于“五年”这个时间限制上，我对这个有看法。以五年为限制，一定得有一个说法，为什么是五年？为什么不定四年、三年、两年半，没有一个清楚的解释。其实没有一个人会同意全国各地的富人来北京炒房，因为炒房不仅危害房地产市场，也危害社会的稳定。这件事情之所以引起这么大的争议，关注焦点就在于“五年”标准定的是否合适。
我认为“五年”缺乏科学的依据，没有一个考量标准来确定这么重要的一个政策。
其次，我认为这一限购令一定会有副作用。中国改革开放过程中，重要的一件事就是逐步缩小城乡差别，现在尚未解决。农民的土地和城里人的土地在变成建设用地时，并不是同地同价，宅基地没有城里的拆迁值钱。问题的根源就在于农村户口和城市户口之间巨大的差别，这一问题在城市化过程中必须要得到解决。
但现在这个问题还没解决，又出来这样的限购令，此次针对的是城市居民。此时的户籍差别已不是城市和农村的差别，而是城市之间的差别。城乡户籍差别这么多年还没解决，现在又在不同城市之间强化户籍对立。我们国家最后应该朝着淡化户籍、让人自由流动的方向。
因此这一政策一定会产生副作用，我也听到一些人的反应，很灰心、很消极、很失望。和这个政策没有讲清楚有关，为什么会是五年的标准？如果确实有依据，应该说明，而不是等大家质疑了又随便去修改。
Q：政策的出台非常不透明。普通人根本没有反应的时间，出台第二天就执行。未免显得有些粗暴。
聂梅生：对。虽说是临时性的，但现在出来很多后遗症，总而言之我认为五年的科学性依据不足，起码没有看到解释与论证。
共租房应部分对外地人放开
Q：其实普通人并不反对采取措施限制打击炒房，但不满的是本地人与外地人概念的强化，以及五年的时间限制。作为一个普通人，在北京辛辛苦苦打拼，好不容易攒够首付，打算买房，突然就被限购了；而有些虽已满5年，却因未能连续缴纳五年纳税证明和社会保险而被限购。除了户籍这一标准，此外还有没有一些更好的标准，比如工作、居住等方面的一些实际标准？那您觉得这两方面，比如说增加居住在您看来有没有非常可行的一些好的标准？
聂梅生：我觉得现在大家还是要有点耐心，虽然北京没有解释为什么是五年的限制，我觉得有一个潜在的愿望，是希望外地在京工作的人，前五年最好租房，干嘛非要买房？在美国，大部分白领都是先租房，五年不算长也不算短。
如果从这个角度来考虑问题，那就得有房源，得提供公租房。所以我觉得可以观察北京的公租房政策，能不能部分提供给外地户口的居民。
现在公租房不对外地户口放开，又限制其买房，房租也趁机上涨。那就没路了，将所有的道路都切断，那外地人只有回家，除非特别富有的外地人。将几条路都堵死，我觉得没道理，关上一扇门，得打开一个口，将共租房对外地人放开。政府得要有这方面的举措，或者公租房、或者单位出面解决。单位出证明，做一个担保，确认不是炒房的，就可以允许其享受公租房。不能买房限制外地人，公租房也限制外地人，然后租金又开始涨钱，那就没路了。
保障性住房应逐渐覆盖外地人
Q：目前保障性住房也是限制外地人的，您觉得保障性住房有没有可能，或者多长时间可以覆盖外地人？
聂梅生：各城市不一样，保障性住房覆盖外地人最好的是深圳，深圳本来就是一个外地人组成的城市，对外地人没有什么歧视，所以深圳的保障性住房是涵盖外地人的。
我觉得慢慢的应该这样，中国一直提改革开放，让中国人到外国或者外国人到中国来，可是在自己国内城市之间都不能自由流动，还怎么进行国际交流？慢慢应该解决这个问题，下面反映那么强烈，恐怕两会上也会有人提，应该引起各界政府的重视。
不能为了限制房价，就把户口问题限出来。再反问一句，原来炒房，现在就属于炒户口吧，有些地方连结婚证都炒了，这都有可能，问题会一个一个出来，一个政策还是要从长远考虑才能和谐。
限购目的在于遏制房价过快上涨
Q：限购令出台了以后，您觉得房价会下降吗？
聂梅生：现在的限购令很难说会就会使房价下降，主要是限制资金过快涌入房市，主要是限制资金流。如果不加以限制，依然会有大量的钱涌入楼市，房价就会持续上升，起码要限制一部分资金，限购起码可以投机炒房的这部分资金限出去。目前要在35个城市限购，我大致算了一下，假设35个城市，投机炒房的占15%到20%，基本上可以限制10%的资金进入楼市。
所以限购，它的积极意义，就在于限制一部分资金继续涌向热点城市，但它的副作用也会一下全冒出来。
Q：也有人担心，限制了一部分资金流入房地产，但因为之前发行的货币过多，这部分钱流不到房市，可能就会流到其他地方，会不会引起通货膨胀？
聂梅生：有可能，现在通胀预期也比较强，反正这部分钱不在这拱就在那拱。
当然从良好愿景来说，是希望这些钱能够涌入产业结构调整、涌入新兴产业，但从最近的股市情况来看不见得，因为热钱总是逐利的。可能会形成新的热钱增长点，但起码不能让热钱再涌入楼市，不能让房价持续走高，能限制多少资金流就限制多少。这35个城市是领头羊，限制一部分热钱，哪怕牺牲一些交易量，控制住楼市继续猛涨，这是主要目的，并不见得一定要让房价跌到一个价格，主要还是遏制房价增长过快，并逐渐平稳下来。
保障性住房优先本地出于地方财政考虑
Q：您刚才也提到此次限购可能是一个短期行为，是不是也在给保障性住房留时间？
聂梅生：刚才讲到限购，大致可以限制10%的交易额，这就有几千个亿了，因为去年整个交易额大概是5万亿，10%就有5千亿。如果保障性住房能够补上来，今年的保障性住房大概是8千多亿，这样大抵能够补平，差不多也要要拉动房地产投资的10%左右，限制一部分热钱，同时让保障性住房进来，这两个能够持平，下半年有可能达到平衡。
Q：现在保障性住房，最大的问题就是存在户籍限制。外地居民无法享受。
聂梅生：这是因为各地财政紧张的问题，不在我这纳税，凭什么给你保障？
Q：但是白领这一层，在哪工作就给那纳税的，往往又是纳税的主体。并不比本地人纳税少。
聂梅生：所以政府要5年证明，觉得我掏这么多钱建保障性房，就要优先保证北京户籍，北京户籍还没保证，怎么能保证外地呢？这里其实是各种各样的博弈，钱是政府拿出来的，地也是政府的，有个先来后到，就是这个想法。
仍是低利率阶段 对买房有利
Q：另外我们对话的几个白领，不论是买到房子还是没有买到的，依然对未来充满不确定性，因为政策变化太快，比如频繁加息，很多人充满不确定性、不安全感。
聂梅生：关于加息，这点倒是可以放心，现在不是太大的问题，我们国家现在的加息利息并不高，二点几，仍然还是低利率，再怎么加也不可能一天加那么高。只要是对未来经济增长有信心，对通胀预期不是那么高。
现在恰恰是利率的低点，在利率的低段买房子，实际上是合算的，总比利率涨到五六七的时候合算，那时再加就不得了了，现在都是温和的，我觉得从买房的成本来讲，除此之外，工资也是在增加的，这一点不用担心。
(凤凰网\中国网两会特别策划：《白领意见书之一：当丈母娘遭遇限购令》)
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